Comparaison de la fiscalité des SCI à l’IR vs SCI à l’IS

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La société civile immobilière (SCI) est un outil juridique largement utilisé pour la détention et la gestion de biens immobiliers. Toutefois, son intérêt dépend fortement du régime fiscal choisi : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).
En 2026, avec une fiscalité immobilière de plus en plus technique et une attention accrue portée à la sortie (plus-value), le choix entre SCI à l’IR et SCI à l’IS est devenu stratégique.
Cet article propose une comparaison complète, avec des exemples chiffrés, afin d’identifier dans quels cas chaque régime est réellement pertinent.

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1. SCI à l’IR et SCI à l’IS : rappels essentiels

SCI à l’IR

La SCI est par principe fiscalement translucide.
Les revenus sont imposés directement entre les mains des associés, proportionnellement à leur quote-part, dans la catégorie des revenus fonciers.

La SCI à l’IR est souvent choisie pour :

• la gestion patrimoniale familiale ;
• la détention longue ;
• la transmission.

SCI à l’IS

La SCI peut opter de manière irrévocable pour l’IS.
Dans ce cas :

• la société est imposée sur ses bénéfices ;
• les associés sont imposés uniquement en cas de distribution.

La SCI à l’IS est davantage utilisée dans une logique :

• d’optimisation de trésorerie ;
• de capitalisation ;
• d’arbitrage financier.

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2. Différences de fiscalité pendant la détention

2.1 Imposition des loyers

SCI à l’IR

• Les loyers sont imposés selon la TMI des associés
• Prélèvements sociaux de 17,2 %
• Fiscalité pouvant dépasser 60 % pour les foyers les plus imposés

SCI à l’IS

• Imposition au taux de l’IS (taux réduit jusqu’à un certain seuil de bénéfices, puis taux normal)
• Pas de prélèvements sociaux au niveau de la société
• Fiscalité souvent plus faible à court terme

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3. Charges déductibles et amortissements

SCI à l’IR

• Charges classiques déductibles (intérêts, travaux, taxes…)
• Absence d’amortissement du bien immobilier
• Possibilité de déficit foncier imputable sous conditions

SCI à l’IS

• Déduction des charges
• Amortissement comptable du bien (hors terrain)
• Résultat fiscal souvent fortement réduit, voir nul

L’amortissement est l’un des principaux attraits de la SCI à l’IS.

Exemple chiffré comparatif

Hypothèses

• Loyers annuels : 20 000 €
• Charges : 6 000 €
• Amortissements : 8 000 €
• Associé à TMI 30 %

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SCI à l’IR

• Résultat imposable : 20 000 – 6 000 = 14 000 €
• Impôt + PS : 47,2 % × 14 000 = 6 608 €

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SCI à l’IS

• Résultat comptable :
  20 000 – 6 000 – 8 000 = 6 000 €
• IS taux réduit (15%) : 900€ 

Économie fiscale immédiate significative en SCI à l’IS.

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5. La fiscalité à la revente : le point clé

SCI à l’IR

• Plus-value immobilière des particuliers
• Abattements progressifs pour durée de détention
• Exonération totale après :
  
  • 22 ans pour l’IR
  • 30 ans pour les prélèvements sociaux

Régime très favorable pour la détention longue.

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SCI à l’IS

• Plus-value calculée sur la valeur nette comptable
• Réintégration des amortissements
• Imposition à l’IS, puis éventuelle imposition lors de la distribution

Fiscalité souvent lourde à la sortie, surtout après longue détention.

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6. Distribution des bénéfices

SCI à l’IR

• Pas de notion de dividendes
• Imposition indépendante de la perception effective des loyers

SCI à l’IS

• Imposition en deux temps :
  
  • IS au niveau de la société
  • puis flat tax ou barème IR lors de la distribution

Tant que les bénéfices restent dans la société, la fiscalité est différée.

Cas pratiques

Cas 1 : Projet patrimonial familial

Objectif : transmettre, conserver longtemps
SCI à l’IR plus adaptée

Cas 2 : Investisseur fortement imposé

Objectif : optimiser la trésorerie
SCI à l’IS plus efficace à court/moyen terme

Cas 3 : Revente à horizon court

SCI à l’IS peut être pertinente si arbitrage rapide
SCI à l’IR pénalise moins la sortie longue

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8. Les erreurs fréquentes

• Choisir la SCI à l’IS sans anticiper la revente
• Sous-estimer la fiscalité des dividendes
• Penser que l’IS est toujours plus avantageux
• Oublier le caractère irrévocable de l’option IS

Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l'optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale. Prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

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Récapitulatif

• SCI à l’IR : simple, patrimoniale, fiscalité douce à long terme
• SCI à l’IS : amortissements puissants, trésorerie optimisée
• L’IS est souvent plus intéressant pendant la détention
• L’IR est souvent plus avantageux à la revente
• Le choix dépend de l’horizon, du taux d’imposition et de la stratégie globale

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Conclusion

Le choix entre SCI à l’IR et SCI à l’IS ne doit jamais être fait uniquement sur la fiscalité immédiate. Si la SCI à l’IS permet une optimisation puissante grâce aux amortissements, elle peut devenir pénalisante à la sortie.
À l’inverse, la SCI à l’IR offre une visibilité et une fiscalité plus stable dans une logique patrimoniale de long terme. En 2026, plus que jamais, le bon régime est celui qui est cohérent avec la stratégie globale et l’horizon de détention.

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