Comptabilité LMNP – avantages et inconvénients en terme de fiscalité

Dès lors que l’on évoque la location meublée, on entend majoritairement parler du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Mais, finalement, quels sont les avantages et inconvénients de ce statut du point de vue de la fiscalité ?

Vous allez découvrir 👇

1. Quels sont les grands principes de la comptabilité LMNP au régime réel ?

Lorsque vous déclarez votre location meublée au régime réel, vous bénéficiez d’un avantage fiscal très important, qui n’est proposé par aucun autre régime !

En effet vous pouvez non seulement déduire de vos loyers encaissés les charges réellement payées (Taxe foncière, charges de copropriété, et bien d’autres que nous détaillons plus bas), mais également (et surtout) vous pouvez amortir votre bien !

L’amortissement peut être défini comme la constatation de la dépréciation économique d’un actif.

Derrière cette définition un peu pompeuse se cache en fait un simple mais très réel avantage :
amortir un bien ne signifie pas nécessairement qu’il perd de la valeur, c’est tout simplement le calcul d’une charge purement comptable (donc cela n’est pas une somme décaissée) qui matérialise la dépréciation de votre bien immobilier (donc parfaitement théorique s’agissant d’immobilier…). Cette “charge” s’ajoute aux charges réellement payées, l’ensemble venant se déduire des loyers encaissés. Le résultat est net : un bénéfice réel moins élevé voire négatif !

La comptabilité de ce régime est objectivement un peu plus complexe que celle du BIC micro (voir ci-dessous). Il est préférable de faire appel à un comptable qui appliquera sa doctrine (dont l’administration fiscale a néanmoins défini les grandes lignes, il n’est donc pas possible de faire sa “propre cuisine” !) et établira la liasse fiscale de l’investisseur.

2 .Quels sont les avantages fiscaux de la comptabilité LMNP ?

Les avantages fiscaux sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel seront différents en fonction du régime fiscal choisi : le régime BIC micro ou le régime BIC Réel.

BIC veut dire Bénéfices Industriels et Commerciaux, c’est la catégorie de revenus sous laquelle seront imposés vos revenus locatifs (loyers charges comprises, à la différence du revenu foncier en location nue qui concerne les loyers hors charges).

1.Au micro-BIC

Au régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs : ce régime s’applique de plein droit dès lors que vos recettes annuelles sont inférieures à 72.600 € en location meublée classique et 176.200 € en location meublée de tourisme classique et en chambres d’hôtes. Notez que vous pouvez opter pour le régime réel lorsque vous effectuez votre déclaration de début d’activité ou, chaque année, en adressant à l'administration fiscale un courrier de levée d’option.
Régime fiscal très simple donc, qui n’oblige pas à tenir à jour une comptabilité complexe.

Lors de votre déclaration fiscale, vous pourrez simplement indiquer vos loyers encaissés sur le formulaire cerfa 2042 C PRO, dans la case 5ND en location meublée classique ou dans la case 5NG en location meublée de tourisme classique et en chambres d’hôtes. L’administration calculera automatiquement l’abattement et vous ne serez imposé que sur 50% de la somme déclarée.

Le calcul est finalement assez simple : ce régime “micro” est plus avantageux lorsque vos dépenses déductibles (Charges + Amortissements calculés) sont inférieures à 50 % de vos recettes locatives (loyer charges comprises).

L'expérience montre qu’il sera plus intéressant, dans la grande majorité des cas, d’opter pour le régime réel.

2.Au Réel

Au régime Réel, vous pouvez déduire vos charges réellement payées (dépenses d’entretien et de petites réparations ; frais fixes tels que l’eau, l’électricité ou l’abonnement internet ; les charges de copropriétés ; les assurances ; les droits de mutation (improprement appelés “frais de notaires”) ; les intérêts d’emprunt ; les frais de tenue de comptabilité ; etc.) et, surtout, amortir chaque année votre bien (l’achat du mobilier ; les travaux de grosses réparations ; les travaux d’amélioration ; l’achat du bien et les droits de mutation).

Ce régime s’applique obligatoirement dès lors que vos recettes sont supérieures à 72.600 € en location meublée classique (ou 176.200 € en location meublée de tourisme classique et en chambres d’hôtes).

Comme évoqué précédemment, lorsque le montant des charges réellement payées + amortissements est supérieur à la moitié des loyers encaissés, le régime réel sera plus intéressant. Le plus souvent, ce régime permet même de créer un “réservoir de déficit” reportable sur les exercices suivants et ainsi effacer l'imposition liée aux revenus locatifs de même nature pendant des années (parfois des dizaines !).
Encore mieux : le déficit issu des seules charges est reportable sur les recettes locatives des dix années suivantes, et le déficit créé par l’amortissement est, quant à lui, reportable indéfiniment !

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3. Avantages du Statut LMNP

Enfin, l’un des plus gros avantages lié au statut de LMNP est l’imposition sur la plus-value lors de la revente du bien immobilier.

En effet et contrairement à ce que craint nombre d’investisseurs, la plus-value taxable lors de la revente d’un bien précédemment loué en meublé non professionnel est soumise au régime de la plus-value des particuliers, et non à l’imposition de la plus-value des professionnels à laquelle sont soumis les Loueurs en Meublé Professionnels ou les SCI à l’IS !

La fiscalité sur la plus-value des particuliers est nettement plus avantageuse que celle des professionnels. En effet, l’imposition de la plus-value des particuliers se fait sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien, et elle bénéficie d’un abattement forfaitaire variable selon la durée de détention du bien. Au total, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu après 22 années de détention (30 ans pour la CSG/CRDS).

Rien de tout cela pour les professionnels : la plus-value taxable est simplement la différence entre le prix de vente et le prix de revient après amortissements, sans aucun abattement. Autrement dit après environ 25 ans, le prix de revient est proche de zéro, la plus value taxable est par conséquent la valeur totale de la vente !

Un exemple simple pour illustrer le propos (ce schéma ne prend pas en compte les taux d'exonérations liés à la durée de détention, qui accentue donc encore l’avantage du Particulier) :

Plus value du particulier :

• Prix d’achat 200.000€
• Prix de vente 250.000€

⇒ Plus-value imposable = 50.000€ (qui sera diminuée de l'abattement lié à la durée de détention)

Plus value du professionnel :

• Prix d’achat 200.000€
• Prix de vente 250.000€
• Amortissement pratiqué depuis l’achat 60.000€

⇒ Plus-value imposable = 250.000 - (200.000 - 60.000) = 110.000€

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3.Quels sont les inconvénients fiscaux de la comptabilité LMNP

1.Au micro-BIC

Au régime micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire vos charges réellement payées ni amortir votre bien, donc vous ne pouvez mécaniquement pas créer de déficit.

Cette option est valable pour 1 an et elle est reconduite tacitement pour la même période.

2.Au réel

Ce régime nécessite de tenir à jour une comptabilité et conserver toutes les factures de charges déduites lors de la déclaration annuelle (formulaires Cerfa n° 2031, n°2033 et ses annexes 2033-A à 2033-E), ce qui demande naturellement plus de rigueur administrative.

S’il est le plus souvent nettement plus intéressant que le régime micro, le régime réel est relativement complexe et nécessite de l’assistance.

Il est très fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable ou à un logiciel de comptabilité/fiscalité comme Qlower.

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