Dans quelle situation patrimoniale et immobilière doit-on créer une holding ?

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La holding patrimoniale est devenue en France un instrument central de structuration des patrimoines familiaux et immobiliers. En 2025, son attractivité s’explique par plusieurs facteurs :

• la montée en puissance de l’investissement locatif (Airbnb, LMNP/LMP, résidences gérées) ;

• les réformes fiscales successives, notamment la loi de finances 2025 qui a modifié le régime des amortissements en location meublée ;

• le renforcement des exigences bancaires en matière de financement immobilier ;

• l’importance croissante de la préparation successorale.

Mais la holding n’est pas un outil universel : elle comporte des avantages fiscaux et patrimoniaux certains, mais aussi des contraintes administratives et des risques fiscaux (abus de droit, requalification). L’objectif de cet article est de déterminer dans quelles situations la création d’une holding se justifie réellement en 2025.

Définition et typologie des holdings

A. Définition générale

Une holding est une société dont l’objet principal est la détention de participations dans d’autres sociétés (SCI, SARL de famille, sociétés d’exploitation).

B. Typologie

• Holding passive : détient simplement des parts sociales, perçoit des dividendes et redistribue la trésorerie.

• Holding animatrice : participe activement à la gestion et aux orientations stratégiques des filiales (souvent reconnue dans les groupes familiaux).

En immobilier, il s’agit souvent d’une holding patrimoniale passive, qui chapeaute plusieurs SCI ou sociétés de gestion locative.

Les cas où la holding est pertinente

A. Gestion d’un patrimoine multi-sociétés

Lorsqu’un investisseur détient plusieurs SCI ou sociétés d’exploitation, la holding permet :

• de centraliser la trésorerie (dividendes remontés avec exonération à 95 % via le régime mère-fille, art. 145 et 216 CGI) ;

• de financer une nouvelle acquisition via l’effet de levier (dividendes réinvestis dans une filiale).

Exemple : un investisseur détient trois SCI générant 40 000 € de résultats annuels. En créant une holding, il peut centraliser ces flux et les utiliser comme apport pour financer une nouvelle opération.

B. Préparation successorale

La transmission d’un patrimoine immobilier en direct peut être lourde fiscalement. Avec une holding :

• les parents peuvent donner progressivement des parts sociales, bénéficiant de l’abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans (art. 779 CGI) ;

• la valeur des parts peut être réduite par une décote pour illiquidité ou indivision (15 à 20 %), diminuant les droits de donation.

C. Optimisation fiscale et financière

1. Régime mère-fille : exonération de 95 % des dividendes perçus par la holding.

2. Intégration fiscale : possible si les filiales sont soumises à l’IS, permettant d’imputer les déficits d’une société sur les bénéfices d’une autre.

3. Effet de levier bancaire : la holding peut emprunter pour racheter des parts de SCI ou financer une opération immobilière, en utilisant les flux remontés par les filiales pour rembourser.

D. Organisation patrimoniale familiale

• Attribution claire des rôles entre associés.

• Facilitation des arbitrages (cession, rachat de parts).

• Sécurisation de la gestion à long terme.

Les limites et risques de la holding

A. Complexité administrative

• Création : rédaction de statuts, dépôt au greffe, immatriculation.

• Fonctionnement : tenue d’assemblées générales, dépôt des comptes, suivi juridique.

• Comptabilité : obligations accrues si l’on dépasse certains seuils (consolidation).

B. Coût de gestion

• Honoraires comptables : entre 1 500 et 3 000 €/an pour une holding simple.

• Frais juridiques : statuts, modifications statutaires.

C. Risque fiscal

• Si la holding est constituée uniquement pour contourner l’impôt, elle peut être requalifiée (abus de droit, art. L64 LPF).

• Les avantages du régime mère-fille ne s’appliquent qu’aux sociétés à l’IS, excluant les SCI à l’IR.

IV. Cas pratiques détaillés

Cas 1 : Investisseur multi-SCI

Monsieur X détient 3 SCI, chacune propriétaire d’un immeuble locatif.

• Résultat annuel global : 50 000 €.

• Sans holding : imposition en direct dans chaque SCI, trésorerie bloquée.

• Avec holding : dividendes centralisés, réinvestis dans une nouvelle opération → effet boule de neige patrimonial.

Cas 2 : Transmission familiale

Un couple détient une SCI valorisée 1,5 M€.

• En indivision : donation complexe, droits élevés.

• Via une holding : donation progressive des parts sociales, avec décote de 15 %, soit une base taxable réduite à 1,275 M€.

Cas 3 : Reprise d’activité familiale

Une holding animatrice détient à la fois une société d’exploitation (pharmacie) et plusieurs SCI de murs commerciaux.

• Avantage : cohérence stratégique.

• Fiscalité : intégration possible des déficits, régime mère-fille.

Tableau comparatif – Holding en immobilier (2025)

Conclusion

La holding patrimoniale est un outil puissant mais qui doit être utilisé avec discernement. En 2025, sa création se justifie principalement dans les situations suivantes :

• détention de plusieurs SCI ou sociétés immobilières,

• volonté de préparer une transmission familiale optimisée,

• recherche d’un effet de levier bancaire pour développer le patrimoine,

• structuration d’un groupe familial mêlant exploitation et immobilier.

En revanche, pour un investisseur détenant un seul bien locatif ou une seule SCI, la création d’une holding est généralement inutile et coûteuse.

La décision doit être prise après une étude globale patrimoniale, idéalement accompagnée par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.

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Sources

• Code général des impôts : art. 145 et 216 (régime mère-fille), art. 779 (abattements donations).

• Livre des procédures fiscales : art. L64 (abus de droit fiscal).

• Code civil, art. 1832 et suivants (sociétés civiles).

• BOFiP – BOI-IS-GPE-10-20 (intégration fiscale).

• DGFiP, Guide pratique sur les holdings patrimoniales, édition 2025.

• Qlower, Webinaire Réforme fiscale 2025 – Structurer son patrimoine immobilier, 20 mai 2025.

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