Dispositif Jeanbrun vs LMNP
La réforme du logement entrée en vigueur en 2026 a profondément rebattu les cartes pour les investisseurs immobiliers. Avec le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé), la location nue accède pour la première fois à un véritable mécanisme d’amortissement, jusqu’ici réservé à la location meublée via le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Fonctionnement général des dispositifs
LMNP réel (location meublée)
La location meublée non professionnelle (LMNP) au réel permet d’amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement la base imposable des loyers. Le dispositif repose sur les principes suivants :
- Location meublée uniquement.
- Revenus imposés en BIC (micro‑BIC ou réel, l’amortissement supposant l’option pour le régime réel).
- Amortissement du bâti sur environ 25 à 30 ans et du mobilier sur 5 à 7 ans.
- Amortissements reportables indéfiniment, sans possibilité de créer ou d’aggraver un déficit imputable sur le revenu global.
- Loyers généralement 10 à 20 % au-dessus d’une location nue équivalente.
Objectif : neutraliser l’impôt sur les loyers pendant de nombreuses années, tout en encaissant un cash‑flow réel si le financement est bien structuré.
Dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé)
Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur en 2026 dans le cadre du plan « Relance logement », ouvre l’amortissement aux locations nues, en contrepartie de contraintes sociales (plafonds de loyers). Il repose sur les principes suivants :
- Location nue, à usage de résidence principale.
- Logements neufs RE2020 / DPE A‑B‑C, ou anciens rénovés avec des travaux représentant au moins 30 % du prix afin d’atteindre une bonne performance énergétique.
- Engagement minimal de location de 9 ans.
- Loyers plafonnés (intermédiaire, social ou très social), en général 15 à 40 % sous le marché selon la zone et le niveau choisi.
- Amortissement d’environ 3 à 5,5 % par an, sur une base plafonnée (en pratique environ 80 % du prix, avec 8 000 à 12 000 € d’amortissement annuel maximum).
- Amortissement imputable sur les revenus fonciers, avec possibilité de déficit foncier imputable sur le revenu global (plafond classique 10 700 €, rehaussé pour certains travaux énergétiques).
Logique d’amortissement : neutraliser vs créer un déficit
LMNP : loyers peu taxés sur le long terme
En LMNP au régime réel, l’amortissement sert avant tout à effacer le résultat fiscal de la location.
Points à retenir :
- Les amortissements viennent réduire le bénéfice BIC.
- Ils ne peuvent ni créer ni aggraver un déficit imputable sur le revenu global.
- L’excédent d’amortissement est reportable sans limite de durée et pourra servir à neutraliser des loyers futurs.
Ce dispositif est particulièrement adapté aux investisseurs qui recherchent :
- Des revenus complémentaires faiblement taxés.
- Une stratégie de détention longue (15 à 20 ans ou plus).
Jeanbrun : déficit foncier imputable sur le revenu global
Avec Jeanbrun, la logique se rapproche du déficit foncier classique : l’amortissement vient d’abord diminuer les revenus fonciers, puis, en cas de déficit, une partie peut être imputée sur le revenu global.
Points à retenir :
- Amortissement et charges s’imputent d’abord sur les revenus fonciers du foyer.
- Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (plafond majoré ponctuellement pour certains travaux énergétiques).
- L’économie d’impôt est directement proportionnelle à la tranche marginale d’imposition (TMI).
Le dispositif Jeanbrun est donc plus intéressant pour les foyers fortement imposés, qui souhaitent réduire tout de suite leur impôt sur le revenu, plutôt que simplement lisser la fiscalité des loyers dans le temps.
Rendement, gestion et profils types
En matière de rentabilité brute, la location meublée (LMNP) conserve généralement une longueur d’avance.
En pratique :
- Les loyers meublés sont souvent 10 à 20 % plus élevés que pour le même bien loué nu.
- Pas de plafonds de loyers spécifiques au dispositif (sauf encadrement local type zones tendues).
À l’inverse, Jeanbrun impose des loyers plafonnés, avec un décrochage pouvant aller de 15 à 40 % sous le marché selon le niveau social retenu.
Dans les zones très tendues, les loyers « intermédiaires » peuvent toutefois rester proches du marché, ce qui limite la perte de rendement tout en sécurisant la demande locative.
Contraintes de gestion : meublé vs nue
La location meublée implique une gestion plus active au quotidien.
En LMNP :
- Ameublement complet à financer et à renouveler régulièrement;
- Turnover parfois plus élevé (étudiants, jeunes actifs, location de courte durée);
- États des lieux plus fréquents, gestion plus chronophage.
Avec Jeanbrun en location nue :
- Gestion matérielle plus simple (pas de mobilier);
- Cadre plus rigide (plafonds de loyers, ressources des locataires, durée d’engagement), mais plus « standardisé ».
Pour un investisseur peu disponible ou éloigné, Jeanbrun peut offrir un couple rendement/temps de gestion plus équilibré.
Conclusion
Le LMNP réel semble particulièrement adapté à :
- des investisseurs qui visent un cash‑flow positif et des revenus complémentaires faiblement imposés;
- des projets dans l’ancien avec travaux, permettant une forte capacité d’amortissement.
- des stratégies de détention longue (20–30 ans), où les abattements sur la plus‑value compensent progressivement la réintégration des amortissements;
- des profils souhaitant rester libres sur le niveau des loyers et la sélection des locataires.
Jeanbrun s’impose en priorité pour :
- des foyers à TMI élevée, avec des revenus fonciers déjà existants ou à venir;
- des investissements en zones tendues où les loyers plafonnés restent proches du marché ;
- des investisseurs qui privilégient une gestion simplifiée en location nue ;
- des personnes prêtes à s’engager 9 ans dans un cadre social plus contraint, en échange d’un gain fiscal fort et immédiat.
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