Est-il possible de louer sa résidence secondaire sur Airbnb

‍

De plus en plus de propriétaires cherchent à rentabiliser leur résidence secondaire en la proposant à la location sur des plateformes comme Airbnb. Mais entre autorisations municipales, restrictions de durée et contraintes fiscales, louer un bien qui n’est pas sa résidence principale ne s’improvise pas. En 2025, les règles ont encore évolué, notamment dans les zones tendues. Est-il possible de louer librement sa résidence secondaire sur Airbnb ? Quelles sont les limites ? Faut-il une autorisation administrative et fiscale ? Cet article fait le point.

    Résidence secondaire et location meublée : cadre général

Une résidence secondaire est un logement occupé occasionnellement, en complément de la résidence principale. Contrairement à cette dernière, sa mise en location est beaucoup plus encadrée dans certaines villes, lorsqu’il s’agit de location courte durée (moins de 90 jours).

Sur Airbnb, la location d'une résidence secondaire correspond à une activité de location meublée touristique à but lucratif. Elle est assimilée à une activité commerciale, et donc soumise à des règles spécifiques, notamment en zone tendue et à des règles générales, comme l’obtention obligatoire d’un numéro de SIRET et de déclarer les revenus locatifs chaque année. 

   Quelles démarches obligatoires en 2025 ?

Avant de louer sa résidence secondaire sur Airbnb, plusieurs démarches sont obligatoires :

• Déclarer le logement en meublé de tourisme auprès de la mairie.
• Obtenir un numéro d’enregistrement (dans les communes concernées par l’obligation).
• Obtenir un numéro d’activité SIRET auprès de l’INPI sur guichet unique. 
• Vérifier si un changement d’usage est requis (transformation d’un local d’habitation en local commercial).
• Respecter les règles du règlement de copropriété (clause d’habitation, nuisance, usage mixte…).
• Déclarer fiscalement ses revenus en fonction de son régime fiscal micro ou réel en LMNP. 

Dans les grandes villes, le changement d’usage est soumis à autorisation préalable, souvent difficile à obtenir.

    Le cas particulier des zones tendues

En zone tendue (Paris, Lyon, Nice, Bordeaux, etc.), la location de sa résidence secondaire sur Airbnb est très encadrée.

• Toute location de courte durée nécessite une autorisation de changement d’usage temporaire.
• Certaines communes imposent une compensation, consistant à transformer en logement un local commercial de surface équivalente ou d’acquérir des droits de commercialité.
• À Paris, le changement d’usage est quasi impossible pour les résidences secondaires sans compensation.

Autrement dit, dans ces communes, louer une résidence secondaire à la nuitée sur Airbnb est devenu très restrictif, voire impossible sans montage juridique ou passage en société.

  Durée maximale autorisée

Contrairement à la résidence principale, dont la location saisonnière est limitée à 120 jours par an, la résidence secondaire n’est soumise à aucune limite annuelle nationale. Toutefois :

• Certaines communes limitent la durée totale de location autorisée, par règlement municipal.
• La location régulière d’une résidence secondaire sans autorisation peut être requalifiée en activité illégale, avec des sanctions à la clé.

Exemple : à Annecy ou à Biarritz, la réglementation limite fortement la location de résidences secondaires pour préserver l’offre locative longue durée.

   Cas pratiques

‍

   Fiscalité applicable à la résidence secondaire louée

En 2025, la fiscalité des locations Airbnb depuis une résidence secondaire dépend du régime LMNP choisi :

• Micro BIC : abattement de 50 % (ou 30 % si meublé non classé depuis la réforme Le Meur).
• BIC Réel : Déductibilité des charges et amortissement possible des charges, travaux, mobilier, etc.

Dès lors que vous louez un bien générant plus de 760€ de revenus locatifs brut par an, déclarer ses revenus est une étape obligatoire. 

‍

Points de vigilance :

• Les revenus tirés de la location sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (0% à 45%) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
• En cas d’activité régulière dépassant 23 000 € par an, et si supérieure aux autres revenus, le statut de LMP (loueur meublé professionnel) s’applique automatiquement.
• La réintégration des amortissements en cas de revente depuis février 2025 peut alourdir la fiscalité sur la plus-value.

Vous avez des questions sur votre situation fiscale ? Prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

‍

    Réglementation locale : quelles villes encadrent fortement ?

Certaines communes ont mis en place des quotas de locations saisonnières par quartier, ou interdisent la location de résidences secondaires dans certaines zones touristiques.

   Que risque-t-on en cas de non-respect ?

Le non-respect de la réglementation expose à des sanctions :

• Amende administrative : jusqu’à 50 000 € par logement loué illégalement.
• Astreintes journalières : par jour de maintien de l’annonce illégale.
• Suppression de l’annonce par la plateforme sur demande de la mairie.
• Action du syndic de copropriété en cas de trouble ou violation du règlement.

Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, les communes disposent aujourd’hui d’outils significatifs pour réguler le marché de la location de tourisme et ont désormais la capacité de croiser les données fiscales et les annonces en ligne.

     Tableau récapitulatif

‍

  Conclusion : un cadre plus strict pour les résidences secondaires

• Louer sa résidence secondaire sur Airbnb est possible, mais soumis à de nombreuses contraintes juridiques, fiscales et administratives.
• Dans les zones tendues, les autorisations de changement d’usage sont souvent indispensables, voire difficiles à obtenir.
• La fiscalité s’est durcie, notamment avec la suppression de certaines niches et la réintégration des amortissements.
• Il est donc recommandé de se faire accompagner par un expert fiscal ou juridique avant de lancer une activité Airbnb depuis une résidence secondaire.

En 2025, ce type de location reste rentable, mais demande une préparation rigoureuse et une bonne connaissance du cadre légal local.

Vous souhaitez connaître vos obligations fiscales ? Prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

‍