Est-il possible de vivre à l’année dans une résidence de tourisme en 2025 ?

Les résidences de tourisme occupent une place particulière dans le paysage immobilier français. Conçues pour accueillir des voyageurs sur des séjours de courte ou moyenne durée, elles proposent des logements meublés assortis de services para-hôteliers (réception, ménage, fourniture de linge, etc.).
Mais qu’en est-il de l’occupation à l’année ? Un particulier peut-il y vivre en permanence, comme dans une résidence classique ? En 2025, la réponse dépend du cadre juridique, du règlement interne et du type de bail signé.

    Qu’est-ce qu’une résidence de tourisme ?

Selon l’article D. 321-1 du Code du tourisme, une résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, exploité toute l’année ou pendant au moins 12 semaines par an, et composé d’unités d’habitation meublées proposées à une clientèle de passage.
Elle se distingue :

• D’un hôtel : car elle propose des appartements avec coin cuisine.
• D’un logement classique : car elle a une vocation touristique et un statut para-hôtelier.

En général, ces résidences sont exploitées par une société gestionnaire qui signe un bail commercial avec les propriétaires.

   Occupation à l’année : le cadre légal

En théorie, les résidences de tourisme ne sont pas destinées à servir de résidence principale. Leurs logements ont une destination « hébergement hôtelier » et non « habitation » au sens du Code de la construction et de l’habitation.

Cependant, il existe trois situations où une occupation à l’année est possible :

1. Acquisition d’un lot en résidence de tourisme avec changement d’usage
   
   • Nécessite l’autorisation de la mairie (zones tendues) pour transformer le bien en logement d’habitation.
   • En copropriété, le règlement peut limiter cette transformation.
2. Signature d’un bail d’habitation
   
   • Si le gestionnaire ou le propriétaire consent un bail classique (loi du 6 juillet 1989), le logement devient légalement une résidence principale.
   • Rare, car cela modifie la rentabilité du bien pour l’exploitant.
3. Résidences mixtes
   
   • Certaines résidences de tourisme comportent une partie réservée à l’habitation à l’année.

   Restrictions et obligations

a) Règlement de copropriété

Souvent, il interdit l’occupation permanente pour préserver la vocation touristique et les services associés.

b) Urbanisme et changement d’usage

En zones tendues, le Code de la construction et de l’habitation (art. L. 631-7) impose une autorisation préalable pour transformer un local commercial ou hôtelier en logement.

c) Conséquences fiscales

Un logement en résidence de tourisme exploité en LMNP ou LMP bénéficie d’avantages fiscaux spécifiques (amortissement, récupération de TVA) à condition de rester dans le cadre para-hôtelier. Changer d’usage peut remettre en cause ces avantages.

   Cas particuliers en 2025

D’après les données fiscales et réglementaires actualisées : 

• Les résidences de tourisme classées relèvent du seuil de 77 700 € et abattement de 50 % en Micro-BIC. L’intégralité des charges et des amortissements sont déductibles au régime réel. 
• Si elles sont exploitées en para-hôtellerie, le seuil est de 188 700 € avec abattement 71 % et TVA à 10 % au-delà de 85 000 €.
• Passer en location à l’année supprime ces régimes et bascule vers la location nue (revenus fonciers) ou meublée classique (LMNP hors para-hôtellerie).

   Avantages et inconvénients de vivre à l’année dans une résidence de tourisme

Avantages :

• Logement souvent meublé et équipé.
• Accès à des services (piscine, salle de sport, ménage).
• Sécurité et présence d’une réception.

Inconvénients :

• Loyer souvent plus élevé que pour un logement équivalent classique.
• Risque juridique si l’usage n’est pas autorisé.
• Fiscalité moins avantageuse pour le propriétaire.
• Difficultés d’obtention d’aides au logement (APL) si l’usage n’est pas officiellement « habitation ».

   Cas pratiques

Exemple 1 – Transformation autorisée

Un particulier achète un appartement dans une résidence de tourisme à Biarritz et obtient l’autorisation de la mairie pour un changement d’usage.

• Bail habitation principale signé.
• Loyer mensuel : 900 €.
• Le propriétaire perd les avantages LMNP car bascule en revenu foncier mais loue sans restriction de durée.

Exemple 2 – Occupation illégale

Un locataire s’installe à l’année dans une résidence de tourisme à Annecy sans autorisation.

• Risque : résiliation du bail commercial, expulsion, amende.
• L’exploitant perd potentiellement son classement et ses avantages fiscaux.

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   Tableau récapitulatif

    Bonnes pratiques pour un projet viable

• Vérifier le règlement de copropriété avant toute acquisition ou installation.
• Consulter le service urbanisme pour connaître la réglementation locale.
• Mesurer l’impact fiscal avant de changer l’usage.
• Prévoir un contrat clair avec l’exploitant ou le propriétaire.

   Conclusion

Vivre à l’année dans une résidence de tourisme est possible, mais rarement simple. Cela nécessite de respecter les autorisations d’urbanisme, de négocier un bail adapté et d’accepter les conséquences fiscales.
En 2025, avec des règles de plus en plus strictes dans les zones tendues, cette option reste marginale mais peut convenir à ceux qui recherchent un logement meublé avec services, à condition d’anticiper toutes les implications juridiques et financières.

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Sources :

• Code du tourisme, art. D. 321-1
• Code de la construction et de l’habitation, art. L. 631-7
• Service-public.fr, « Résidences de tourisme »
• BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20
• Qlower, Réforme fiscale 2025 (Webinaire, 20 mai 2025

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