Exemple concret : combien un bailleur privé paie-t-il d’impôts selon son régime fiscal ?

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Introduction

Choisir son régime fiscal influence directement le montant d’impôt payé par un bailleur privé. Selon que le logement soit loué nu ou meublé, et selon qu’on opte pour le micro ou le réel, le résultat peut varier du simple au triple.

Voici un exemple chiffré complet, comparant trois régimes très utilisés. Cela permet de visualiser concrètement ce qu’un bailleur paie vraiment à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

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Données de départ (exemple identique pour les 3 régimes)

On compare maintenant le résultat en location nue (micro vs réel) puis en meublé LMNP réel.

Micro-foncier (location nue)

Fonctionnement :

• Abattement forfaitaire de 30 %
• Aucune déduction réelle possible
• Base imposable = 70 % des loyers

Calcul :

• Loyers : 12 000 €
• Base imposable = 12 000 × 70 % = 8 400 €

Impôt sur le revenu : 8 400 × 30 % = 2 520 €

Prélèvements sociaux : 8 400 × 17,2 % = 1 445 €

Total impôt payé : 2 520 + 1 445 = 3 965 €

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Régime réel foncier (location nue)

Fonctionnement :

On déduit les charges réelles (travaux, intérêts, copro, TF, assurances…).

Calcul :

• Loyers : 12 000 €
• Charges : 4 000 €
• Revenu net foncier = 12 000 – 4 000 = 8 000 €

Impôt sur le revenu :
8 000 × 30 % = 2 400 €

Prélèvements sociaux :
8 000 × 17,2 % = 1 376 €

Total impôt payé : 2 400 + 1 376 = 3 776 €

Gain par rapport au micro-foncier : 189 € seulement
=> donc le réel devient vraiment intéressant seulement si grosses charges ou travaux importants.

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LMNP réel (location meublée)

Fonctionnement :

On déduit les charges + amortissements :

• amortissement immobilier (hors terrain)
• amortissement mobilier
• amortissement travaux

Dans notre exemple, on utilise un amortissement "moyen" réaliste :
5 000 € / an amortissables

Calcul :

• Loyers : 12 000 €
• Charges : 4 000 €
• Amortissements : 5 000 €

Résultat BIC = 12 000 – 4 000 – 5 000 = 3 000 €

Ce montant est encore réduit par les amortissements reportables → Dans la majorité des LMNP réels, le résultat fiscal devient 0 € imposable.

Ici, pour simplifier : base imposable = 0 €

Impôt sur le revenu :
0 × 30 % = 0 €

Prélèvements sociaux :
0 × 17,2 % = 0 €

Total impôt payé : 0 €

Le LMNP réel permet souvent de ne payer aucun impôt pendant 10–15 ans, grâce à la force des amortissements.

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Comparaison directe : qui paie combien ?

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L’écart est spectaculaire :
LMNP réel = seul régime permettant d’annuler totalement l’imposition.

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Cas pratiques pour aller plus loin

Cas 1 — Bailleur avec gros travaux en location nue

Si tu fais 15 000 € de travaux :
→ réel foncier devient bien plus intéressant
→ déficit foncier imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €)

Cas 2 — Appartement meublé avec crédit important (intérêts élevés)

Les intérêts + amortissements feront souvent descendre le résultat LMNP à 0 pendant de nombreuses années.

Cas 3 — Studio loué nu à un étudiant

→ Régime micro souvent suffisant
→ Peu de charges à déduire
→ Avantage de simplicité

Récapitulatif

• Le micro-foncier est simple mais fiscalement peu avantageux.
• Le réel foncier devient intéressant seulement si tu as des charges élevées ou travaux importants.
• Le LMNP réel est le plus puissant grâce à l’effet amortissement → très souvent 0 € d’impôt.

Conclusion

Cet exemple montre clairement que la fiscalité dépend fortement du régime choisi.
Dans une majorité de cas, le LMNP réel reste aujourd’hui le régime le plus optimisé, car il permet de neutraliser totalement le résultat fiscal grâce aux amortissements.

Cependant, le réel foncier peut devenir plus intéressant si :

• tu réalises des travaux lourds,
• tu cherches à générer un déficit foncier,
• tu veux louer en bail classique (logement nu).

Le choix du régime doit donc se faire en fonction du bien, des travaux, du financement et de la stratégie patrimoniale (conservation longue / revente).

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