Impayés locatifs : Quelles procédures suivre pour protéger vos revenus ?

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En tant que propriétaire bailleur, les loyers impayés peuvent rapidement compromettre la rentabilité de votre investissement immobilier. Il est donc essentiel de connaître les démarches à entreprendre pour protéger vos revenus et, le cas échéant, récupérer les sommes dues. 

      Prévention : sélectionner rigoureusement votre locataire

Avant de louer un bien, il est essentiel de minimiser les risques d’impayés en mettant en place certaines précautions :

• Vérifier la solvabilité du locataire : Exiger des justificatifs de revenus (3 dernières fiches de paie, dernier avis d’imposition, contrat de travail). Le loyer ne doit pas dépasser 33 % des revenus nets mensuels du locataire.

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• Demander des garanties : Exiger une caution solidaire ou souscrire une assurance loyers impayés (GLI).
  
  
• Signer un bail en bonne et due forme : Inclure une clause résolutoire pour anticiper une éventuelle expulsion en cas d’impayé.

Exemple : Mme X, loue son appartement pour 800 €/mois. Elle exige que le locataire ait au moins 2 400 € de revenus mensuels nets pour être sûr qu’il puisse assumer le loyer. Elle souscrit également une assurance GLI, qui couvre 100 % des loyers impayés après 3 mois de carence.

     Réagir immédiatement dès le premier impayé

Si un locataire ne paie pas son loyer à la date convenue, il faut agir rapidement :

1️- Relance amiable (1ère semaine) : Contacter le locataire par téléphone, SMS ou email pour comprendre la situation.
2️- Relance écrite (après 15 jours de retard) : Envoyer une lettre de relance simple.
3️- Mise en demeure (après 30 jours) : Lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant la dette et exigeant le paiement sous 8 jours.

Exemple : Le locataire de M. Y doit 1 200 € (2 mois de loyers impayés). Après une mise en demeure, il régularise sa dette en 3 paiements fractionnés, évitant ainsi une procédure judiciaire.

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     Faire jouer les garanties : Caution et assurance loyers impayés

Si le locataire ne régularise pas la situation, le bailleur peut activer les garanties prévues dans le contrat.

Cas n°1 : La caution solidaire

Si une caution (parent, ami, organisme) s’est portée garante, elle doit payer à la place du locataire dès le premier impayé.

Exemple : Mme L, a loué un studio à un étudiant avec une caution parentale. Après 2 loyers impayés, elle adresse une lettre recommandée à la caution, qui rembourse immédiatement 1 600 €.

Cas n°2 : L’assurance loyers impayés (GLI)

Si le bailleur a souscrit une assurance loyers impayés, il doit déclarer le sinistre à son assureur sous 30 jours. L’assurance prend en charge les loyers après un délai de carence de 3 mois.

Exemple : M. D, perçoit 900 €/mois de loyer. Après 3 impayés, son assurance GLI rembourse 2 700 € et couvre également les frais de procédure judiciaire.

    Procédure judiciaire : Commandement de payer et expulsion

Si les démarches amiables échouent, il faut passer par la justice.

Étapes à suivre :

1. Commandement de payer : Délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier), il laisse 2 mois au locataire pour régulariser.
2. Assignation au tribunal judiciaire : Si la dette persiste, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection.
3. Expulsion du locataire : Une fois le jugement rendu, un commandement de quitter les lieux est délivré.

Exemple : Après 6 mois d’impayés, M. L, obtient une décision judiciaire pour expulser son locataire. L’expulsion est exécutée après la trêve hivernale.

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     Délais et coûts à anticiper

Une procédure judiciaire peut être longue et coûteuse.

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Exemple chiffré :

Loyers impayés : 800 €/mois x 12 mois = 9 600 €

Frais de justice et expulsion : 2 000 €

Total des pertes pour le propriétaire : 11 600 €

    Les recours en cas d'insolvabilité du locataire

Si le locataire ne peut pas payer ses dettes en raison d’une situation financière précaire, le propriétaire se retrouve face à un problème supplémentaire : comment récupérer son dû si le locataire est insolvable ?

1. Saisie des biens du locataire

Si le propriétaire obtient une décision judiciaire favorable, il peut faire exécuter le jugement en demandant à un commissaire de justice (anciennement huissier) de saisir les biens du locataire afin de récupérer les sommes dues.

Types de saisies possibles :

• Saisie des comptes bancaires : Le commissaire de justice peut bloquer les comptes du locataire et prélever directement les sommes disponibles pour rembourser la dette.

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• Saisie des biens meubles : Si le locataire possède des objets de valeur (électroménager, téléviseur, voiture, etc.), ces biens peuvent être vendus aux enchères pour couvrir la dette.

Exemple : Mme B, propriétaire à Marseille, a obtenu un jugement condamnant son ancien locataire à lui verser 5 000 €. Comme ce dernier ne payait pas spontanément, elle a demandé une saisie bancaire, ce qui lui a permis de récupérer 2 800 € sur les comptes du locataire.

2. Inscription du locataire au FICP (Fichier des incidents de paiement)

Si un jugement est rendu, le propriétaire peut demander à ce que le locataire soit inscrit au FICP (Fichier national des incidents de remboursement des crédits). Cette inscription l’empêchera de souscrire un prêt bancaire ou un crédit, ce qui peut le forcer à trouver une solution de paiement.

Exemple : Un ancien locataire de M. L accumulait 8 000 € de dettes. Après un jugement, il a été inscrit au FICP. Ayant besoin d’un prêt bancaire, il a finalement remboursé sa dette pour lever l’inscription.

     Que faire si le locataire est en procédure de surendettement ?

Un locataire en grande difficulté financière peut déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. Dans ce cas, le propriétaire ne peut plus exiger le paiement immédiat de la dette tant que la commission de surendettement n’a pas statué.

1. Conséquences pour le propriétaire

• Gel des dettes : Dès l’acceptation du dossier de surendettement, toutes les procédures de recouvrement sont suspendues.
• Plan de remboursement : Si la commission considère que le locataire est en capacité de payer une partie de sa dette, un échelonnement des paiements peut être proposé.
• Annulation partielle ou totale de la dette : Dans certains cas extrêmes, la commission peut effacer tout ou partie des dettes locatives.

2. Comment réagir ?

• Ne pas interrompre la procédure d’expulsion : Si un jugement a déjà été rendu avant la demande de surendettement, l’expulsion peut être poursuivie.
• Contester la demande de surendettement : Si le locataire a volontairement laissé la dette s’accumuler alors qu’il avait des ressources suffisantes, le propriétaire peut contester son dossier.

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