‍Investir en Airbnb dans les villes vertes : les avantages fiscaux et économiques

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L’investissement locatif via Airbnb séduit de nombreux particuliers à la recherche de rentabilité et de flexibilité. Ces dernières années, un nouveau phénomène se dessine : l’attrait pour les « villes vertes », ces communes engagées dans la transition écologique, où qualité de vie et dynamisme économique vont de pair. Faut-il y investir en location courte durée ? Quels avantages fiscaux et économiques en attendre en 2025 ? État des lieux complet et exemples pratiques.

      Villes vertes : un marché porteur pour la location meublée

Les « villes vertes » désignent les communes ayant obtenu des labels ou engagées dans des politiques environnementales ambitieuses : mobilité douce, gestion durable des espaces, énergies renouvelables. Citons par exemple Annecy, Nantes, Bordeaux, Grenoble ou encore La Rochelle.

Outre leur image écoresponsable, ces villes séduisent par :

• Un fort pouvoir d’attraction touristique (nature, patrimoine, slow tourisme)
• Une croissance démographique souvent soutenue
• Des événements culturels ou sportifs contribuant à la fréquentation

Airbnb et villes vertes : un duo gagnant

Les visiteurs recherchent des hébergements flexibles, souvent en dehors du parc hôtelier classique. La location courte durée (LCD) via Airbnb s’adapte parfaitement, à condition de respecter la réglementation locale.

Exemple :
À Annecy, la limitation stricte du nombre de nuitées impose une vigilance accrue, mais la demande touristique reste très forte, notamment sur des logements classés meublés de tourisme

     Régime fiscal 2025 : ce qui change pour la LCD

Les régimes applicables

En 2025, deux régimes fiscaux s’appliquent aux revenus Airbnb :

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    Réforme Le Meur 2025 : impacts concrets

Depuis le 1er janvier 2025, la loi Le Meur modifie profondément les seuils et abattements :

-Meublés de tourisme non classés : seuil abaissé à 15 000 €, abattement réduit à 30 %
-Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes : seuil maintenu à 77 700 €, abattement à 50 %
-Suppression du zonage tendu/rural pour les avantages fiscaux

Cas pratique :
Marie loue un appartement à La Rochelle, non classé, générant 20 000 € annuels. Avant 2025, elle bénéficiait de 71 % d’abattement. En 2025, elle dépasse le seuil de 15 000 €, bascule au réel ou doit classer son bien pour conserver un abattement avantageux.

   Les autres avantages fiscaux possibles

Amortissement au réel : levier de rentabilité

Le régime réel permet de déduire :

✔ Les charges courantes (taxe foncière, assurances, entretien, copropriété)
✔ Les frais d'acquisition (notaire, agence, mobilier, travaux)
✔ L’amortissement du bien et du mobilier (hors terrain)

Attention : en cas de revente, les amortissements doivent être réintégrés au calcul de la plus-value depuis le 15 février 2025, sauf exception (EHPAD, résidences étudiantes, etc.)

Exonération ou optimisation TVA

Dans certaines villes, si le loueur évite les prestations de para-hôtellerie (accueil physique, linge, petit-déjeuner), il peut rester exonéré de TVA jusqu’à :

✔ 37 500 € de CA pour les prestations de service classiques
✔ 85 800 € pour la location avec services type para-hôtellerie

Exemple :
Paul loue un studio meublé à Bordeaux sans fournir de linge ni de petit-déjeuner. Il reste exonéré de TVA jusqu’à 37 500 €.

   Les opportunités économiques locales

Tourisme responsable en hausse

Les villes vertes surfent sur l’essor du slow tourisme et de l’écotourisme :

✔ Séjours courts, mobilité douce privilégiée
✔ Recherche d'hébergements écoresponsables
✔ Forte demande en logements Airbnb bien situés et de qualité

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Dynamique économique favorable

Ces villes bénéficient souvent :

✔ D’un marché immobilier plus stable que les métropoles saturées
✔ D’incitations locales à la rénovation énergétique (subventions, aides)
✔ D’un bassin d'emploi dynamique (start-up vertes, filière environnementale)

Exemple chiffré :
À Grenoble, le taux de vacance locative est resté inférieur à 4 % en 2024, avec des prix au m² encore attractifs par rapport à Lyon, mais un potentiel locatif saisonnier élevé.

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   Attention aux réglementations locales

Certaines communes vertes encadrent strictement Airbnb :

✔ Déclaration obligatoire en mairie
✔ Autorisation préalable ou changement d'usage requis
✔ Limitation du nombre de nuitées (souvent 120 par an)
✔ DPE (Diagnostic de performance énergétique) exigé au minimum F dès 2025, E en 2028

Conseil : Se rapprocher de la mairie ou consulter le site officiel de la commune avant tout investissement.

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    Tableau récapitulatif : investir en Airbnb dans les villes vertes en 2025

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• Investir en Airbnb dans les villes vertes reste une stratégie pertinente en 2025, sous réserve de bien anticiper la fiscalité et la réglementation. La réforme Le Meur durcit certaines conditions, notamment pour les meublés non classés, mais les investisseurs avertis peuvent toujours optimiser leur projet :

✔ Choisir un bien classé et bien situé
✔ Maîtriser les règles locales
✔ Opter pour le régime réel avec un suivi comptable rigoureux
✔ Profiter du dynamisme économique des communes vertes

Ainsi, au-delà des avantages fiscaux, investir dans ces territoires répond à une logique durable, en phase avec les nouvelles attentes touristiques et sociétales.

Sources

• BOFiP – BOI-BIC-CHAMP-40-20, 2025
• Loi de finances 2025 (Art. 50.0 CGI)
• Service-Public.fr : réglementation location meublée
• Économie.gouv.fr : fiscalité des revenus locatifs

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