Investissement locatif et impôt sur la plus-value : comment préparer dès aujourd’hui la revente de demain ?

Lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif, la majorité des décisions sont prises en pensant aux loyers, au financement ou à la fiscalité annuelle. Pourtant, l’un des moments les plus sensibles sur le plan fiscal reste la revente du bien, et plus précisément l’imposition de la plus-value immobilière.
Avec un cadre fiscal de plus en plus technique et des différences marquées selon le régime juridique et fiscal choisi, anticiper la revente dès l’achat est devenu indispensable. Cet article explique comment fonctionne l’impôt sur la plus-value et quelles décisions prendre aujourd’hui pour optimiser la sortie demain.

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1. Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre :

• le prix de cession du bien ;
• et son prix d’acquisition, majoré de certains frais et travaux.

Elle n’est imposable que lors de la revente et uniquement si le bien n’est pas la résidence principale du vendeur.

  En investissement locatif, la plus-value est donc presque toujours taxable, sauf exonérations spécifiques.

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2. Le régime de la plus-value des particuliers

2.1 Calcul de la plus-value

La plus-value brute est calculée comme suit :

• Prix de vente
• moins prix d’achat
• moins frais d’acquisition (forfait ou frais réels)
• moins travaux éligibles (sous conditions)

Cette base est ensuite soumise à des abattements pour durée de détention.

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2.2 Abattements pour durée de détention

En location nue ou meublée en nom propre :

• exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans ;
• exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.

Avant ces durées, l’imposition reste significative, surtout dans les premières années de détention.

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3. L’impact du régime fiscal sur la plus-value

Location nue en nom propre

• régime des plus-values des particuliers;
• abattements progressifs;
• fiscalité lisible et prévisible.

LMNP en nom propre

• même régime que la location nue;
• mais amortissements réintégrés dans le calcul de la plus-value;
• abattements progressifs;
• avantage toujours majeur en 2026.

SCI à l’IR

• régime des particuliers également;
• avantageux pour une détention longue.

SCI à l’IS et SARL à l’IS

• plus-value calculée sur la valeur nette comptable;
• amortissements réintégrés;
• imposition souvent lourde à la sortie.

Le choix du régime à l’entrée conditionne directement la fiscalité de sortie.

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4. Exemple chiffré : même bien, fiscalité différente

Hypothèses

• Achat : 250 000 €
• Revente : 380 000 €
• Détention : 15 ans
• Amortissements cumulés (si applicables) : 80 000 €

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Nom propre / Location nue en nom propre

• Plus-value brute : 130 000 €
• Abattements pour durée de détention
• Imposition fortement réduite

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SCI à l’IS

• Valeur nette comptable : 170 000 €
• Plus-value fiscale : 210 000 €
• Imposition à l’IS + taxation éventuelle des dividendes

L’écart final peut dépasser plusieurs dizaines de milliers d’euros.

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5. Anticiper la revente dès l’acquisition

5.1 Choisir la bonne structure

• Projet patrimonial long : nom propre, SCI à l’IR
• Logique de capitalisation : IS avec arbitrage anticipé

5.2 Arbitrer entre amortissement et fiscalité future

• Amortir améliore fortement la trésorerie
• Mais peut alourdir la fiscalité de sortie selon la structure

5.3 Penser à la durée de détention

Un bien conservé longtemps bénéficie :

• d’abattements progressifs ;
• d’une fiscalité plus douce à terme.

Des questions fiscales ? Prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

Cas pratiques

Cas 1 : Investisseur long terme

• Objectif : conserver 25–30 ans
• priorité au régime des particuliers
• sortie fiscalement optimisée

Cas 2 : Investisseur à horizon 10–15 ans

• arbitrage nécessaire entre rendement et fiscalité future
• LMNP en nom propre reste souvent pertinent

Cas 3 : Investisseur marchand ou multi-opérations

• logique IS cohérente
• fiscalité intégrée dès le départ dans le modèle économique

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Les erreurs fréquentes

• Choisir une structure uniquement pour réduire l’impôt annuel
• Ignorer l’impact des amortissements à la revente
• Ne pas intégrer la plus-value dans le calcul de rentabilité globale
• Penser que la fiscalité restera inchangée

Récapitulatif

• La plus-value est un enjeu central de l’investissement locatif
• Le régime fiscal conditionne fortement l’imposition à la sortie
• Le LMNP en nom propre reste très favorable
• Les structures à l’IS nécessitent une anticipation rigoureuse
• La meilleure optimisation est celle pensée dès l’achat

Des questions fiscales ? Prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

Conclusion

Préparer la revente dès l’acquisition n’est plus une option pour les investisseurs immobiliers. La fiscalité de la plus-value peut représenter une part significative du gain global, voire remettre en cause la rentabilité réelle d’un projet.
Choisir le bon régime fiscal, anticiper la durée de détention et comprendre l’impact des amortissements sont les clés pour transformer une opération locative réussie en véritable réussite patrimoniale à long terme.

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