La location mixte : comment ça marche ?
Entre location longue durée et location saisonnière, la location mixte séduit de plus en plus d’investisseurs.
Ce modèle hybride permet de maximiser les revenus locatifs tout en sécurisant l’occupation du logement sur l’année.
En 2025, dans un contexte de durcissement des règles Airbnb et de renforcement de l’encadrement des loyers, la location mixte apparaît comme le compromis idéal entre rentabilité et stabilité.
Comprendre le concept de location mixte
1. Définition
La location mixte consiste à alterner plusieurs types de baux dans un même bien au cours de l’année :
- une location meublée longue durée (étudiant, salarié en mobilité, stagiaire),
- et une location saisonnière ou de courte durée (Airbnb, tourisme, congrès) pendant les périodes vacantes.
Exemple concret :
Un studio à Montpellier est loué à un étudiant de septembre à juin (9 mois) puis sur Airbnb en juillet-août.
Résultat : taux d’occupation annuel proche de 100 % et rendement net supérieur de 25 à 30 % à une location classique.
2. Les objectifs recherchés
Les bailleurs optent pour ce modèle afin de :
- diversifier leurs revenus,
- amortir les périodes creuses,
- s’adapter à la demande locale,
- et profiter de la flexibilité du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
La location mixte est donc un levier de rentabilité et un outil d’optimisation fiscale, à condition de respecter un cadre légal précis.
3. Les zones les plus rentables
Ce modèle fonctionne particulièrement bien dans :
- les villes étudiantes (Toulouse, Lille, Nantes, Montpellier),
- les villes touristiques à double saison (Nice, Annecy, Bordeaux),
- et certaines zones rurales attractives pour le télétravail (Ardèche, Aveyron, Charente).
Selon le webinaire Qlower – Réforme fiscale 2025, les locations mixtes affichent un rendement moyen de 7 à 9 % brut, contre 5 % en location classique.
Le cadre juridique et fiscal de la location mixte
1. Les baux autorisés
Il est possible d’utiliser deux baux successifs sur un même logement :
- un bail étudiant (9 mois, non renouvelable automatiquement),
- ou un bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable, réservé aux personnes en formation, stage ou mission),
- suivis d’un bail saisonnier conforme au Code du tourisme.
Le bail mobilité n’est pas renouvelable, mais il offre une grande souplesse pour loger des actifs en mission ou des stagiaires.
Astuce juridique : prévoir dans le contrat une clause de reprise temporaire permettant au propriétaire de récupérer le logement entre deux locataires pour le réaménager ou le relouer sans délai.
2. Les obligations administratives
La location mixte doit se conformer aux règles propres à chaque type de bail :
- déclaration préalable en mairie, obligatoire pour une location saisonnière,
- numéro d’enregistrement Airbnb obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants,
- respect du plafond de 120 jours par an si le bien est une résidence principale,
- et régime LMNP pour la fiscalité des loyers.
Bon à savoir : dans certaines villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice), une autorisation de changement d’usage est nécessaire si le logement constitue une résidence secondaire.
3. La fiscalité applicable
Les revenus de location mixte relèvent du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
En 2025, les investisseurs ont le choix entre :
- le micro-BIC :
Pour les revenus de l'années 2025 (déclarés en 2026) :
- Le CAHT relatif à la location de meublés de tourisme non classés ne doit pas dépasser 15 000 €
- Le CAHT relatif à la location de meublés de tourisme classés ne doit pas dépasser 77 700 €
- Le CAHT relatif aux prestations de services ne doit pas dépasser 77 700 €
- ou le régime réel simplifié : déduction des charges réelles et amortissement du bien (hors terrain).
Cas pratique :
Appartement meublé de 200 000 € → loyers annuels :
- 7 000 € de loyers sur 9 mois (étudiant),
- 5 000 € sur 2 mois (Airbnb) → total 12 000 €.
Après charges et amortissement, le revenu imposable réel tombe à 1 000 €, soit une fiscalité quasi nulle.
Les avantages et limites de la location mixte
1. Les avantages économiques
En moyenne, la location mixte génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à une location longue durée classique (source : INSEE, Marché locatif 2025).
2. Les contraintes à anticiper
- Gestion plus chronophage : rotation fréquente des locataires, check-in/out, entretien.
- Réglementation locale stricte : certaines villes encadrent fortement les locations saisonnières.
- Fiscalité à suivre de près : cumul de plusieurs types de revenus à déclarer sous un même régime.
- Risque de vacance si la localisation est mal choisie.
Conseil pratique : déléguer la gestion saisonnière à une agence (commission 15 à 20 % du ÇA) tout en conservant la gestion annuelle directe.
3. La compatibilité avec la résidence principale
La location mixte est possible sur une résidence principale, sous réserve de respecter la limite des 120 jours/an pour la partie saisonnière.
Ce modèle est particulièrement rentable dans des villes touristiques ou étudiantes.
Exemple :
Un propriétaire à Lille loue une chambre étudiante 9 mois/an, puis son logement entier en été → revenu complémentaire de 4 000 à 6 000 € par an : Donc, sur 4 000 à 6 000 € de revenus : seulement 2 000 à 3 000 € seront imposables.
Tableau comparatif : location classique, saisonnière et mixte
Les bonnes pratiques pour réussir une location mixte
-Connaître la demande locale :
Analyse les flux étudiants, le calendrier touristique, et la présence d’entreprises.
Utiliser les données DVF, PATRIM, et plateformes de réservation.
-Soigner la présentation du bien :
Photos professionnelles, décoration harmonieuse, literie de qualité — la qualité perçue augmente la rentabilité.
-Automatiser la gestion :
Utiliser des outils comme Qlower pour synchroniser les annonces, gérer les check-ins et la comptabilité.
- Respecter la réglementation locale :
Se renseigner en mairie avant de louer en saisonnier. Certaines communes imposent une autorisation ou un numéro d’enregistrement.
VI. Exemple complet : rentabilité d’un studio en location mixte
Résultat : le propriétaire bénéficie d’un rendement supérieur à la moyenne nationale, sans impôt et avec un taux d’occupation optimal.
Conclusion
La location mixte est aujourd’hui l’un des meilleurs compromis entre rentabilité, flexibilité et sécurité.
En alternant location étudiante, mobilité professionnelle et courte durée, le bailleur maximise son cash-flow tout en limitant la vacance.
Mais pour en tirer pleinement parti, il faut :
- connaître la réglementation locale,
- bien choisir son régime fiscal LMNP,
- et gérer efficacement la rotation des locataires.
En 2025, la location mixte n’est plus une niche, c’est une stratégie gagnante pour tous les investisseurs souhaitant rentabiliser un bien sans dépendre uniquement d’Airbnb.
Un accompagnement par un comptable ou un conseiller patrimonial est conseillé pour adapter la stratégie (micro-BIC vs réel, LMNP vs LMP, meublé classique vs meublé touristique) et sécuriser la rentabilité dans la durée.
Sources :
- INSEE, Marché locatif et mobilité urbaine, 2025
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, actualisé 2025
- Notaires de France, Logement et rentabilité immobilière 2025
- DGFiP, Encadrement fiscal des locations meublées, 2025
- Ministère du Logement, Guide du bail mobilité et location saisonnière, 2025
Published on
December 3, 2025
Christophe est le CEO de Qlower. Ingénieur, il a poursuivi ses études à HEC. Après quelques années de conseil, il rejoint Société Générale sur des sujets de stratégie et transformation des métiers bancaires. Qlower est né d’un déjeuner au Havre avec Jean-Marc, aujourd’hui CXO chez Qlower. Leur volonté : simplifier la vie des investisseurs immobiliers. Christophe est équilibré, rarement stressé, et préfère les actions réalisées aux belles idées #DoneBetterThanPerfect. Christophe a vécu aux Etats Unis, en Australie, et dernièrement deux ans en Inde. Il restaure des voitures de course anciennes, pratique le ski (#Freeride) et passe du temps avec sa femme et ses 3 enfants.
