La loi : anti Airbnb 

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Depuis plusieurs années, la croissance rapide des locations de courte durée via des plateformes comme Airbnb a profondément transformé le marché immobilier. Si ces plateformes offrent une flexibilité appréciée par les voyageurs et les propriétaires, elles ont également contribué à la raréfaction de l'offre locative traditionnelle, notamment dans les grandes métropoles. Face à la pression des collectivités locales et des professionnels du tourisme, le législateur a progressivement renforcé l'encadrement de ces locations. En 2025, une nouvelle loi anti-Airbnb est entrée en vigueur, visant à mieux réguler ce marché et à limiter ses dérives.

     Les plateformes de location saisonnière

Depuis sa création en 2008, Airbnb a révolutionné le secteur de la location touristique en permettant aux particuliers de rentabiliser leurs logements inoccupés. Toutefois, cette expansion rapide a eu des conséquences sur le marché immobilier. Entre 2016 et 2024, le nombre de locations saisonnières en France est passé de 300 000 à 1,2 million, exerçant une pression sur le marché locatif traditionnel et contribuant à la pénurie de logements dans les zones attractives. Les plateformes de location de courte durée, en particulier Airbnb, ont été pointées du doigt pour leur rôle dans cette évolution. Face à cette situation, des députés, dont Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, ont proposé une législation visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale.

Exemple : Une étude de l'INSEE publiée en 2024 révèle que 15% des logements du centre de Paris sont aujourd'hui dédiés à la location saisonnière, entraînant une hausse moyenne des loyers de 20% en cinq ans.

Plusieurs textes législatifs avaient déjà tenté d'encadrer la location saisonnière avant l'adoption de la loi de 2025 :

• Loi ALUR (2014) : obligation de déclaration pour les meublés de tourisme.
• Loi ELAN (2018) : limitation à 120 nuitées par an pour les résidences principales.
• Renforcement des contrôles (2021-2023) : augmentation des amendes pour les locations non déclarées et responsabilisation accrue des plateformes.

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    La loi anti-Airbnb de 2025 : nouvelles mesures

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Confronté à une crise du logement de plus en plus marquée, le gouvernement a décidé de renforcer la réglementation des locations meublées touristiques en 2025. Cette nouvelle loi introduit plusieurs restrictions majeures.

Restriction du nombre de nuitées

• Résidence principale : le seuil maximal passe de 120 à 90 nuitées par an.
• Résidence secondaire : nécessité d’une autorisation municipale préalable, avec un quota limité selon les zones.
• Villes touristiques : certaines municipalités peuvent imposer des plafonds encore plus stricts, jusqu'à 60 nuitées par an (exemple : Paris, Bordeaux).

Exemple : À Nice, où 12% des logements sont proposés en location saisonnière, la mairie a instauré une limite de 75 nuitées par an pour les résidences principales.

Déclaration obligatoire et enregistrement renforcé

À compter du 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques devront être déclarées via un téléservice national dédié. Le loueur devra prouver que le logement proposé est bien sa résidence principale en fournissant son avis d'imposition établi à son nom avec l'adresse du bien loué.

Exemple : Un propriétaire parisien louant un appartement en résidence secondaire sans autorisation a écopé d'une amende de 15 000€ pour non-déclaration.

Nouveaux taux d’abattement fiscal

À compter du 1er janvier 2025, les revenus locatifs issus de la location saisonnière seront soumis à de nouveaux taux d’abattement :

• 50% pour les biens classés et les chambres d’hôtes, avec un plafond de 77 700€ de revenus locatifs annuels.
• 30% pour les biens non classés, avec un plafond de 15 000€ de revenus locatifs annuels.

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Diagnostic de performance énergétique (DPE)

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Le DPE devient obligatoire pour toutes les nouvelles locations meublées en zone tendue soumises à autorisation de changement d’usage. Les logements devront répondre aux critères suivants :

• Entre A et E du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033.
• Entre A et D à compter du 1er janvier 2034.

Le propriétaire qui ne transmet pas un DPE valide s’expose à une astreinte administrative de 100€ par jour, et une amende de 5 000€ maximum en cas de non-respect.

Pouvoirs élargis pour les maires

Les maires peuvent désormais :

• Définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme dans leur commune.
• Limiter la location des résidences principales à 90 jours par an.
• Imposer une amende civile de 15 000€ en cas de dépassement du nombre de jours autorisé.
• Prononcer des amendes administratives de 10 000€ en cas de non-enregistrement et 20 000€ en cas de fausse déclaration.

Tableau récapitulatif des mesures

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