La SCI à l'IS un nouvel ELDORADO pour se constituer un patrimoine ?

Dans le monde de l’investissement immobilier, la Société Civile Immobilière (SCI) est un outil bien connu. Mais une forme particulière fait de plus en plus parler d’elle : la SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Longtemps boudée à cause de la « double imposition », elle revient en force dans les stratégies patrimoniales… à tel point qu’on se demande : serait-ce le nouvel Eldorado pour se constituer un patrimoine immobilier solide, rentable et optimisé fiscalement ? Spoiler : dans bien des cas, oui ! 

​​        Petit rappel : qu’est-ce qu’une SCI à l’IS  ?

Amélioration de l’attractivité du bien

Une SCI, comme son nom l’indique, est une société civile, c’est-à-dire non commerciale par nature. Elle permet à plusieurs personnes (a minima 2) de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Par défaut, elle est imposée à l’Impôt sur le Revenu (IR). 

Mais il est possible, dès la création ou en cours de vie sociale, d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). En effet, lorsque la SCI se livre à une activité par nature commerciale du point de vue fiscal, elle relève obligatoirement de l’IS. Tel est le cas lorsque la société se livre à la location meublée, location d’un établissement industriel ou commercial muni du mobilier et du matériel nécessaires à son exploitation, d’immeubles ou de locaux aménagés, ou exerce une activité de marchand de biens ou encore de construction d’immeubles en vue de la vente.

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‍Pourquoi de plus en plus d’investisseurs optent pour l’IS ?

Les atouts sont nombreux, surtout si l’objectif est la constitution d’un patrimoine locatif sur le long terme :

Amortissement du bien immobilier → Baisse mécanique du bénéfice imposable.

Déduction étendue des charges → Frais d’agence, travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt, équipements…

Pas de double imposition si pas de distribution → Tant que les revenus sont laissés dans la société, ils ne subissent pas l’IR.

Effet de levier bancaire renforcé → Les bénéfices non distribués permettent d’investir à nouveau, sans alourdir la fiscalité des associés.

         Cas pratiques : la SCI à l’IS en action

Exemple 1 : Un couple investit dans un immeuble de rapport

Marie et Karim créent une SCI à l’IS pour acheter un immeuble de 400 000 € (valeur hors foncier 300 000 €). Ils le louent en meublé à des étudiants (colocation). Ils génèrent 35 000 € de loyers annuels.

Frais annuels déductibles :

• Taxe foncière : 2 500 €
• Intérêts d’emprunt : 7 000 €
• Amortissement du bâti : 300 000 € sur 30 ans = 10 000 €/an
• Charges diverses (assurances, gestion, compta…) : 4 000 €

Résultat fiscal :
Loyers : 35 000 €
Charges déductibles : 23 500 €
Bénéfice imposable : 11 500 €

📌 IS à 15 % (tranche jusqu’à 42 500 €) = 1 725 €

➡️ Soit un impôt très réduit par rapport à l’IR ! Et les 33 275 € restants peuvent être réinjectés dans un nouveau projet.

Exemple 2 : Une SCI qui investit dans une résidence avec services

Julien, 45 ans, cadre dans une multinationale, est imposé à 41 % à l’IR. Il investit via sa SCI à l’IS dans une résidence services pour seniors, pour 280 000 € (neuf, soumis à TVA). Il bénéficie du dispositif Censi-Bouvard.

✅ Avantages :

• Récupération de la TVA (20 % sur 280 000 € = 46 666 €)
• Réduction d’impôt : 11 % de 280 000 € = 30 800 € sur 9 ans
• Rente locative sécurisée par bail commercial

🔁 La SCI à l’IS lui permet de profiter de cette niche fiscale, inaccessible à une SCI à l’IR ou à une indivision classique.

Exemple 3 : Une SCI familiale qui vise la transmission

Les époux Lefèvre créent une SCI à l’IS pour transmettre un immeuble de rapport à leurs deux enfants. Plutôt que de donner l’immeuble directement (et d’exposer leurs enfants à une lourde fiscalité), ils leur transmettent des parts sociales progressivement, avec abattement fiscal tous les 15 ans.

📌 Les loyers restent dans la SCI → pas de fiscalité personnelle tant que pas de distribution. En parallèle, le capital social augmente → valorisation douce et maîtrisée du patrimoine familial.

SCI à l’IR ou à l’IS : que choisir ?

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Voici un tableau comparatif clair des deux régimes :

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           Les points de vigilance ?

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Même si la SCI à l’IS semble alléchante, elle n’est pas toujours adaptée. Il faut notamment prendre en compte :

• Pas d’imputation des déficits sur le revenu global des associés (contrairement à la SCI à l’IR).
• Plus-value à la revente plus lourdement imposée à cause de l’amortissement.
• Comptabilité commerciale obligatoire, avec coût de gestion annuel (expert-comptable recommandé).
• Imposition des dividendes (PFU 30 % ou barème après abattement de 40 %).

            Alors, Eldorado ou mirage ?

👉 La SCI à l’IS n’est pas une solution magique, mais un outil redoutablement efficace dans les bonnes mains :

• Vous êtes fortement imposé ?
• Vous voulez capitaliser, réinvestir, et créer un effet boule de neige patrimonial ?
• Vous ciblez de la location meublée ou en résidence services ?
• Vous avez des projets de transmission bien pensés ?

Alors oui, la SCI à l’IS peut devenir votre Eldorado immobilier. Reste à bien vous faire accompagner, poser vos objectifs, et construire une stratégie sur mesure.

Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l'optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale. Prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

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