La SNC immobilière 

La SNC (Société en Nom Collectif) est une forme sociétaire relativement méconnue du grand public, mais qui peut s’avérer particulièrement pertinente dans le cadre d’un investissement immobilier. Elle présente à la fois des avantages en termes de fiscalité, de gestion et de transmission, tout en imposant une responsabilité forte aux associés. Voici un tour d’horizon détaillé et illustré de cette structure.

​​         Qu'est-ce qu'une SNC immobilière ?

La SNC est une société commerciale dans laquelle tous les associés sont personnellement et solidairement responsables des dettes sociales. Dans le cadre immobilier, elle est souvent utilisée pour détenir et gérer un patrimoine locatif.

Contrairement aux SARL ou aux SCI, la SNC impose une responsabilité illimitée des associés, ce qui crée un engagement fort entre les partenaires. Ce choix est donc à réserver aux projets où la confiance entre les associés est totale.

         Pourquoi créer une SNC pour un projet immobilier ?

1. Fiscalité avantageuse

Par défaut, la SNC est soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR). Cela signifie que les revenus locatifs ou les plus-values sont directement imposés entre les mains des associés, proportionnellement à leur part dans la société.

Cela peut s’avérer très intéressant si les associés ont peu de revenus imposables ou souhaitent bénéficier d’abattements fiscaux personnels.

Il est également possible d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS), ce qui peut s’avérer plus pertinent dans une logique de réinvestissement ou pour lisser la fiscalité sur plusieurs années.

2. Adaptée à la location meublée (LMNP / LMP)

Les revenus tirés de la location meublée peuvent bénéficier d’une fiscalité très avantageuse, en particulier sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP). La SNC permet de cumuler cette stratégie locative avec un cadre juridique solide.

Une question sur vos formalités obligatoire en LMNP ? , contactez nos experts Qlower

‍

3. Souplesse de gestion et de transmission

La SNC permet une certaine liberté dans la répartition des bénéfices, l’organisation de la gérance et la transmission du patrimoine. Elle peut être un excellent outil de planification successorale, même si la responsabilité des héritiers reste à prendre en compte.

        Les avantages et inconvénients de la SNC immobilière

Les avantages de la SNC immobilière : 

• Fiscalité souple : IR ou option IS selon la stratégie des associés.
• Optimisation locative : compatible avec les régimes LMNP/LMP.
• Transmission facilitée : bon cadre juridique pour organiser une succession patrimoniale.
• Gestion libre : personnalisation des statuts et des modalités de fonctionnement en indivision.

Les inconvénients de la SNC immobilière :

• Responsabilité illimitée : chaque associé peut être poursuivi sur son patrimoine personnel.
• Sortie complexe : cession de parts difficile sans accord unanime.
• Banques réticentes : les garanties demandées peuvent être plus importantes.

‍

Exemples d’utilisation :   

Cas 1 : Deux amis investisseurs en location meublée

Exemple : Julien et Marc souhaitent investir dans un immeuble de rapport à rénover, pour y proposer de la location meublée. Ils créent une SNC, apportent chacun 50 000 € et optent pour le régime LMNP. Les revenus nets sont imposés à l’IR, ce qui leur permet de déduire de nombreuses charges (travaux, intérêts d’emprunt, amortissements).

Cas 2 : Une fratrie pour transmettre un immeuble familial

Exemple : Trois sœurs héritent d’un immeuble de rapport. Pour en assurer la gestion commune, elles créent une SNC. Elles gardent la souplesse de décider ensemble des travaux et des loyers, tout en conservant la maîtrise familiale du bien. Elles optent pour l’IS afin de faire fructifier les revenus dans la société avant une future transmission.

‍

Cas 3 : Des professionnels de l’immobilier

Exemple :  Un promoteur immobilier et deux architectes montent une SNC pour acheter, réhabiliter et revendre des biens. La SNC devient un outil opérationnel, tout en imposant un fort engagement mutuel.

‍

        Les limites et précautions à prendre concernant la SNC immobilière

• Responsabilité illimitée : chaque associé peut être poursuivi personnellement pour l’ensemble des dettes de la société.
• Difficulté de sortie : il est difficile de céder ses parts sans l’accord unanime des autres associés.
• Image bancaire : certaines banques peuvent être réticentes à prêter à une SNC si les garanties ne sont pas solides.

Tableau récapitulatif

‍

‍

Conclusion

La SNC immobilière est un outil puissant pour qui souhaite investir à plusieurs dans la pierre, en particulier dans le cadre de la location meublée ou d’une logique patrimoniale familiale. Elle exige cependant une entente sans faille entre les associés et une bonne compréhension de ses contraintes juridiques. En contrepartie, elle offre une grande latitude en matière de gestion, de fiscalité et de transmission. Avant de se lancer, il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable ou un notaire afin de structurer au mieux le projet.

Vous avez une question sur votre fiscalité en location meublée , contactez nos experts Qlower

‍