Le statut du bailleur privé : neuf ou ancien — lequel est le plus intéressant ?

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Le statut du bailleur privé introduit dans le PLF 2026 crée un nouvel avantage fiscal : un amortissement autorisé sur le logement loué nu, conditionné à des loyers plafonnés, une durée d’engagement et — pour l’ancien — un niveau minimum de travaux. La question centrale pour l’investisseur est simple : faut-il privilégier le neuf ou l’ancien rénové pour profiter au mieux de ce dispositif ? La réponse dépend de plusieurs paramètres : taux d’amortissement, contraintes (plafonds, limites par foyer), coût d’entrée, aides à la rénovation et profils d’investisseurs. Ci-dessous : une analyse structurée, des cas pratiques et des recommandations concrètes. 

Ce que prévoit le dispositif 

En première lecture, le PLF 2026 adopté par les députés prévoit un amortissement fiscal nouveau sur la location nue :

• Pour le neuf : taux proposés autour de 3,5 % par an pour un logement intermédiaire, 4,5 % pour un logement social et 5,5 % pour un logement très social, appliqués sur une base plafonnée à 80 % de la valeur du bien, avec un plafond de déduction de 8 000 € par an et une limite de deux logements par bailleur. 
• Pour l’ancien rénové : l’amortissement serait possible si les travaux représentent au moins 15–20 % du prix d’achat ; les taux proposés se situent autour de 3 % / 4 % / 5 % selon la catégorie sociale du loyer. Le même plafond (80 % de la valeur, 8 000 €/an, 2 logements) s’applique. 
• Conditions générales : loyers plafonnés, engagement de location sur plusieurs années, exclusion de la location aux membres de la famille, obligation de conformité énergétique. Les amortissements seront réintégrés au calcul de la plus-value en cas de revente. 

Ces éléments sont les points de repère pour tout calcul de rentabilité : le neuf bénéficie de taux clairs et stables, l’ancien nécessite un effort travaux mais peut profiter d’aides publiques (MaPrimeRénov’, ANAH).

Pourquoi le neuf paraît plus simple et souvent plus attractif

a) Taux d’amortissement favorables et absence de gros travaux

Le neuf affiche des taux d’amortissement programmés et n’oblige pas (ou peu) à des dépenses de mise à niveau. Cela facilite le déploiement immédiat du dispositif et simplifie l’exploitation (DPE favorable, normes RE2020, garantie décennale). 

b) Moindre risque technique et de surcoût

Acheter du neuf réduit le risque de dépenses imprévues (toiture, gros œuvres) qui grèvent la trésorerie et peuvent réduire l’intérêt de l’amortissement plafonné. Pour un investisseur qui veut « brancher » le mécanisme fiscal rapidement, le neuf est souvent préféré.

c) Exemples chiffrés rapides

Sur une base amortissable équivalente à 80 % de la valeur d’un bien neuf de 200 000 €, un taux de 3,5 % donne une déduction annuelle théorique de 5 600 € (160 000 × 3,5 %), sous réserve du plafond annuel. Ce levier est immédiatement lisible et stable. 

Pourquoi l’ancien rénové peut être plus rentable

a) Effet levier travaux + aides publiques

L’ancien offre un potentiel d’achat souvent moins cher au m². En réalisant des  travaux lourds (≥ 15–20 %), le bailleur devient éligible au statut et peut amortir une base significative tout en bénéficiant d’aides (MaPrimeRénov’, subventions ANAH), ce qui réduit le coût réel de la rénovation et augmente la valeur locative. 

b) Création de valeur et marge à la revente

Bien rénové, un logement ancien peut générer une plus forte plus-value à la revente que le neuf, surtout si le marché local est porteur. L’amortissement allège la fiscalité pendant la détention ; attention toutefois à la réintégration des amortissements dans la plus-value lors de la revente. 

c) Cas type

Achat 150 000 € + 35 000 € de travaux (≈ 23 %). Base amortissable = 80 % de 185 000 € ≈ 148 000 €. À 3 % d’amortissement, la déduction annuelle ≈ 4 440 €. Couplé aux aides et à une hausse possible du loyer, le rendement net peut devenir attractif.

Les limites structurelles du dispositif

• Plafond annuel faible : 8 000 € par an limite l’effet pour gros investisseurs ; le dispositif est pensé pour encourager des projets ciblés, pas l’accumulation massive. 
• Limite du nombre de logements : deux logements maximums par bailleur dans la version adoptée en 1ʳᵉ lecture. Cela réduit l’intérêt pour les portefeuilles volumineux. 
• Loyers plafonnés : plus le loyer est bas (catégorie sociale), plus le taux est élevé — mais le rendement brut diminue. Il faut donc arbitrer entre taux d’amortissement et niveau de recettes locatives. 
• Réintégration à la revente : les amortissements sont repris pour le calcul de la plus-value, ce qui peut réduire l’avantage fiscal à la sortie.

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Cas pratiques comparés (deux scénarios simplifiés)

Scénario A — Neuf

• Prix : 200 000 €
• Base amortissable (80 %) : 160 000 €
• Taux amortissement : 3,5 % → déduction annuelle ≈ 5 600 € (sous plafond)
• Avantage : mise en location rapide, faibles travaux, DPE bon → gestion simple. 

Scénario B — Ancien rénové

• Prix : 150 000 € + travaux 35 000 € (23 %) → base ≈ 185 000 €, base amortissable 80 % ≈ 148 000 €
• Taux amortissement : 3 % → déduction annuelle ≈ 4 440 €
• Aides : MaPrimeRénov’ possible → réduction du coût travaux → revalorisation du loyer.
• Avantage : meilleur rendement brut si achat / marchés locaux favorables ; plus de valeur ajoutée.

Récapitulatif rapide

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Conclusion

Le neuf est en général plus simple et plus sûr pour profiter rapidement du statut : il offre des taux d’amortissement clairs, peu de travaux et une mise en location opérationnelle. L’ancien rénové peut être plus intéressant pour un investisseur actif capable de piloter des travaux, capter des aides et créer de la valeur : il permet parfois un rendement brut supérieur et, après rénovation, une base amortissable attractive.

Autrement dit :

• Si l’on recherche de la  sécurité, peu de gestion, il faut plutôt viser  le neuf.
• Si l’on sait gérer des chantiers, que l’on souhaite profiter d’aides et viser la création de valeur, l’ancien rénové peut rapporter davantage — mais demande plus de travail et comporte des risques (coûts imprévus, réintégration des amortissements à la revente). 

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