Les 10 meilleures villes étudiantes où investir en 2025

Le marché du logement étudiant reste un pilier stable et rentable de l’investissement immobilier. En 2025, la France compte environ 3 millions d’étudiants, selon le ministère de l’Enseignement supérieur. Face à une offre locative largement insuffisante, investir dans une ville étudiante garantit un taux d’occupation maximal et un rendement net élevé, notamment en location meublée (LMNP) ou en colocation étudiante.

Voici le classement 2025 des 10 meilleures villes françaises où investir, établi à partir de trois critères :

- rentabilité locative,
- tension du marché étudiant,
- perspectives économiques et démographiques.

Le contexte 2025 du logement étudiant

1. Une pénurie structurelle d’offres

Selon la Fondation Abbé Pierre (rapport 2025) :

• il manque plus de 150 000 logements étudiants à l’échelle nationale ;
• 63 % des étudiants recherchent un logement meublé ;
• et 72 % se déclarent prêts à s’éloigner jusqu’à 30 minutes de leur campus.

En conséquence, les loyers étudiants ont progressé de +4,3 % en moyenne en 2025, contre +2 % pour le reste du marché.

2. Un marché résilient et peu risqué

Même en période de crise immobilière, la demande étudiante demeure incompressible.
Les villes universitaires les plus dynamiques affichent des taux de vacance inférieurs à 4 %, notamment sur les studios et les T1.

3. Le boom de la colocation et du bail mobilité

Depuis la loi ÉLAN, les propriétaires peuvent combiner différentes formules locatives  :

• la colocation meublée (qui offre un rendement jusqu’à 30 % supérieur),
• ou le bail mobilité (d’une durée de 1 à 10 mois) destiné aux stagiaires et aux étudiants internationaux.

Ces formules améliorent le taux d’occupation et permettent d’adapter les loyers aux périodes scolaires.

Le top 10 des villes étudiantes 2025

1. Lyon — le marché le plus dynamique de France

• Population étudiante : 190 000
• Prix moyen au m² : 4 900 €
• Loyer moyen : 23 €/m²
• Rendement brut : 5,1 %

Lyon reste ainsi une valeur sûre : bassin économique fort, universités d’excellence et tension locative record. Les quartiers clés de Lyon sont la Guillotière, Monplaisir et Villeurbanne, qui se distinguent par leur proximité des universités et leur forte demande locative.

2. Toulouse — la ville étudiante par excellence

• Population étudiante : 135 000
• Prix moyen au m² : 3 900 €
• Loyer moyen : 21 €/m²
• Rendement brut : 6,2 %

Toulouse est une ville jeune, innovante et abordable. Le LMNP en colocation fonctionne particulièrement  bien autour des pôles Rangueil et Compans-Caffarelli.

3. Lille — forte rentabilité et marché stable

• Population étudiante : 125 000
• Prix moyen au m² : 3 800 €
• Loyer moyen : 20 €/m²
• Rendement brut : 6,5 %

Le ratio « prix d’achat / loyer » figure parmi les plus attractifs de France. Les quartiers les plus rentables de Lille sont Wazemmes, Saint-Michel et Moulins.

4. Montpellier — soleil, étudiants et rentabilité

• Population étudiante : 90 000
• Prix moyen au m² : 3 600 €
• Loyer moyen : 22 €/m²
• Rendement brut : 6,1 %

Le marché est tendu et l’offre de logements meublés insuffisante. Les quartiers idéaux pour investir en LMNP ou via un bail mobilité sont Boutonnet, Beaux-Arts et Antigone.

5. Nantes — stabilité et qualité de vie

• Population étudiante : 70 000
• Prix moyen au m² : 4 200 €
• Loyer moyen : 21 €/m²
• Rendement brut : 5,3 %

La ville offre un marché locatif dynamique, notamment pour les T1 et les colocations. Les secteurs à forte rentabilité potentielle sont Doulon, Malakoff et Rezé, du fait de leur proximité avec les campus et de la forte demande étudiante.

6. Rennes — marché tendu et valeur sûre

• Population étudiante : 75 000
• Prix moyen au m² : 4 100 €
• Loyer moyen : 22 €/m²
• Rendement brut : 5,7 %

Rennes combine stabilité économique et forte tension locative. Les quartiers les plus prisés par les étudiants sont le centre-ville et Villejean.

7. Angers — la pépite à taille humaine

• Population étudiante : 45 000
• Prix moyen au m² : 3 200 €
• Loyer moyen : 18 €/m²
• Rendement brut : 6,8 %

Angers est une ville très rentable et en forte expansion, idéale pour la colocation. Les quartiers à privilégier sont La Doutre, Belle-Beille et Université.

8. Dijon — forte rentabilité dans l’Est

• Population étudiante : 35 000
• Prix moyen au m² : 2 900 €
• Loyer moyen : 17 €/m²
• Rendement brut : 7,0 %

Dijon est une ville abordable avec une bonne desserte ferroviaire et une université historique.

9. Poitiers — marché stable et entrée de gamme

• Population étudiante : 30 000
• Prix moyen au m² : 2 600 €
• Loyer moyen : 16 €/m²
• Rendement brut : 7,3 %

La ville de Poitiers, très orientée vers les étudiants, constitue un choix idéal pour un premier investissement locatif.

10. Clermont-Ferrand — rentabilité et dynamisme économique

• Population étudiante : 40 000
• Prix moyen au m² : 2 700 €
• Loyer moyen : 17 €/m²
• Rendement brut : 7,1 %

Clermont-Ferrand bénéficie d’une université prestigieuse, d’une forte demande locative saisonnière et de logements encore sous-évalués, offrant ainsi un potentiel intéressant pour l’investissement étudiant.

Comparatif global des 10 villes étudiantes 2025

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Top 3 rentabilité : Poitiers, Nancy, Dijon
Top 3 potentiel patrimonial : Toulouse, Lille, Nantes
Top 3 stabilité locative : Rennes, Angers, Montpellier

Le bon montage fiscal pour investir dans une ville étudiante

1. Le statut LMNP au réel

C’est le régime le plus avantageux pour les studios et les colocations meublés :

• amortissement du bien et du mobilier,
• déduction des charges réelles (assurance, travaux, intérêts),
• revenu imposable souvent nul pendant 10 à 15 ans.

Exemple : studio à Rennes acheté à 140 000 € et financé sur 20 ans → loyer annuel : 7 000 €/an. Après application de l’amortissement, l’imposition sur les revenus locatifs peut être nulle pendant 12 ans.

2. Le bail mobilité (1 à 10 mois)

Idéal pour les étudiants en alternance, en stage ou en mobilité Erasmus : 

• pas de dépôt de garantie demandé, 
• garantie Visale obligatoire qui couvre les impayés jusqu’à  36 mois.

3. Le dispositif Pinel et la colocation meublée

En centre-ville, la colocation meublée offre une rentabilité supérieure de 15 à 20 % au Pinel neuf. Louer plusieurs chambres avec baux individuels optimise le cash-flow et réduit le risque d’impayé.

Étude de cas : investissement type à Angers

Résultat : revenu net 5 300 €/an et bien valorisé +15 % en 3 ans.

Conseils pour réussir son investissement étudiant

1- Cibler un emplacement “campus + transports” : moins de 10 minutes à pied de l’université ou du tram.
2- Proposer un logement meublé prêt à vivre : kitchenette, literie, bureau, Wi-Fi.
3-Opter pour un bail mobilité ou 9 mois étudiant : rotation naturelle et optimisation fiscale.
4-Vérifier la demande sur les portails étudiants (LocService, LeBonCoin, Studapart).
5-Automatiser la gestion via Qlower ou Flatlooker pour éviter la vacance et les impayés. => Automatiser la gestion comptable et fiscale via Qlower

Perspectives 2026 : la résilience du marché étudiant

• Le nombre d’étudiants étrangers augmente de +8 % en 2025 (Campus France).
• Le taux de vacance global des logements étudiants reste sous 4 %.
• Les loyers progressent de 3 à 5 %/an dans la plupart des métropoles régionales.
• Les baux mobilité et LMNP réels seront maintenus dans la réforme 2026.

Le logement étudiant reste une valeur refuge rentable et un vecteur de diversification patrimoniale à long terme.

Conclusion

En 2025, le marché du logement étudiant reste un secteur d’investissement stable, rentable et prévisible.
Les villes intermédiaires comme Angers, Dijon, Poitiers ou Nancy offrent un rendement net supérieur à 6 %, tandis que les métropoles assurent la valorisation patrimoniale.

Avec un montage LMNP bien optimisé, un studio étudiant peut générer des revenus nets défiscalisés pendant plus d’une décennie.

En résumé : investir dans une ville étudiante en 2025, c’est miser sur la jeunesse, la stabilité et la rentabilité à long terme.

Des questions fiscales ? Prenez rendez-vous avec nos experts Qlower.

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Sources

• Qlower, Webinaire Réforme fiscale 2025, 20 mai 2025
• INSEE, Mobilité et logement des jeunes en France, 2025
• Notaires de France, Marché immobilier régional T1 2025
• SeLoger, Baromètre des loyers étudiants 2025
• Campus France, Rapport sur la population étudiante étrangère, 2025
• DGFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 – LMNP et bail mobilité, 2025
• Observatoire du logement étudiant (OLE), Taux de vacance 2025

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