Les 10 meilleures villes préférées des seniors pour investir en 2025

Le vieillissement démographique est l’un des grands enjeux immobiliers en France. Selon l’INSEE, près de 21 % de la population française a plus de 65 ans en 2024, et cette proportion devrait atteindre 27 % d’ici 2040. Cette évolution transforme le marché de l’immobilier, avec une demande croissante pour des logements adaptés aux seniors : résidences principales, résidences services, locations meublées sécurisées.

Pour les investisseurs, cibler les villes attractives pour cette population est une stratégie doublement gagnante :

• sécurisation des loyers grâce à une demande structurellement forte,
• valorisation patrimoniale dans des zones où la population vieillit rapidement.

Cet article présente le palmarès 2025 des 10 villes préférées des seniors pour investir, en s’appuyant sur les données INSEE, Atout France et Qlower.

Critères de sélection des villes

A. Qualité de vie

Les seniors recherchent des environnements agréables : climat doux, espaces verts, proximité de la mer ou de la montagne.

B. Infrastructures médicales

La présence d’hôpitaux, de cliniques et de services médicaux spécialisés est un critère essentiel.

C. Accessibilité et mobilité

Des transports en commun efficaces et la proximité de gares TGV ou d’aéroports sont déterminants.

D. Coût de la vie et immobilier

Les prix doivent rester accessibles, avec un rapport favorable entre loyers perçus et valeur d’achat.

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Palmarès des 10 villes seniors 2025

1. La Rochelle

• Atouts : climat océanique doux, infrastructures médicales solides, dynamisme culturel.
• Prix moyen : 4 100 €/m².
• Loyer moyen T2 : 650 €.
• Part des +65 ans : 27 %.

2. Annecy

• Atouts : cadre exceptionnel (lac + montagne), sécurité, attractivité touristique.
• Prix moyen : 5 400 €/m².
• Loyer moyen T2 : 820 €.
• Part des +65 ans : 24 %.

3. Biarritz

• Atouts : station balnéaire prestigieuse, climat océanique, offre médicale de qualité.
• Prix moyen : 6 200 €/m².
• Loyer moyen T2 : 950 €.
• Part des +65 ans : 30 %.

4. Bordeaux

• Atouts : métropole connectée (TGV, aéroport), offre culturelle riche, dynamisme économique.
• Prix moyen : 4 600 €/m².
• Loyer moyen T2 : 720 €.
• Part des +65 ans : 23 %.

5. Montpellier

• Atouts : ville ensoleillée, pôle médical d’excellence, université de médecine réputée.
• Prix moyen : 3 900 €/m².
• Loyer moyen T2 : 700 €.
• Part des +65 ans : 21 %.

6. Nice

• Atouts : climat méditerranéen, CHU réputé, attractivité internationale.
• Prix moyen : 5 500 €/m².
• Loyer moyen T2 : 950 €.
• Part des +65 ans : 30 %.

7. Angers

• Atouts : qualité de vie, prix abordables, ville verte.
• Prix moyen : 3 200 €/m².
• Loyer moyen T2 : 550 €.
• Part des +65 ans : 22 %.

8. Bayonne

• Atouts : proximité de l’Espagne, cadre basque, accessibilité TGV.
• Prix moyen : 4 800 €/m².
• Loyer moyen T2 : 720 €.
• Part des +65 ans : 28 %.

9. Tours

• Atouts : centralité, patrimoine culturel, proximité Paris en TGV.
• Prix moyen : 3 000 €/m².
• Loyer moyen T2 : 530 €.
• Part des +65 ans : 23 %.

10. Perpignan

• Atouts : climat méditerranéen, prix très attractifs, proximité Espagne.
• Prix moyen : 2 500 €/m².
• Loyer moyen T2 : 480 €.
• Part des +65 ans : 25 %.

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 Opportunités d’investissement pour les seniors

A. Résidences principales adaptées

• Logements de plain-pied, avec ascenseur, proche des commerces.
• Rentabilité modérée (4 à 5 %), mais forte sécurité locative.

B. Résidences services seniors

• Formule LMNP/LMP, avec bail commercial.
• Revenus réguliers et sécurisés.
• Amortissements possibles au réel (mais attention à la réforme 2025 sur les plus-values).

C. Location saisonnière adaptée

• Seniors de plus en plus adeptes de séjours prolongés en Airbnb.
• Exemple : un T2 à La Rochelle loué 70 €/nuit → 5 600 € sur 80 nuits, complétant un bail classique.

Cas pratiques

Cas 1 : Investisseur à Angers

• Achat T2 : 160 000 €.
• Loyer mensuel : 550 €.
• Rendement brut : 4,1 %.
• Atout : prix abordable, marché locatif stable.

Cas 2 : Investisseur à Biarritz

• Achat T2 : 280 000 €.
• Loyer mensuel : 950 €.
• Rendement brut : 4 %.
• Atout : forte valorisation patrimoniale à long terme.

Cas 3 : Résidence services à Montpellier

• Achat : 150 000 € (LMNP).
• Bail commercial → loyers garantis 6 000 €/an.
• Rendement brut : 4 %.
• Avantage : revenus stables, mais dépendance à l’exploitant.

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Tableau comparatif – Exemple La Rochelle vs Nice vs Angers

Conclusion

En 2025, investir dans des villes attractives pour les seniors constitue une stratégie immobilière solide :

• Demande croissante liée au vieillissement démographique.
• Loyers sécurisés grâce à une population stable.
• Possibilités de diversification (résidences principales, résidences services, Airbnb senior-friendly).

Le palmarès des 10 villes (La Rochelle, Annecy, Biarritz, Bordeaux, Montpellier, Nice, Angers, Bayonne, Tours, Perpignan) montre la diversité des opportunités, du littoral atlantique aux grandes métropoles régionales.

Pour l’investisseur, le choix dépendra de son objectif :

• Sécuriser des revenus locatifs (Angers, Tours).
• Miser sur la valorisation patrimoniale (Annecy, Biarritz, Nice).
• Allier attractivité et rendement (La Rochelle, Montpellier, Bayonne).

Un accompagnement par un professionnel reste recommandé pour sécuriser le montage (LMNP/LMP, SCI, bail commercial).

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Sources 

• INSEE, Revenus et patrimoine des ménages 2024.
• INSEE, Projections démographiques régionales 2025.
• Atout France, Tourisme et seniors, édition 2025.
• DGFiP, Guide fiscal LMNP/LMP 2025.
• Qlower, Webinaire Réforme fiscale 2025 – Stratégies d’investissement immobilier, 20 mai 2025.

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