Les alternatives à la fin du dispositifs PINEL ?

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​​​La fin du dispositif Pinel, prévue pour le 31 décembre 2024, marque un tournant significatif pour les investisseurs immobiliers en France. Ce dispositif, instauré en 2014, offrait des réductions d'impôts attractives en échange d'un engagement locatif dans des zones à forte demande. Avec sa disparition, il est essentiel d'explorer les alternatives disponibles pour continuer à bénéficier d'avantages fiscaux tout en investissant efficacement dans l'immobilier : 

Le Statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) demeure une option prisée pour les investisseurs souhaitant conjuguer rentabilité et fiscalité avantageuse. Ce régime s'applique aux propriétaires louant des biens meublés, qu'ils soient neufs ou anciens.​

Avantages du LMNP :

Amortissement du bien : Possibilité d'amortir la valeur du bien, des meubles et des travaux sur plusieurs années, réduisant ainsi le revenu imposable.​

Régimes fiscaux adaptés :

Micro-BIC : Offre un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs.​

Régime réel simplifié : Permet de déduire l'ensemble des charges réelles liées à l'activité locative (intérêts d'emprunt, travaux, assurances, etc.).​

Cas pratique : Mme S possède un appartement meublé qu'elle loue 10 000€ par an. Sous le régime micro-BIC, elle bénéficie d'un abattement de 50%, ne déclarant que 5 000€ de revenus imposables. En optant pour le régime réel, après déduction de ses charges annuelles de 6 000€, son revenu imposable est nul, voire négatif, reportable sur les années suivantes.

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Le Dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie, prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, vise à encourager la rénovation de logements anciens dans des centres-villes en difficulté. Il offre des réductions d'impôt similaires au dispositif Pinel, mais se concentre sur l'ancien avec travaux.​

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Conditions d'éligibilité :

• Travaux représentant au moins 25% du coût total de l'acquisition : Les rénovations doivent améliorer la performance énergétique ou l'habitabilité du logement.​
• Localisation : Le bien doit être situé dans l'une des 245 communes éligibles, souvent des villes moyennes nécessitant une revitalisation.​
• Plafonds de loyers et de ressources : Similaires au dispositif Pinel, avec des limites à respecter pour les loyers et les revenus des locataires.​

Avantages fiscaux :

• Réduction d'impôt : 
  
  • 12% pour un engagement locatif de 6 ans.
  • 18% pour 9 ans.
  • 21% pour 12 ans.

Cas pratique : 

M. J investit 200 000€ dans un bien ancien nécessitant 50 000€ de travaux (25% du coût total). En s'engageant à louer le bien pendant 12 ans, il bénéficie d'une réduction d'impôt de 21% sur 250 000€, soit 52 500€, étalée sur 12 ans.

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Le Déficit Foncier

Le déficit foncier est une stratégie permettant aux propriétaires de biens loués non meublés de déduire les charges dépassant les revenus fonciers de leur revenu global, sous certaines conditions.​

Mécanisme :

• Charges déductibles : Travaux d'entretien, de réparation, intérêts d'emprunt, taxes foncières, etc.​
• Imputation sur le revenu global : Le déficit foncier, hors intérêts d'emprunt, est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an.​

Avantages :

• Réduction immédiate de l'impôt : En diminuant le revenu global, le contribuable réduit son impôt sur le revenu.​
• Report du déficit : La part excédant 10 700€ est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.​

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Cas pratique : 

Mme M,  perçoit 15 000€ de loyers annuels et engage 30 000€ de travaux déductibles. Son déficit foncier est de 15 000€. Elle impute 10 700€ sur son revenu global cette année, réduisant ainsi son impôt, et reporte les 4 300€ restants sur ses revenus fonciers des années suivantes.

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Le Dispositif Loc'Avantages

Loc'Avantages est un dispositif incitant les propriétaires à louer leur bien à des loyers inférieurs au marché, en échange d'avantages fiscaux sous forme d'abattements sur les revenus locatifs.​

Mécanisme  :

• Niveaux de loyers : Trois niveaux (Loc1, Loc2, Loc3) avec des abattements fiscaux croissants en fonction de la décote appliquée sur le loyer.​
• Abattements :

• Loc1 : 15% d'abattement.​
• Loc2 : 35% d'abattement.​
• Loc3 : 65% d'abattement, sous réserve de passer par une association agréée.

Avantages : 

• Réduction significative de l’impôt sur les revenus locatifs.
• Sécurisation des paiements grâce aux garanties apportées par les associations partenaires.
• Participation à une initiative solidaire, en proposant un logement à un loyer accessible.

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Cas pratique :

M. P, possède un appartement qu'il louait sous le dispositif Pinel. Désormais, il décide d’opter pour Loc'Avantages et applique une réduction de 30 % sur le loyer du marché. Grâce à cela, il bénéficie d’un abattement fiscal de 35 % sur ses revenus locatifs, ce qui lui permet de compenser la perte d’avantages fiscaux du Pinel.

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 L’investissement en SCPI fiscales : un placement clé en main

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) fiscales sont des alternatives intéressantes pour les investisseurs cherchant à profiter d’une réduction d’impôt sans avoir à gérer un bien en direct.

Pourquoi choisir les SCPI fiscales ?

• Elles investissent dans des biens éligibles à des dispositifs de défiscalisation (Denormandie, Malraux, SCPI Pinel résiduelle).
• Elles permettent de bénéficier des avantages fiscaux liés à ces dispositifs sans les contraintes de gestion.
• Elles offrent un ticket d’entrée plus accessible qu’un achat immobilier classique (investissement possible dès 5 000 €).

Cas pratique : 

Mme C,  souhaite investir dans l’immobilier mais sans se soucier de la gestion locative. Elle place 50 000€ dans une SCPI Denormandie, qui investit dans des biens à rénover en centre-ville. En contrepartie, elle profite d’une réduction d’impôt de 18 % étalée sur 9 ans, tout en percevant des revenus réguliers

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