Les charges déductibles les plus oubliées par les propriétaires LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’impose aujourd’hui comme l’un des régimes fiscaux les plus avantageux pour les investisseurs particuliers. Le régime réel, en particulier, permet de déduire de nombreuses charges des recettes locatives. 

Pourtant, de nombreux contribuables passent à côté de déductions parfaitement admissibles par méconnaissance ou oubli. À l’heure où les obligations de transparence fiscale s’accentuent, identifier l’ensemble des charges déductibles devient un enjeu essentiel d’optimisation. 

     Rappel : qu’est-ce que le régime LMNP ?

Le régime réel est accessible de plein droit au-delà de 77 700 € de recettes annuelles (seuil 2025) ou 15 000€ pour les meublés de tourisme non classés, ou sur simple option au début de l’activité ou avant fin mai de chaque année. 

Il permet de déduire les charges réelles liées à l’exploitation du bien, d’amortir le bâti, les meubles, les frais d’acquisition, et donc de neutraliser tout ou partie du résultat imposable. Le bénéfice ainsi calculé est imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Pour être admis en déduction, les frais doivent être justifiés, réels, et engagés dans l’intérêt direct de l’activité locative.

      Les charges déductibles souvent ignorées

1. Frais de déplacement liés à la gestion locative

Les frais de transport engagés pour visiter le logement, rencontrer des artisans, effectuer des travaux ou réaliser un état des lieux sont déductibles. Deux méthodes sont admises : la déduction des frais réels (carburant, péage, parking) ou le barème des frais de carburant publié chaque année par l'administration fiscale (Barème kilométrique 2025 - Bofip). Attention à ne pas prendre le barème des indemnités kilométriques (IK) plus avantageux mais uniquement autorisé en SCI à l’IS. 

Tableau- - Barème 2025 des frais de carburant par km parcouru en 2024 (véhicules de tourisme)

https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A16343

Exemple : Un propriétaire, résidant à Toulouse effectue 10 allers-retours dans l'année vers un logement situé à Albi (170 km A/R), en véhicule 6 CV au Gazole. Avec le barème 2025 (0,116 €/km), il peut déduire près de 197,20 € de ses revenus locatifs. En prenant le barème kilométrique autorisé en SCI, la déduction fiscale aurait été d’environ 1 020€ pour les mêmes distances. 

2. Frais de communication : téléphone, internet, logiciels

Une quote-part des abonnements téléphoniques ou internet utilisés pour la gestion du logement (réponse aux locataires, publication d’annonces, démarches fiscales) est déductible. Cette part peut être fixée à 50 % ou 70 %, selon l’usage constaté (BOI-BIC-CHG-40-10 §110).

Les frais liés à l’achat ou à l’abonnement de logiciels de comptabilité ou de gestion locative (ex : Rentila, Gest'in, ou Bien'ici Pro) sont également déductibles.

3. Honoraires  de comptabilité en ligne, d'expert-comptable et CGA

Les propriétaires LMNP qui confient leur comptabilité à un logiciel en ligne ou à un comptable peuvent déduire intégralement les honoraires correspondants. L’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) est aussi déductible. (Maillage article fin CGA) 

Cas pratique : Un loueur ayant versé 1 200 € à son expert-comptable et 250 € de cotisation à un CGA peut déduire 1 450 € au total, ce qui minore fortement le bénéfice imposable.

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     Charges indirectes méconnues mais déductibles

1. Consommables et petits équipements

Les achats récurrents (ampoules, produits d'entretien, piles, vaisselle cassée, ustensiles, linge de maison) sont considérés comme des charges d’exploitation. Les achats inférieurs à 600 € TTC peuvent être déduits immédiatement, au-delà ils doivent être amortis (BOI-BIC-AMT-10-10-10 §40).

Exemple : Un lot de matelas et tête de lit achetés 550 € TTC peut être déduit dès l'année d'achat. Un ensemble de cuisine à 1 200 € TTC devra être amorti sur 5 à 10 ans.

2. Assurance PNO et garanties locatives

L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), parfois négligée, est déductible. Il en va de même pour les garanties contre les loyers impayés ou la protection juridique (BOI-BIC-CHG-40-10).

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3. Taxe foncière (hors TEOM)

La taxe foncière est déductible, à l’exception de la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) récupérable auprès du locataire (BOI-BIC-CHG-40-10 §110).

Astuce pratique : Conserver l’avis de taxe foncière et ne retenir que la part non récupérable dans les charges.

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     Le cas particulier des amortissements oubliés

1. Amortissement du bâti et du mobilier

L’amortissement du bien immobilier (hors terrain) constitue la pierre angulaire de l’optimisation LMNP. Il s’effectue sur 25 à 40 ans. Le mobilier s’amortit sur 5 à 10 ans (BOI-BIC-AMT-10-10-10 §40).

Exemple chiffré : Un appartement acheté 180 000 € dont 160 000 € pour le bâti peut générer environ 4 000 € d’amortissement annuel (hors travaux et mobilier). Le terrain étant non amortissable, sa valeur de marché doit être exclue. 

2. Amortissement des frais d'acquisition

Les frais de notaire, droits d’enregistrement, commission d’agence sont amortissables sur la même durée que le bâti (Conseil d’État, 8 juin 2011, n° 318392) ou comptabilisés en totalité en charges dès la 1ere année d’acquisition et de mise en location LMNP.

Cas pratique : Pour un bien de 200 000 €, avec 16 000 € de frais de notaire et 10 000 € d’agence, le contribuable peut amortir 26 000 € sur 30 ans, soit 867 €/an ou passer en charges 26 000 € dès la première année.

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Le régime réel BIC du LMNP est un formidable outil de défiscalisation, à condition de maîtriser ses mécanismes comptables. Les contribuables doivent être vigilants à ne pas omettre des charges déductibles régulières mais moins visibles. S’appuyer sur un professionnel de la comptabilité ou utiliser des outils de gestion permet de sécuriser sa déclaration et d’optimiser sa situation fiscale. 

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