LMNP 2025 : Un nouveau chapitre pour les investisseurs en meublé !

Vous êtes propriétaire d’un bien en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou vous songez à vous lancer dans l’aventure ? 2025 s’annonce comme une année décisive pour vous ! La fiscalité des locations meublées connaît de gros changements, et il est crucial de comprendre ces nouvelles règles pour éviter de mauvaises surprises. Moins d’abattement, des plus-values plus taxées, et des dates de déclaration à ne pas manquer… 

Pas de panique, vous allez tout savoir sur la réforme fiscale LMNP 2025. Cela vous permettra de maximiser votre rentabilité tout en restant dans les clous. 

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         Réduction des abattements fiscaux sous le régime micro-BIC

Avant la réforme de 2025, si vous choisissiez le régime micro-BIC pour déclarer vos loyers, vous pouviez bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives. Mais avec les nouvelles règles, cet abattement est réduit. 

Exemple : 

• Avant 2025 : Vous louez un appartement meublé pour 15 000 € par an. Sous le régime micro-BIC, vous pouvez déclarer seulement 7 500 € de recettes, car l'abattement est de 50 %.
• Après 2025 : Pour un meublé de longue durée, l'abattement est désormais de 40 %, soit une déclaration de 9 000 € de recettes. Si votre bien est un meublé touristique, l'abattement baisse encore à 30 %, soit 10 500 € de recettes à déclarer. 

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          Réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values

L’un des changements les plus marquants concerne la revente de vos biens. Jusqu’en 2024, les amortissements que vous aviez pratiqués étaient exclus du calcul de la plus-value. En 2025, ce n’est plus le cas. Prenons un exemple pour mieux comprendre l'impact.

• Avant 2025 : Vous avez acheté un bien pour 150 000 €, avec un amortissement de 30 000 €. Si vous le revendez 200 000 €, la plus-value était calculée sur 50 000 € (200 000 € - 150 000 €).
• Après 2025 : Vous devez maintenant réintégrer les 30 000 € d’amortissement dans le calcul, ce qui fait passer la plus-value imposable à 80 000 € (200 000 € - 150 000 € + 30 000 €). En conséquence, vous paierez plus d’impôts sur la plus-value.

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         Suppression de la réduction d'impôt pour les frais de comptabilité

→Jusqu’en 2024, vous pouviez bénéficier d’une réduction d'impôt de deux tiers sur vos frais de comptabilité, dans la limite de 915 €. 

Cela signifiait, par exemple, que si vos frais de comptabilité étaient de 1 500 €, vous pouviez déduire 1 000 € de vos impôts (deux tiers). 

→ En 2025, cette réduction est supprimée. Si vous faisiez appel à un expert-comptable pour vous aider dans vos déclarations, cela va vous coûter un peu plus cher.

Cela signifie qu’en 2025, vous devrez assumer la totalité des frais de comptabilité, ce qui pourrait représenter un coût supplémentaire. Si votre comptable facture 1 200 € par an, vous paierez cette somme sans réduction fiscale. 

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         Nouvelles obligations déclaratives et dates limites ?

Avec la réforme de 2025, les dates de déclaration de vos revenus évoluent.

Exemple : 

Mr X  loue un appartement en meublé à Paris pour 12 000 € par an. 

La date limite de déclaration des revenus pour la région parisienne est fixée au 31 mai 2025. Mr X se connecte à son espace personnel sur impots.gouv.fr dès l'ouverture du service le 13 avril 2025, pour vérifier les informations préremplies et soumettre sa déclaration. 

Les dates de déclaration varient en fonction du département, alors il faut s’assurer  de ne pas rater la date limite pour éviter des pénalités.

Cette nouvelle règle oblige à être encore plus vigilant sur les dates de déclaration pour éviter les erreurs et les retards. 

         Quel impact sur la rentabilité des investissements LMNP ? 

Ces changements fiscaux auront un impact direct sur la rentabilité de votre investissement. Si vous avez choisi la voie du LMNP pour vous constituer un patrimoine et générer des revenus passifs, il est important de prendre en compte ces nouvelles règles.

Exemple : 

Mme Y a acheté un bien en LMNP pour 200 000 €. Elle loue le bien pour 15 000 € par an. 

Avant la réforme, elle bénéficiait de l'abattement de 50 % sous le régime micro-BIC, ce qui a réduit ses revenus imposables à 7 500 €. 

Après la réforme, cet abattement est réduit à 40 %, soit 9 000 € de revenus imposables. Cela signifie que l’impôt sur le revenu augmentera.

Dans le cas d’une revente, les amortissements réintégrés au calcul de la plus-value augmenteront aussi la taxe que vous devrez payer, ce qui pourrait avoir un impact sur les gains nets à la revente.

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         Un tableau récapitulatif

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