LMNP & Décès : Tout un Héritage qui Part en Fumée ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a longtemps constitué une option intéressante pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité tout en générant des revenus locatifs. Cependant, la loi de finances pour 2025 a introduit des modifications majeures, notamment concernant le calcul des plus-values à la revente. Le décès d’un investisseur en LMNP soulève aussi des questions fiscales complexes, impactant les héritiers tant en termes de droits de succession que d’imposition des plus-values. Cet article examine les implications de cette nouvelle réglementation, ses conséquences en cas de succession, ainsi que les stratégies pour minimiser l’impact fiscal.

    Réforme de la Fiscalité des Plus-Values pour les LMNP en 2025

La loi de finances pour 2025 a introduit une mesure clé modifiant le calcul de la plus-value immobilière pour les biens loués en meublé sous le statut LMNP. Désormais, les amortissements déduits durant la période de location sont réintégrés dans l'assiette de la plus-value imposable lors de la cession du bien. Cette disposition vise à aligner la fiscalité des locations meublées sur celle des locations nues et à limiter les avantages fiscaux jugés excessifs accordés aux investisseurs en meublé.

Cas pratique : 

Considérons un exemple concret pour illustrer l'impact de cette réforme :

• Prix d'acquisition du bien en 2010 : 200 000 €​ 
• Amortissements cumulés jusqu'en 2025 : 50 000 € ​
• Prix de cession en 2025 : 300 000 €​

Avant la réforme :

La plus-value imposable était calculée sans tenir compte des amortissements :

Plus-value = Prix de cession−Prix d’acquisition=300 000€−200 000€= 100 000€

Après la réforme :

Les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value :​

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Prix d’acquisition ajusté =Prix d’acquisition−Amortissements cumulés

= 200 000€− 50 000€=150 000€

Plus-value = Prix de cession−Prix d’acquisition ajusté=300 000€−150 000€=150 000€

• La plus-value imposable passe de 100 000 € à 150 000 €, entraînant une augmentation de l'impôt dû lors de la cession.​

Il est important de noter que cette réintégration des amortissements s'applique aux cessions réalisées à partir du lendemain de la promulgation de la loi de finances pour 2025. Cependant, certains types de logements, tels que les résidences étudiantes ou certaines résidences-services pour seniors, sont exclus de cette mesure. 

    Conséquences Fiscales en Cas de Décès de l'Investisseur LMNP

Le décès d'un investisseur sous statut LMNP entraîne des implications fiscales spécifiques pour les héritiers.​

Imposition des Bénéfices Non Encore Imposés

Au moment du décès, les bénéfices réalisés depuis la fin du dernier exercice fiscal sont immédiatement imposables. Si une assurance emprunteur est activée pour couvrir le capital restant dû, l'indemnité versée est considérée comme un produit exceptionnel imposable, augmentant ainsi le bénéfice imposable du bien meublé, qui sera à la charge des héritiers. ​ 

Droits de Succession

Les biens immobiliers transmis aux héritiers sont soumis aux droits de succession, calculés sur la valeur vénale du bien au jour du décès, après application des abattements légaux en fonction du lien de parenté avec le défunt. Par exemple, un abattement de 100 000 € par enfant s'applique sur la part reçue. 

Réévaluation de la Valeur du Bien

La valeur du bien est réévaluée à sa valeur vénale au jour du décès, ce qui permet de "réinitialiser" la base de calcul pour une future vente. Ainsi, en cas de cession ultérieure par les héritiers, la plus-value sera calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur vénale au moment de la succession, réduisant potentiellement l'impôt sur la plus-value. ​ 

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Options pour les Héritiers d'un Bien LMNP

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Les héritiers disposent de plusieurs options concernant le bien immobilier reçu en héritage sous le statut LMNP :​

Poursuite de l'Activité de Location Meublée

Les héritiers peuvent choisir de continuer l'activité de location meublée non professionnelle. Ils devront alors s'immatriculer en tant que LMNP et opter pour le régime fiscal approprié (micro-BIC ou régime réel). Le régime réel permet notamment de déduire les charges réelles liées à l'activité locative et d'amortir la valeur du bien, des meubles et des travaux sur plusieurs années, ce qui peut réduire l’imposition des revenus locatifs.

Vente du Bien

Les héritiers peuvent décider de vendre le bien. La plus-value sera alors calculée en fonction de la valeur vénale du bien au jour du décès, ce qui peut réduire l'assiette imposable. Les abattements pour durée de détention s'appliquent également, avec une exonération totale de l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans.

Démembrement du Bien

Les héritiers peuvent opter pour un démembrement de propriété, consistant à séparer l’usufruit (droit d’usage et de perception des loyers) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette stratégie permet :

• À un parent survivant d’occuper ou de percevoir les loyers du bien jusqu’à son décès.
• Aux nus-propriétaires (les héritiers) de récupérer la pleine propriété sans frais supplémentaires à la disparition de l’usufruitier.

Cette approche peut être fiscalement avantageuse, car elle permet de réduire les droits de succession, la nue-propriété étant évaluée à une fraction de la valeur du bien. (notaires.fr)

     Solutions pour Minimiser l’Impact Fiscal du LMNP en Cas de Décès

Pour limiter l’impact de la fiscalité sur la transmission d’un bien LMNP, plusieurs stratégies peuvent être mises en place en amont.

Anticiper la Transmission via une Donation

Il est possible d’anticiper la transmission du bien en réalisant une donation avec réserve d’usufruit, qui permet :

• De transférer la nue-propriété aux héritiers tout en conservant l’usufruit (perception des loyers).
• De réduire la base imposable des droits de donation.
• De bénéficier des abattements légaux (100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans).

Créer une Société Civile Immobilière (SCI)

Une SCI familiale permet d’organiser la transmission progressive des parts de la société plutôt que du bien en lui-même. Avantages :

• Réduction de l’assiette des droits de succession grâce à une gestion souple des donations de parts.
• Maintien du contrôle par le donateur s’il conserve la majorité des parts avec un statut de gérant.

Opter pour une Assurance Vie

L’assurance vie peut être utilisée pour couvrir les frais de succession liés à un bien LMNP, en prévoyant un capital destiné à payer les droits de succession sans obligation de vendre le bien.

Transformer le Bien en Résidence Principale

Une autre solution consiste à changer d’usage en occupant le bien en résidence principale pendant au moins un an avant la cession. Cela permet de bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value lors de la vente.

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     Tableau récapitulatif des conséquences fiscales et des solutions

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