LMNP et Urssaf : location courte durée classée ou non classée au-delà de 23 000 € de revenus

Introduction

La location meublée de courte durée connaît depuis plusieurs années un encadrement renforcé, tant sur le plan réglementaire que social. L’un des enjeux majeurs pour les bailleurs concerne l’éventuel assujettissement aux cotisations sociales de l’Urssaf lorsque les recettes issues de cette activité dépassent certains seuils.
En 2026, la règle des 23 000 € de recettes annuelles reste un pivot essentiel, mais ses effets diffèrent selon que la location est classée ou non, et selon le statut social choisi.
Cet article fait le point sur les conditions d’assujettissement à l’Urssaf en LMNP courte durée, le coût des cotisations et l’impact des différents statuts sociaux possibles.

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LMNP et location courte durée : rappel du cadre général

Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) exerce une activité de location meublée lorsque :

• le logement est loué meublé ;
• l’activité n’est pas exercée à titre professionnel au sens fiscal.

La location courte durée vise les locations de type touristique, à la nuitée ou à la semaine, avec ou sans services para-hôteliers, et concerne aussi bien :

• les meublés de tourisme classés ;
• les meublés non classés.

Sur le plan fiscal, les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC. Sur le plan social, l’intervention de l’Urssaf dépend du caractère professionnel ou non de l’activité au sens du droit de la sécurité sociale.

Le seuil clé de 23 000 € : ce qu’il signifie réellement

Le seuil de 23 000 € de recettes annuelles correspond à un seuil social, et non fiscal.

Lorsque les recettes issues de la location meublée de courte durée :

• n’excèdent pas 23 000 €, le bailleur relève en principe des prélèvements sociaux (17,2 %) ;
• excèdent 23 000 €, l’activité peut être considérée comme génératrice de revenus professionnels au sens social, entraînant une affiliation à l’Urssaf et le paiement de cotisations sociales. 

Ce seuil s’apprécie : 

• toutes locations confondues ;  
• avant déduction des charges ; 
• sur une base annuelle. 

Le dépassement du seuil n’entraîne pas automatiquement une affiliation dans tous les cas, mais constitue un facteur déterminant dans l’analyse de la situation sociale du bailleur.

Location courte durée non classée : assujettissement à l’Urssaf

Conditions d’assujettissement

En location courte durée non classée, l’assujettissement à l’Urssaf intervient lorsque les conditions suivantes sont réunies :

• les recettes annuelles dépassent 23 000 € ;
• l’activité est exercée de manière habituelle ;
• le logement n’est pas classé meublé de tourisme.

Dans ce cas, le bailleur LMNP est considéré comme exerçant une activité indépendante à caractère professionnel au sens social.

Conséquences sociales

Le bailleur doit alors :

• s’affilier à l’Urssaf ;
• déclarer son activité et ses revenus ;
• payer des cotisations sociales, et non plus les simples prélèvements sociaux.

Le montant des cotisations dépend du statut social choisi.

Location courte durée classée : une situation plus favorable

Le classement en meublé de tourisme classé permet un traitement social plus souple.

Effets du classement

• abattement fiscal plus élevé en micro-BIC ;
• possibilité, sous certaines conditions, de ne pas basculer automatiquement à l’Urssaf, même au-delà de 23 000 € ;
• meilleure lisibilité du régime applicable.

Le classement ne supprime pas tout risque d’assujettissement, mais il retarde ou atténue le basculement vers les cotisations sociales dans certaines configurations.

Des questions fiscales ? Prenez rendez-vous avec nos experts Qlower.

Quels sont les statuts sociaux possibles et leur impact ?

Travailleur indépendant (SSI – Urssaf)

C’est le régime le plus courant en LMNP courte durée au-delà de 23 000 €.

• Cotisations calculées sur le bénéfice ou le chiffre d’affaires selon le régime fiscal
• Taux global souvent compris entre 35 % et 45 %
• Droits sociaux : retraite, maladie, maternité

Régime coûteux mais protecteur.

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Auto-entrepreneur (micro-social)

Possible dans certaines situations, notamment si :

• les seuils de chiffre d’affaires sont respectés ;
• l’activité est compatible avec le régime micro.
• Cotisations proportionnelles au chiffre d’affaires
• Taux global plus lisible
• Gestion administrative simplifiée

Intéressant pour des activités complémentaires, mais plafonné.

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Régime général

Le régime général concerne surtout :

• les situations assimilées à une activité salariée ;
• ou des montages juridiques particuliers.

 En pratique, il est rarement applicable en LMNP courte durée exercée à titre individuel. 

Combien cela coûte concrètement ? Exemple chiffré

Hypothèse

• Recettes annuelles : 35 000 €
• Charges : 10 000 €
• Résultat : 25 000 €

Prélèvements sociaux (avant seuil)

• 17,2 % × 25 000 = 4 300 €

Cotisations Urssaf (travailleur indépendant)

• Environ 40 % × 25 000 = 10 000 €

Le basculement Urssaf peut plus que doubler le coût social, ce qui modifie profondément la rentabilité nette de l’investissement.

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Cas pratiques

Cas 1 : LMNP non classé à 30 000 €

Affiliation Urssaf obligatoire
Cotisations sociales élevées
Arbitrage à envisager (classement, changement de stratégie)

Cas 2 : Meublé de tourisme classé

Fiscalité plus favorable
Risque social atténué
Intéressant pour les zones touristiques

Cas 3 : Investisseur multi-biens

Vigilance sur le cumul des recettes
Possibilité de basculer vers un statut professionnel

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Récapitulatif

• Le seuil de 23 000 € est un seuil social clé
• En courte durée non classée, le dépassement entraîne souvent l’Urssaf
• Le classement du logement peut améliorer la situation
• Plusieurs statuts sociaux existent, avec des impacts très différents
• Le coût des cotisations peut fortement réduire la rentabilité

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Conclusion

La location meublée de courte durée en LMNP reste attractive, mais elle nécessite une vigilance accrue sur le plan social. Le dépassement du seuil de 23 000 € peut entraîner une affiliation à l’Urssaf et le paiement de cotisations sociales aux conséquences financières significatives.
Le choix entre location classée ou non, le statut social retenu et la stratégie globale d’investissement doivent être analysés en amont. Plus que jamais, l’optimisation ne se limite plus à la fiscalité : elle est aussi sociale.

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