Palmarès du top 10 selon Qlower

La fiscalité immobilière en France a connu de nombreux bouleversements depuis 2024, en particulier pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Dans ce contexte mouvant, de nombreux investisseurs se tournent vers des solutions numériques spécialisées comme Qlower, plateforme de gestion locative et fiscale qui publie régulièrement des analyses sur la rentabilité des investissements.

Le classement repose sur plusieurs critères : rendement locatif brut et net, fiscalité applicable (micro-BIC ou BIC réel), niveau de charges, ainsi que la demande locative locale (tourisme, étudiants, mobilité professionnelle).

Ce palmarès constitue un outil d’aide à la décision pour les investisseurs qui cherchent à orienter leurs capitaux dans un environnement marqué par la fin du dispositif Pinel, la réforme de la fiscalité LMNP et l’encadrement croissant des locations courtes durées

   Méthodologie et critères retenus par Qlower

Sources de données

Le palmarès combine :

• Les revenus locatifs moyens observés sur la plateforme Qlower ;
• Les données de marché (SeLoger, INSEE, DVF – Demande de Valeurs Foncières) 
• Les charges déductibles et amortissements constatés dans les comptabilités LMNP 2024 ;
• Les évolutions fiscales issues de la loi de finances 2025.

Indicateurs de performance

Trois indicateurs principaux déterminent le classement :

1. Rendement brut : rapport loyer annuel / prix d’acquisition.
2. Rendement net après fiscalité : tenant compte de l’imposition micro-BIC ou réel.
3. Liquidité et demande locative : facilité de location et potentiel de valorisation à long terme.

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  Le palmarès 2025 du top 10 Qlower

Voici le classement établi par Qlower pour 2025 :

1. Saint-Étienne
   
   • Prix d’achat faibles (1 500 €/m² en moyenne).
   • Rendement brut : 8 à 9 %.
   • Demande étudiante (université Jean Monnet) et mobilité professionnelle.
2. Mulhouse
   
   • Prix autour de 1 700 €/m².
   • Rendement brut : 7,5 %.
   • Localisation transfrontalière avec la Suisse, attractivité accrue.
3. Limoges
   
   • 1 800 €/m².
   • Rendement brut : 7 %.
   • Bonne demande étudiante et coût de la vie modéré.
4. Perpignan
   
   • 2 100 €/m².
   • Rendement brut : 6,8 %.
   • Tourisme estival + proximité Espagne.
5. Le Mans
   
   • 2 000 €/m².
   • Rendement brut : 6,5 %.
   • Ville dynamique avec forte demande étudiante.
6. Roubaix
   
   • 1 600 €/m².
   • Rendement brut : 7 %.
   • Potentiel lié à la rénovation urbaine et au bassin lillois.
7. Clermont-Ferrand
   
   • 2 200 €/m².
   • Rendement brut : 6,5 %.
   • Demande soutenue (université, Michelin).
8. Reims
   
   • 2 800 €/m².
   • Rendement brut : 6 %.
   • Bonne connexion TGV avec Paris (45 minutes).
9. Metz
   
   • 2 500 €/m².
   • Rendement brut : 5,8 %.
   • Attractivité transfrontalière (Luxembourg).
10. Dijon

• 2 900 €/m².
• Rendement brut : 5,5 %.
• Demande étudiante et tourisme œnologique.

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 Analyse fiscale et pratique pour l’investisseur

A. Impact de la réforme LMNP 2025

• Micro-BIC : abattement réduit à 30 % pour les meublés non classés en dessous de 15 000 € de loyers.
• BIC réel : toujours intéressant grâce aux charges déductibles (frais de notaire, agence, mobilier, intérêts, travaux).
• Attention : en cas de revente, les amortissements pratiqués doivent désormais être réintégrés dans la plus-value imposable.

B. L’effet TVA sur la location courte durée

• Au-delà de 85 000 € de chiffre d’affaires ou si plusieurs services para-hôteliers sont fournis (linge, ménage, accueil), le bailleur est assujetti à la TVA à 10 %.
• Exemple : à Saint-Étienne, un investisseur réalisant 100 000 € de CA annuel via plusieurs studios Airbnb devra collecter la TVA, mais pourra la récupérer sur ses dépenses.

C. Importance de la diversification

Le classement Qlower rappelle que la rentabilité brute ne suffit pas. Un investisseur doit aussi considérer :

• L’évolution démographique de la ville (croissance ou déclin de la population).
• Le risque de vacance locative.
• Les perspectives de valorisation à long terme.

   Cas pratiques

1. Investisseur à Mulhouse
   
   • Achat : 100 000 € pour un studio.
   • Loyers annuels : 7 500 €.
   • Rendement brut : 7,5 %.
   • Au régime réel, déduction des charges et amortissements → impôt proche de zéro pendant plusieurs années.
2. Investisseur à Reims
   
   • Achat : 150 000 € pour un T2.
   • Loyers : 9 000 €/an.
   • Rendement brut : 6 %.
   • Valorisation forte à long terme grâce à la proximité de Paris.

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Tableau récapitulatif – Top 10 Qlower 2025

Conclusion

Le palmarès 2025 de Qlower met en évidence une constante : les villes moyennes et secondaires restent les plus rentables pour les investisseurs en location meublée. Des métropoles régionales comme Lyon, Bordeaux ou Marseille sont absentes, car leurs prix d’achat trop élevés réduisent la rentabilité brute.

Pour l’investisseur, ce classement constitue une boussole, mais il doit être complété par une analyse personnalisée : régime fiscal le plus adapté, projet patrimonial (revenus ou plus-value), et respect des nouvelles obligations fiscales (TVA, amortissements réintégrés, micro-BIC moins avantageux).

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Sources : 

• INSEE, Revenus et patrimoine des ménages, édition 2024, consultable sur insee.fr.
• Atout France, Baromètre du tourisme 2024-2025.
• Qlower, Webinaire Réforme fiscale 2025 – Comment bien déclarer ses revenus en 2025 ? 
• Code général des impôts, art. 50-0 et 151 septies (micro-BIC et BIC réel),

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