Pas de Société Civile Immobilière (SCI) pour réduire la succession : 5 inconvénients majeurs ! 

La SCI (Société Civile Immobilière) familiale est souvent présentée comme la solution miracle pour transmettre son patrimoine immobilier à moindre coût fiscal. Mais en 2025, avec le renforcement du contrôle de la DGFiP et les nouvelles précisions du BOFiP sur les abus de droit, cette stratégie est loin d’être sans risque.

Créer une SCI sans réel projet de gestion ou dans le seul but de réduire les droits de succession peut se retourner contre le contribuable. Voici les 5 inconvénients majeurs à connaître avant d’utiliser une SCI dans une logique purement successorale.

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La SCI n’est pas un outil fiscal, mais un outil de gestion 

1. Une structure avant tout juridique et non  un “paradis fiscal”

La SCI a été conçue pour gérer collectivement un bien immobilier, et non pour échapper à l’impôt. En 2025, l’administration fiscale intensifie ses contrôles : toute SCI qui n’exerce aucune activité réelle ou qui ne justifie pas d’une gestion effective peut être requalifiée en détention directe.

Exemple : une famille crée une SCI pour loger une maison de vacances, sans bail, ni revenus, ni assemblées générales régulières. En cas de décès, la DGFiP peut requalifier la société en “détention fictive”, annulant la décote de 15 % sur la valeur des parts et rétablissant la taxation sur la valeur réelle du bien.

2. Une gestion administrative et comptable contraignante

Contrairement à une détention directe, la SCI implique :

• la rédaction annuelle des procès-verbaux d’assemblée générale,
• une comptabilité régulière, même simplifiée,
• et des obligations fiscales (déclaration 2072 ou 2065 selon le régime).

Omettre ces formalités peut remettre en cause la transparence de la société. Or, les héritiers doivent pouvoir prouver la réalité économique de la SCI, sous peine de redressement.

Rappel : l’article L64 du Livre des procédures fiscales autorise l’administration à sanctionner tout montage à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 % des droits éludés.

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La décote successorale de 10 à 20 % n’est pas automatique

1. Une réduction soumise à conditions strictes

L’un des principaux arguments en faveur de la SCI est la décote pour illiquidité et indivisibilité des parts sociales. Cette réduction de valeur (souvent 10 à 20 %) permet de diminuer la base taxable des droits de succession.

Mais en 2025, l’administration applique une lecture plus stricte. La décote n’est admise que si les statuts prévoient des restrictions réelles à la cession et si la société possède plusieurs associés actifs.

Autrement dit, une SCI unipersonnelle ou sans clause d’agrément ne bénéficie d’aucune réduction de valeur.

2. Le risque de redressement fiscal

Les contrôles récents montrent que la DGFiP conteste de plus en plus souvent la décote, notamment lorsque :

• les enfants reçoivent immédiatement la pleine propriété des parts,
• ou lorsque la SCI ne détient qu’un seul bien facilement vendable.

Cas concret : une SCI familiale valorisée à 1 000 000 € applique une décote de 20 %. Après contrôle, l’administration la ramène à 5 %, augmentant la base taxable de 150 000 €, soit 45 000 € de droits supplémentaires.

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Le coût fiscal et comptable peut dépasser les économies attendues 

1. Les frais de création et de gestion

Créer une SCI coûte en moyenne entre 1 500 et 3 000 €, incluant la rédaction des statuts, l’enregistrement du greffe et les frais de notaire. À cela s’ajoutent :

• les frais annuels de comptabilité (500 à 1 200 €),
• les frais bancaires professionnels,
• et éventuellement les honoraires de gérance si elle est externalisée.

En comparaison : une donation simple ou un démembrement de propriété coûte souvent moins cher sur le long terme.

2. La fiscalité des revenus selon le régime choisi

• SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) : les revenus locatifs sont imposés directement entre les mains des associés, au prorata de leur quote‑part.
• SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) : ce régime, plus complexe, permet d’amortir le bien, mais la plus-value à la revente est plus fortement imposée que sous le régime de l’IR.

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La SCI à l’IS peut entraîner une double imposition (impôt sur la société + impôt sur les dividendes).

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Les risques successoraux sous-estimés 

1. Le blocage entre héritiers

Si la SCI n’est pas structurée avec des statuts clairs, elle peut devenir une source de conflit.

• Chaque héritier détient des parts, mais aucun ne peut forcer la vente du bien sans majorité.
• Résultat : paralysie de la société, loyers bloqués et décisions retardées.

Cas réel observé par les notaires : une SCI familiale créée dans les années 1990 a vu 6 héritiers se succéder. Aucun accord n’a pu être trouvé pour vendre l’immeuble depuis 8 ans.

2. La requalification en donation déguisée

Certaines SCI sont créées  avec un apport majoritaire des enfants financé par les parents. La DGFiP peut y voir une donation déguisée, imposable immédiatement. Depuis la réforme de l’article 774 bis du CGI, les transmissions via quasi-usufruit (SCI interposée) sont désormais strictement encadrées.

Exemple : des parents cèdent l’usufruit temporaire de parts de SCI à leurs enfants sans contrepartie réelle. L’administration considère qu’il s’agit d’une libéralité taxable à hauteur de la valeur économique de l’usufruit.

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Les alternatives plus sûres et fiscalement stables

1. Le démembrement direct de propriété

Transmettre la nue-propriété d’un bien sans passer par une SCI reste la méthode la plus simple et la plus sûre. Les parents conservent l’usufruit (les revenus), et la pleine propriété se reconstitue sans droits de succession au décès.

Exemple : bien de 400 000 €, parent de 65 ans → valeur taxable 70 % = 280 000 €. Après abattement de 100 000 €, les droits ne portent que sur 180 000 € ≈ 25 000 €.

2. Le contrat de location meublée au réel (LMNP patrimonial)

Pour les investisseurs souhaitant conserver le bien et en tirer un revenu, le LMNP réel permet :

• d’amortir fiscalement le bien,
• de réduire ou annuler l’imposition des loyers,
• tout en restant propriétaire à titre personnel.

Cette solution combine souplesse, rendement et transmission progressive sans contrainte de structure juridique.

3. L’assurance-vie immobilière ou la SCPI de transmission

Les SCPI et contrats d’assurance-vie immobiliers offrent une alternative simple :

• capital transmissible sans indivision,
• fiscalité successorale avantageuse (abattement 152 500 €/bénéficiaire avant 70 ans),
• et absence de frais de gestion interne.

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Tableau récapitulatif : faut-il créer une SCI pour réduire la succession ? 

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Conclusion : 

En 2025, la SCI familiale reste un outil utile pour gérer un patrimoine commun, mais pas une solution magique pour réduire les droits de succession. Sans projet locatif réel ni gestion active, elle devient un risque fiscal et un fardeau administratif.

Les familles souhaitant optimiser leur transmission ont tout intérêt à privilégier des mécanismes plus simples, transparents et reconnus fiscalement, comme le démembrement de propriété, la donation-partage, ou encore la transmission via assurance-vie immobilière.

En matière de succession, mieux vaut privilégier la simplicité et la clarté plutôt qu’un montage incertain.

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Sources : 

• BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-20-40, mis à jour 2025
• DGFiP, Instruction fiscale sur les SCI et abus de droit, 2025
• Code général des impôts, art. 669 et 774 bis
• Cour de cassation, ch. com., arrêts du 14 février et 15 avril 2025
• Notaires de France, Fiscalité et transmission immobilière 2025
• YouTube, Finance & Patrimoine – Pas de SCI pour réduire la succession, 2024

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