Passage du statut LMNP au statut LMP :
attention aux déficits reportables et à la fiscalité des amortissements !
Le passage du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) peut être parfois rapide et non anticipé, car il résulte d’un simple dépassement de seuils. Pourtant, cette bascule a des conséquences fiscales majeures, notamment sur le report des déficits , la gestion des amortissements et l’application de cotisations sociales minimum.
Dans cet article, on décrypte les règles fiscales à connaître et les pièges à éviter, avec des exemples concrets pour bien comprendre les enjeux.
Rappel : les conditions du passage automatique de LMNP à LMP
Le passage de LMNP à LMP se fait automatiquement dès que les deux conditions suivantes sont réunies sur l’année fiscale :
- Les recettes annuelles issues de la location meublée dépassent 23 000 € ;
- Ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC…). En conséquence, le LMP doit être votre activité professionnelle principale.
Exemple :
Mr X est salarié et déclare 22 000 € de salaires. Il déclare 26 000 € de loyers issus de la location meublée. Même sans avoir demandé son statut LMP, il passe automatiquement au statut LMP sur le plan fiscal. Si l’année suivante, ses revenus déclaratifs descendent en dessous de 23 000€ , le foyer fiscal reviendra sous le statut LMNP. Sur le plan des cotisations URSSAF, le passage en LMP est irrévocable et le contribuable restera soumis aux cotisations URSSAF minimum. Il convient de vous rapprocher de votre centre URSSAF pour tout complément d’information.
Le traitement fiscal des déficits en LMNP
En LMNP, les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si le régime BIC Réel est choisi, il est possible de créer un déficit via :
- La déductibilité des frais d’acquisition (notaire, frais d’agence, frais de dossier bancaire, …)
- Les charges d’exploitation et financière (frais de gestion, intérêts d’emprunt, comptabilité, …)
- L’amortissement du bien et du mobilier (non déductible si le résultat est déjà nul).
👉 Point de vigilance : Le déficit ainsi généré est imputable uniquement sur les revenus LMNP des 10 années suivantes, à condition de rester en LMNP.
Exemple :
En 2022, Mme Y déclare un déficit LMNP de 5 000 €. Elle prévoit de l’imputer sur les bénéfices des prochaines années. Mais en 2024, le couple dépasse les seuils et passe en LMP. Le déficit LMNP non encore reporté, n’est plus imputable tant qu’ils restent LMP.
Le passage en LMP a donc pour conséquence d’augmenter l’imposition des revenus sur l’année concernée car le résultat fiscal risque d’être plus élevé.
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Que deviennent les déficits LMNP en cas de passage en LMP ?
C’est ici que la prudence s’impose. Si vous passez en LMP, les déficits LMNP non encore imputés sont gelés et ne peuvent pas être imputés sur les bénéfices LMP. Toutefois, s’il y a retour au statut LMNP dans les 10 ans, vous pourrez de nouveau utiliser ces déficits non utilisés.
Exemple :
Mme Z a un déficit LMNP de 7 000 € non encore imputé en 2023. En 2024, passage en LMP. En 2026, elle revend un bien, les recettes retombent sous les seuils → retour en LMNP.
Elle peut alors réactiver le déficit de 7 000 € et l’imputer sur son résultat fiscal de l’année s’il est toujours dans le délai de 10 ans.
Que deviennent les amortissements annuels ?
Les amortissements comptables sont une arme fiscale puissante en LMNP et LMP : ils permettent de diminuer le résultat fiscal annuel sans décaissement réel de trésorerie. Toutefois, ils ne peuvent pas créer ou augmenter un déficit artificiellement.
En LMNP :
- L'amortissement est déduit dans la limite du bénéfice, sans pouvoir créer un déficit. La part des amortissements non déduits n’est pas perdue et reste reportable sur les 10 années suivantes (art 39C du CGI).
En LMP :
- Les règles sont identiques, mais l'amortissement non utilisé n'est pas perdu : il est reporté indéfiniment, jusqu’à pouvoir être utilisé contre un bénéfice.
Mais attention au piège lors du changement de statut !
Lorsque vous passez de LMNP à LMP, il n’y a pas de réévaluation automatique de l’amortissement. Il faut bien suivre deux lignes comptables distinctes, car les règles d’imputation ne sont pas identiques.
Comment suivre et conserver ses déficits reportables ?
Il est essentiel de tenir une comptabilité rigoureuse, notamment si vous changez de statut plusieurs fois.
À suivre :
- Le solde des déficits LMNP non imputés (avec date de constatation).
- Le stock d’amortissements non déduits (en LMNP ou LMP).
- Les dates de passage entre statuts (LMNP → LMP → retour LMNP éventuel).
Conseil pratique :
Créez un tableau de suivi avec trois colonnes :
- Date de l’exercice
- Nature du déficit (LMNP ou LMP)
- Montant non imputé + délai de report
Statuts LMP - Rappel : Quelles sont les implications fiscales de basculer en LMP :
Basculer automatiquement en LMP ouvre droit à un régime particulier, avec des conséquences fiscales à anticiper mais il octroie également des avantages fiscaux s’il est maitrisé, notamment :
- Le choix du régime d’imposition (Réel ou Micro) comme en LMNP ;
- L’imputation des déficits sur vos autres catégories de revenus ;
- Une exonération de TVA et d’IFI selon les cas ;
- Un régime des plus-values particulier en cas de revente.
Comment fonctionne le calcul de la Plus value en LMP ?
En LMP, la plus-value immobilière représente la différence entre :
- Le prix de vente du bien immobilier (minoré de certains coûts comme les frais d’agence immobilière) ;
- La valeur nette comptable du bien immobilier, c’est-à-dire le prix d’achat après déduction des amortissements comptables réalisés pendant la période d’exploitation de la location meublée. Depuis le 15 février 2025, ce mode de calcul de la plus value s’applique également de la même manière en LMNP en réintégrant les amortissements déduits.
Pour calculer la plus-value LMP, la formule de calcul est donc la suivante :
Prix de vente - valeur nette comptable du bien
Prenons comme exemple un logement acheté 100 000 € et amorti à hauteur de 30 000 € pendant plus de dix ans. Si le propriétaire bailleur conclut une vente à hauteur de 120 000 €, il aura alors réalisé une plus-value de : 120 000 - (100 000 - 30 000) = 50 000 €.
En Loueur Meublé Professionnel (LMP), la plus-value immobilière est déterminée par la différence entre le prix de vente du bien immobilier (diminué de certains frais tels que les honoraires d'agence) et sa valeur nette comptable. Cette dernière correspond au prix d'achat initial, auquel on soustrait les amortissements comptables effectués durant la période d'exploitation de la location meublée (LMNP et LMP confondus).
Comment est déterminée l’imposition sur la plus-value en LMP ?
A l’opposé du LMNP, La plus value en LMP est soumise à une fiscalité professionnelle dans la catégorie BIC. Pour calculer l’imposition liée à la plus-value en LMP, il convient alors de distinguer la plus-value à court terme de la plus-value à long terme. Il convient donc de cumuler ces deux imposition pour obtenir connaître l’imposition totale.
La plus-value à court terme
La plus-value à court terme concerne les biens dont la durée de détention est inférieure à deux ans. Cette plus-value à court terme correspond alors aux amortissements déduits pendant sa période d’exploitation.
Dans ce cas, les amortissements sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu (IR). Son montant dépend donc de la tranche marginale d’imposition (TRI) de votre foyer fiscal de référence.
Pour les loueurs professionnels exerçant leur activité sous le statut LMP, la plus-value à court terme est également assujettie aux cotisations sociales des indépendants d’environ 35%.
La plus-value à long terme
La plus-value à long terme concerne les biens mis en vente dont la durée de détention est supérieure à deux ans. Elle correspond à la valeur économique obtenue en soustrayant le prix d’achat (valeur nette comptable) au prix de vente du bien immobilier.
La fiscalité appliquée à la plus-value à long terme fait l’objet d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU). Le taux de ce PFU est fixé à 30 %. Ces 30 % correspondent à :
- 12,8 % d’impôt sur le revenu ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Contrairement à la plus-value à court terme, la plus-value à long terme n’est pas soumise aux cotisations sociales d’environ 35%.
Dans quel cas puis-je être exonéré d’impôt sur la plus-value en LMP ?
Les articles 151 et 157 septies B du CGI offrent une exonération d’impôt sur la plus-value LMP.
Pour bénéficier d’une exonération totale, vous devez remplir l’une de ces conditions :
- Exercer votre activité LMP depuis plus de 5 ans et présenter un CA annuel (HT) inférieur à 90 000 € depuis deux ans. Si votre chiffre d’affaires est compris entre 90 000 € et 126 000 €, vous bénéficiez alors d’une exonération partielle ;
En pratique, il est rare que le seuil de 90 000 € soit atteint en LMP, ce qui permet de bénéficier d'une exonération totale d'IR, de CSG, de CRDS et de PS sur la plus-value à long terme, sous réserve que les conditions soient remplies.
- ou Posséder votre bien immobilier depuis plus de 15 ans.
Enfin, un abattement à hauteur de 10 % par an est accordé à partir de la cinquième année de détention de votre logement. Cet abattement mène à l’exonération totale d’imposition à partir de la quinzième année de détention du bien immobilier.
Bon à savoir : l’exonération d’impôt ne supprime pas les prélèvements sociaux et les cotisations sociales relatif à la plus à court terme.
Cas particulier des chambres d'hôtes et meublés de tourisme
L'exploitation des chambres d'hôtes et des meublés de tourisme bénéficie d'un régime fiscal distinct de celui des biens LMP classiques. Les plafonds d'exonération applicables sont les suivants :
- Exonération totale d'impôt sur la plus-value : si les recettes sont inférieures à 250 000 €.
- Exonération partielle d'impôt sur la plus-value : si les recettes sont comprises entre 250 000 € et 350 000 €.
Faut-il parfois éviter le passage en LMP ?
Oui, selon votre situation.
Passer en LMP implique notamment :
- L’imposition des plus-values au régime des plus-values professionnelles avec une plus value court terme et long terme (moins favorable que le régime des particuliers).
- L’éventuelle soumission aux cotisations sociales (Urssaf) avec un minimum annuel obligatoire d’environ 1240 € annuel.
- La perte temporaire des déficits LMNP non encore imputés.
Exemple :
Un investisseur en LMNP avec 10 000 € de déficits reportables va dépasser les 23 000 € de recettes une année ponctuelle. Il peut envisager de limiter temporairement ses loyers ou vendre un bien pour rester en LMNP, le temps d’imputer ses déficits.
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Tableau récapitulatif : LMNP vs LMP et impact du passage
Conclusion : le changement de statut n’est pas anodin
Le passage de LMNP à LMP est automatique et ne se limite pas à une case à cocher dans votre déclaration fiscale d’impôts sur le revenu. Il modifie profondément votre rapport à la fiscalité LMNP, à la plus-value, aux déficits et aux amortissements.
Il est donc indispensable d’anticiper, de tenir une comptabilité claire, et si besoin, de vous faire accompagner par un expert-comptable ou une solution fiscale en ligne
Gardez bien en tête que vos déficits LMNP ne sont pas perdus à tout jamais… à condition de garder une bonne traçabilité et de revenir au bon moment.
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Published on
December 17, 2025
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