Pourquoi la CFE concerne les bailleurs privés (LMNP)

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La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est l’une des charges les plus mal comprises par les bailleurs privés, notamment en LMNP. Beaucoup ignorent qu’ils y sont soumis, d’autres la paient alors qu’ils pourraient bénéficier d’une exonération totale ou d’un dégrèvement partiel.

Dans un contexte où les charges locatives explosent (taxe foncière : +21 % en 5 ans, coûts d’entretien : +15 %, copropriétés qui augmentent en continu), maîtriser la CFE devient un levier d’optimisation indispensable pour préserver sa rentabilité nette.

Pourquoi la CFE concerne les bailleurs privés ?

La CFE est due par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée, ce qui inclut la location meublée, considérée comme une activité commerciale (BIC).

Vous êtes redevable de la CFE si :

• vous louez un logement meublé ;
• vous avez un numéro SIRET (après déclaration LMNP) ;
• vos recettes sont supérieures 5 000 € / an (seuil d’exonération nationale).

Vous n’êtes pas concerné si :

• vous louez vide (revenus fonciers → pas de CFE) ;
• vous louez meublé mais < 5 000 € de recettes ;
• vous louez une partie de votre résidence principale (cas particuliers).

Les exonérations automatiques ou conditionnelles

La réglementation prévoit plusieurs moyens d’être exonéré totalement de la CFE.

1. Exonération nationale si vos recettes < 5 000 €

Depuis 2019, tout LMNP percevant moins de 5 000 € de revenus meublés par an est automatiquement exonéré.
Ce seuil s’apprécie par foyer fiscal et non par logement.

 C’est l’exonération la plus puissante.

2. Exonération l’année de création

La première année de création (création SIRET + déclaration 1447-C) peut donner droit à une exonération de la cotisation minimum.

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3. Exonération décidée par la commune

Certaines communes votent :

• exonération totale pour les meublés de tourisme ;
• exonération pour les petites locations meublées ;
• taux de CFE très réduit.

La délibération varie d’un territoire à l’autre.
C’est un point clé de l’optimisation.

4. Exonération si location occasionnelle

Si l’activité n’a pas de caractère “professionnel” ni “régulier”, la commune peut décider que la CFE ne s’applique pas. Exemples :

• location saisonnière très ponctuelle ;
• location secondaire utilisée principalement par le propriétaire.

Cette appréciation reste locale, mais permet souvent de contester la CFE.

5. Exonération si location dans la résidence principale

Mettre en location une chambre dans sa résidence principale peut permettre de sortir du champ de la CFE, car il ne s’agit pas d’un “local commercial autonome”.

Réductions, dégrèvements et moyens d’optimisation

1. Optimiser en identifiant un seul “établissement principal”

Un LMNP avec plusieurs logements ne paie qu’une seule CFE si :

• toutes les locations meublées sont gérées sous le même SIRET ;
• un seul bien est déclaré établissement principal.

C’est un point crucial :
3 biens = une seule CFE, pas 3.

2. Demander un dégrèvement (cas concrets)

Vous pouvez demander un dégrèvement si :

• la valeur locative cadastrale est disproportionnée ;
• le logement n’a pas été loué toute l’année ;
• votre activité a été déficitaire ;
• le logement était en travaux ou inhabitable ;
• la commune a modifié son taux brutalement.

3. Déclarer correctement (1447-C)

Une bonne partie des redressements provient d’un formulaire 1447-C mal rempli.
Bien le compléter permet parfois :

• d’éviter une CFE injustifiée,
• de bénéficier de l’exonération automatique la 1re année.

4. Structurer ses locations

Certaines stratégies permettent de réduire la base :

• éviter les locations très haut de gamme qui augmentent la valeur locative cadastrale → donc la CFE ;
• louer plus longtemps en bail mobilité, utile pour éviter le caractère “saisonnier commercial” ;
• mutualiser la gestion via une même adresse (coworking / bureau réel ou fictif autorisé → baisse de cotisation minimum).

5. Passer en location nue (si rendement identique)

La location nue : 

La location nue ne permet pas d’amortir le bien, contrairement à la location meublée. (un projet de réforme (parfois appelé “statut du bailleur privé 2026”) évoque la possibilité d’amortir aussi les biens en location nue, ce qui changerait la donne). Voir : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/amendements/1906A/AN/3512

Elle génère généralement un rendement brut plus faible, notamment parce que les loyers y sont souvent moins élevés à surface équivalente.

En revanche, elle présente un avantage fiscal important : elle n’est pas soumise à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), ce qui peut améliorer la rentabilité nette du bailleur.

Pour certains biens à forte CFE (> 600 €/an), passer en location nue peut augmenter le rendement net.

Cas pratiques

Cas 1 : LMNP débutant (exonération automatique)

• Studio meublé
• Recettes : 4 800 €/an
• Charges : 1 500 €

Exonération totale de CFE.
Gain immédiat vs paiement moyen de 250–550 € dans les villes moyennes.

Cas 2 : Multibailleurs (optimisation : 1 seule CFE)

• Propriétaire de 3 meublés
• 3 communes différentes
• Recettes totales : 20 000 €/an
• CFE communale moyenne : 350 €/bien

Sans optimisation → CFE = 1 050 €
Avec “établissement principal” unique → CFE = 350 €
→ 700 € économisés / an

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Cas 3 : Dégrèvement suite à habitation inhabitable

Logement en travaux pendant 9 mois (mise aux normes électriques).
La CFE peut être :

• réduite au prorata
  ou
• dégrevée en totalité si le bien était impropre à la location.

Gain estimé : 150 à 400 € selon commune.

Cas 4 : Passage en location nue pour réduire les charges

Studio meublé :

• Loyer : 600 € / mois
• CFE : 480 € / an
• Taxe foncière + charges : élevées

Même bien loué nu :
CFE = 0 €
Rentabilité nette augmentée de +0,5 à +1 point selon profil fiscal.

Récapitulatif : 

Conclusion

La CFE est une charge importante mais souvent optimisable.
Grâce aux exonérations nationales, communales ou conditionnelles, un bailleur peut :

• réduire fortement sa fiscalité locale,
• supprimer totalement la CFE dans certains cas,
• ou la payer une seule fois même avec plusieurs biens.

Avec la hausse continue des charges (copropriété, travaux, fiscalité), maîtriser la CFE en 2025–2026 est un levier clé pour préserver la rentabilité nette d’un investissement locatif, surtout en meublé.

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