Quelle rentabilité locative peut-on espérer en déléguant à une conciergerie Airbnb ?

Avec l’essor des locations meublées touristiques, la conciergerie Airbnb s’impose comme une solution pratique et indispensable pour les propriétaires qui souhaitent déléguer la gestion de leur logement ou développer leur activité. Ces structures assurent diverses missions : gestion des réservations, remise des clés, ménage, optimisation des annonces, voire assistance fiscale. Mais quelle est réellement la rentabilité d’une conciergerie Airbnb en 2025 ? La réponse dépend de plusieurs paramètres : modèle économique, niveau de délégation, localisation du bien et fiscalité.

    Combien facture une conciergerie Airbnb ?

Une conciergerie propose généralement deux modèles de facturation :

• Commission sur les revenus locatifs : le gestionnaire prélève un pourcentage du chiffre d’affaires, souvent entre 15 % et 30 % TTC.
• Forfait fixe par service : le propriétaire paie des frais séparés (ménage, check-in, photos, etc.).

Exemple : un appartement loué 100 € la nuit sur 100 nuits génère 10 000 € de chiffre d’affaires. Avec une conciergerie à 20 %, le coût de gestion s’élève à 2 000 €.

   Les charges et frais à intégrer

Pour évaluer la rentabilité, il faut considérer :

• Commission de la conciergerie (15 à 30 % TTC).
• Frais de ménage : généralement supportés par le locataire, mais parfois avancés par le propriétaire.
• Assurances spécifiques location courte durée.
• Frais de plateforme et exigences spécifiques à la conciergerie
• Fiscalité (Micro-BIC ou BIC réel en LMNP ou SCI à L’IS.

En 2025, d’après les nouveaux seuils fiscaux au régime Micro BIC :

• Meublés non classés : abattement de 30 % avec plafond de 15 000 €.
• Meublés classés : abattement 50 % avec plafond de 77 700 €.
• Parahôtellerie : abattement 71 % jusqu’à 188 700 €, TVA à 10 % au-delà de 85 000 €.

Exemple : un studio classé meublé de tourisme loué 120 nuits à 80 € génère 9 600 €. Avec un abattement de 50 %, seuls 4 800 € sont imposables. Avec une conciergerie à 20 %, le propriétaire perçoit environ 7 680 € bruts avant impôts. 

Le recours à une conciergerie vient augmenter les charges et contribue donc très souvent à se tourner vers le régime réel BIC permettant d’abaisser son imposition finale. 

    Rentabilité brute vs rentabilité nette

La rentabilité brute correspond aux revenus générés avant charges.

La rentabilité nette intègre :

• Commission conciergerie
• Charges de consommables, énergie, abonnement spécifique internet, TV, etc…
• Charges de copropriété et taxe foncière.
• Impôts et prélèvements sociaux.

 Exemple chiffré (T2 à Marseille loué 150 nuits à 100 €/nuit) :

• Revenus bruts : 15 000 €.
• Conciergerie (20 %) : -3 000 €.
• Charges et assurances : -2 500 €
• Intérêt d’emprunt : - 1 500 € 
• Revenu net imposable au Micro BIC (abattement 50 %, classé) : 7 500 €.
• Impôts (TMI 30 % + PS 17,2 %) : -3 540 € 

Revenu net final au régime Micro BIC : 4 460 € (soit une rentabilité nette de 3 à 4 % sur un bien à 130 000 €). En fonction de la situation de l’investisseur, la rentabilité net fiscale aurait pu être améliorée à 6% à 7%  en optant pour le régime réel BIC avec un revenu net porté à 8 000€.

Vous avez une question sur votre fiscalité en location de tourisme , contactez nos experts Qlower

  Facteurs influençant la rentabilité

a) La localisation du bien

Dans les grandes villes ou zones touristiques (Paris, Nice, Annecy), la demande permet d’atteindre des taux d’occupation élevés. À l’inverse, en zone rurale, la rentabilité dépendra de la saisonnalité.

b) Le taux d’occupation

Un logement occupé 150 nuits/an sera bien plus rentable qu’un logement occupé seulement 60 nuits. La conciergerie peut améliorer ce taux grâce à l’optimisation des annonces et de la tarification dynamique.

c) Le type de logement et la clientèle ciblée 

• Studios/T1 : forte rotation, adaptés aux voyageurs d’affaires, couple ou personne seule.
• T2/T3 : familles, séjours plus longs.
• Villas : forte rentabilité brute mais coûts de conciergerie plus élevés (ménage, entretien piscine).

d) Le classement du meublé

Un meublé de tourisme classé bénéficie d’un abattement fiscal plus avantageux (50 % au lieu de 30 %), ce qui augmente mécaniquement la rentabilité nette au régime Micro BIC. Le classement offre aussi une visbilité plus élevée auprès des offices de tourisme en local. 

   L’impact de la fiscalité en 2025

La fiscalité pèse directement sur la rentabilité. Avec la réforme 2025 :

• Les meublés non classés sont fortement désavantagés (abattement réduit à 30 %, seuil 15 000 €).
• Les propriétaires ont intérêt à classer leur bien ou à opter pour le régime réel pour amortir le bien et déduire les charges.

Exemple : un appartement générant 25 000 € de recettes.

• Non classé (Micro-BIC) : 17 500 € imposables si TMI 30% + CSG 17,2% = 8 260 € d’impôts 
• Classé : 12 500 € imposables si TMI 30% + CSG 17,2% = 5 900 € d’impôts 

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⇒ Le classement permet une économie d’impôts annuelle de 2 360 € par an au régime Micro Bic.

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• Au régime BIC Réel : possibilité de réduire ses revenus imposables proche de 0€ d’impôts grâce aux amortissements et à la déductibilité complète des charges. 

Vous hésitez entre le régime Micro Bic et Réel,  contactez nos experts Qlower pour choisir le meilleur régime fiscal. 

Conciergerie indépendante ou plateforme intégrée ?

En 2025, plusieurs options existent :

• Conciergeries locales indépendantes : souvent plus flexibles, mais tarifs plus élevés.
• Grandes conciergeries nationales (Cocoonr, HostnFly, Luckey, Welkeys) : standardisation des services, commission autour de 20-25 %.
• Plateformes hybrides (Airbnb + conciergerie intégrée) : certaines plateformes proposent elles-mêmes un service de gestion.
• Gérer soit-même en utilisant une plateforme de gestion en ligne (Lodgify, Popconnect, Holidu, Smoobu, etc…) ou une plateforme de tarification des prix (Beyond, Price Lab) 

Exemple comparatif :

• Conciergerie locale : commission 18 % à 30%, mais suivi personnalisé.
• Conciergerie nationale : commission 25 %, mais taux d’occupation optimisé (+10 %).

=>Dans certains cas, la rentabilité nette peut être équivalente malgré une commission plus élevée.

  Rentabilité selon différents scénarios

 Avantages et limites de la conciergerie Airbnb

Avantages :

• Gain de temps et tranquillité (gestion déléguée à 100 %).
• Taux d’occupation optimisé.
• Déductibilité à 100% des frais de conciergerie au régime Réel BIC

Limites :

• Commission élevée qui réduit la rentabilité.
• Dépendance vis-à-vis de l’exploitant.
• Obligation d’un suivi fiscal rigoureux, surtout en 2025 avec les nouveaux seuils pour les logements non classés.

Conclusion

La rentabilité espérée en déléguant à une conciergerie Airbnb en 2025 dépend de la combinaison entre :

• Revenus locatifs générés (prix/nuit x taux d’occupation).
• Frais de gestion prélevés par la conciergerie.
• Fiscalité applicable selon le statut du bien (classé ou non, régime réel ou micro-BIC).

En moyenne, un propriétaire peut espérer une rentabilité nette comprise entre 3 % et 8 % sur un bien correctement situé et géré par une conciergerie. Toutefois, pour maximiser cette rentabilité, il est essentiel de :

• Classer son logement pour bénéficier d’un abattement fiscal plus avantageux ou opter pour le régime réel dès le début de son activité.
• Comparer les conciergeries afin de choisir le modèle le plus adapté.
• Suivre de près la rentabilité nette après impôts, plutôt que de se limiter aux revenus bruts.

Pour l’ensemble de ces activités, notons qu’il est obligatoire d’obtenir un numéro de SIRET auprès de l’INPI pour exercer votre activité LMNP et même s’il s’agit de votre résidence principale. 

Une question sur votre numéro de SIRET,  nos experts Qlower s’occupent de ces démarches et vous acompagne sur le choix de votre régime fiscal. 

Sources :

• Code du tourisme, art. D. 321-1
• BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20
• Service-public.fr, « Location meublée de tourisme »
• Qlower, Réforme fiscale 2025 (Webinaire, 20 mai 2025)

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