Quelles sont les bonnes pratiques pour limiter les impayés en tant que bailleur ? 

En 2025, le risque d’impayés locatifs est devenu une préoccupation majeure pour les propriétaires.
Selon la DGFIP (mars 2025), près de 6 % des baux résidentiels connaissent au moins un incident de paiement chaque année, contre 3,8 % avant la crise de 2022.

Mais il existe aujourd’hui des outils juridiques, fiscaux et technologiques efficaces pour prévenir les loyers impayés et sécuriser les revenus locatifs.
Cet article présente les meilleures pratiques pour se prémunir des impayés, depuis la sélection du locataire jusqu’à la gestion contractuelle et assurantielle.

Sécuriser dès le départ : choisir le bon locataire et un bail adapté 

1. Sélection rigoureuse du dossier

Le premier rempart contre les impayés est une analyse approfondie du dossier locataire.
En 2025, la majorité des incidents proviennent d’un défaut d’évaluation de la solvabilité.

Critères essentiels à vérifier :

• revenus nets ≥ 3 fois le montant du loyer charges comprises,
• stabilité professionnelle (CDI, fonction publique, étudiant garanti),
• absence d’incident bancaire,
• antécédents locatifs (attestation du précédent bailleur).

Exemple concret :
Pour un loyer de 950 €, le locataire doit justifier d’au moins 2 850 € de revenus mensuels nets.

À profil égal, privilégier la pérennité du contrat de travail plutôt que le niveau de revenu ponctuellement élevé.

Astuce 2025 : les plateformes comme DossierFacile.gouv.fr ou LocService permettent une vérification automatique et certifiée des pièces justificatives, réduisant les risques de faux documents. 

2. Adapter le type de bail

Le choix du bail influence directement le niveau de protection juridique du bailleur :

• bail mobilité (1 à 10 mois) : réservé pour les actifs en mission ou stagiaires, sans dépôt de garantie mais avec caution obligatoire ;
• bail meublé classique (1 an) : plus flexible, résiliable rapidement en cas de défaut de paiement ;
• bail solidaire ou colocation : chaque colocataire est solidaire du paiement de la totalité du loyer.

Exemple : un appartement loué à trois étudiants avec clause de solidarité garantit que le bailleur perçoit le loyer complet même si l’un d’eux fait défaut.

3. Exiger les bonnes garanties

• Caution solidaire (parents, proches) : à privilégier pour les étudiants et jeunes actifs.
• Garantie Visale (Action Logement) : gratuite, couvre jusqu’à 36 mois d’impayés et les dégradations (plafond 36 000 €).
• GLI (Garantie Loyers Impayés) : assurance payante (2,5 à 3 % du loyer annuel) couvrant les loyers, charges et frais juridiques.

Cas pratique :
Loyer 900 €/mois, assurance GLI à 2,8 % → 302 €/an.
En cas d’impayé sur 6 mois, le bailleur perçoit 5 400 € indemnisés, soit un rendement net sécurisé.

Rédiger un bail solide et suivre la gestion courante 

1. Le contenu du contrat de location

Un bail complet et précis est un outil de prévention.
Il doit comporter :

• une clause résolutoire (expulsion automatique après deux mois d’impayés),
• un rappel du montant du dépôt de garantie,
• une mention précise du mode de paiement (virement automatique),
• et une clause de révision annuelle indexée sur l’IRL.

Exemple : la clause résolutoire permet d’éviter une procédure judiciaire longue : après mise en demeure restée sans effet pendant 2 mois, le bail peut être résilié automatiquement.

2. Le suivi administratif et comptable

• Relancer immédiatement dès 10 jours de retard.
• Émettre une mise en demeure par courrier recommandé après 30 jours.
• Informer la caution solidaire ou la société de garantie dès le premier incident.
• Conserver un journal des paiements ou utiliser un outil numérique de gestion.

Les assurances et couvertures en 2025 

‍

Conseil : ne jamais cumuler GLI et caution solidaire (sauf si autorisé par le contrat), car l’assurance peut refuser d’indemniser.

Gérer efficacement les impayés : prévenir vaut mieux que guérir 

1. Réagir dès les premiers signaux

Le premier mois d’impayé est le moment clé.
Le bailleur doit immédiatement :

• contacter le locataire,
• proposer un échelonnement amiable,
• envoyer une mise en demeure en courrier recommandé dès le 2e mois,
• puis saisir le tribunal judiciaire en cas de non-paiement prolongé.

Donnée clé (Ministère du Logement, 2025) : un impayé traité avant 60 jours sur 10 se résout à l’amiable dans 8 cas sur 10.

2. Recourir aux procédures légales

a) Commandement de payer

Acte délivré par un huissier de justice après deux mois de retard. Il ouvre la voie à la résiliation automatique du bail via la clause résolutoire.

b) Expulsion

Si le locataire ne régularise pas, le juge peut ordonner l’expulsion et la saisie sur salaire.
Le délai moyen d’exécution est de 6 à 8 mois, contre 14 avant 2023.

c) Indemnisation par la GLI

L’assurance prend en charge les loyers dès le 3ᵉ mois d’impayé, avec effet rétroactif.

Exemple :
Loyer 1 000 €/mois → impayé de 3 mois → 3 000 € indemnisés + 400 € de frais d’huissier couverts.

3. Prévenir le risque par la diversification

Les bailleurs disposant de plusieurs biens peuvent lisser leur risque en :

• diversifiant les zones géographiques,
• combinant différents types de baux (meublés, étudiants, professionnels)
• ou en investissant dans des SCPI de rendement (taux de vacance moyen 8,2 % en 2025, ASPIM).

Cela permet d’amortir les pertes d’un logement sans compromettre la trésorerie globale.

Tableau récapitulatif : les 10 réflexes pour éviter les impayés 

‍

Cas pratique : prévention réussie

Situation : Propriétaire d’un T2 à Rennes, loué 850 €/mois.
Le locataire subit une perte d’emploi et paie partiellement.
Grâce à la clause résolutoire et à la garantie Visale, le bailleur est remboursé intégralement sous 45 jours.

Résultat : Aucun impayé net, relation maintenue, logement reloué en 3 semaines.

‍

Les tendances 2025 : vers une digitalisation de la gestion du risque 

• Outils d’intelligence artificielle locative  analysent le risque de défaut en temps réel.
• Scores de solvabilité intégrant l’historique bancaire (Open Banking).
• Gestion automatique des contentieux via plateformes notariales numériques.

Selon la Fédération des Proptech 2025, ces solutions réduisent les impayés de 35 % en moyenne.

Conclusion : 

Prévenir les impayés, c’est avant tout professionnaliser sa gestion locative.
Un bail clair, un locataire solvable, une garantie adaptée et un suivi rigoureux suffisent souvent à éviter 90 % des incidents.

En 2025, les bailleurs disposent d’un arsenal complet — juridique, fiscal et numérique — pour sécuriser leurs loyers sans complexité excessive.

La meilleure protection contre les impayés, c’est une gestion proactive et documentée.

Des questions fiscales ? Prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

‍

Sources :

• DGFiP, Observatoire des loyers et impayés, 2025
• Ministère du Logement, Guide de la prévention des impayés, 2025
• BOFiP, BOI-IR-RICI-365-20 (GLI et garanties locatives)
• ASPIM, Baromètre SCPI et vacance locative T1 2025
• Banque de France, Étude sur la solvabilité des ménages, 2025
• Garantme & Action Logement, Rapport Visale 2025

‍