Quelles sont les villes les plus rentables en 2025 pour investir en location meublée ?

L’investissement en location meublée reste une stratégie privilégiée par de nombreux épargnants français. Qu’il s’agisse de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou de LMP (Loueur en Meublé Professionnel), ce type de placement permet de générer des revenus réguliers tout en bénéficiant d’un cadre fiscal attractif.

Mais la rentabilité locative varie fortement selon les villes : prix d’acquisition, niveau de loyers, demande locative (étudiants, touristes, actifs en mobilité), charges locales et fiscalité applicable. En 2025, avec la réforme fiscale (réintégration des amortissements dans les plus-values, TVA sur certaines LCD, abattement réduit pour les meublés non classés), choisir la bonne localisation est plus que jamais décisif.

   Les critères de rentabilité en 2025

Rendement brut et net

• Rendement brut = loyers annuels / prix d’achat.
• Rendement net = loyers annuels – charges – fiscalité / prix d’achat

Un rendement brut élevé ne garantit pas un rendement net intéressant : les impôts locaux, la vacance locative et la fiscalité peuvent réduire fortement la rentabilité réelle.

La demande locative

• Étudiants : villes universitaires (Le Mans, Limoges, Clermont-Ferrand).
• Tourisme : stations balnéaires (Perpignan, La Rochelle) et destinations culturelles (Reims, Dijon).
• Mobilité professionnelle : bassins d’emploi attractifs (Saint-Étienne, Mulhouse, Metz).

   Les réformes fiscales 2025 

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• LMNP micro-BIC : abattement de 50%, réduit à 30 % pour les meublés de tourisme  non classés, avec un plafonds de 15 000€ de revenus (passage au réel au delà)
• LMNP réel : toujours avantageux, mais les amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente (réforme du 15 février 2025).
• TVA : applicable à 10 % si CA > 85 000 € ou si les critères para-hôteliers sont remplis.

Les villes les plus rentables en 2025

Saint-Étienne – La championne du rendement

• Prix moyen : 1 500 €/m².
• Rendement brut : 8 à 9 %.
• Demande locative soutenue par l’université Jean Monnet et les prix d’achat très accessibles.
• Idéal pour les petites surfaces étudiantes ou pour la colocation.

Mulhouse – L’atout transfrontalier

• Prix moyen : 1 700 €/m².
• Rendement brut : 7,5 %.
• Forte demande des frontaliers travaillant en Suisse.
• Fiscalité avantageuse en LMNP réel, surtout pour amortir le bien.

Limoges – Le dynamisme étudiant

• Prix moyen : 1 800 €/m².
• Rendement brut : 7 %.
• Plus de 20 000 étudiants et un coût de la vie bas.
• Opportunités en résidence étudiante et en location meublée classique.

4. Le Mans – Ville universitaire attractive

• Prix moyen : 2 000 €/m².
• Rendement brut : 6,5 %.
• Attractivité renforcée par l’événementiel (24h du Mans) et la présence de plusieurs écoles supérieures.

5. Perpignan – Soleil et tourisme

• Prix moyen : 2 100 €/m².
• Rendement brut : 6,8 %.
• Demande touristique importante (proximité Espagne, Méditerranée).
• Attention : les meublés de tourisme non classés sont fiscalement moins favorisés depuis 2025.

6. Roubaix – Potentiel de rénovation urbaine

• Prix moyen : 1 600 €/m².
• Rendement brut : 7 %.
• Localisation dans la métropole lilloise, forte demande étudiante et projets de rénovation.

7. Clermont-Ferrand – La stabilité industrielle

• Prix moyen : 2 200 €/m².
• Rendement brut : 6,5 %.
• Demande portée par l’université et Michelin.
• Bonne sécurité locative.

8. Reims – La proximité parisienne

• Prix moyen : 2 800 €/m².
• Rendement brut : 6 %.
• Située à 45 minutes de Paris en TGV, elle attire étudiants et actifs.
• Potentiel de valorisation élevé.

9. Metz – Le carrefour luxembourgeois

• Prix moyen : 2 500 €/m².
• Rendement brut : 5,8 %.
• Demande soutenue par les travailleurs frontaliers vers le Luxembourg.

10. Dijon – Étudiants et tourisme viticole

• Prix moyen : 2 900 €/m².
• Rendement brut : 5,5 %.
• Attractivité grâce à son université et à l’œnotourisme en Bourgogne.

  Cas pratiques de rentabilité

Cas 1 : Studio à Saint-Étienne

• Achat : 80 000 € (30 m²).
• Loyers : 6 800 €/an.
• Rendement brut : 8,5 %.
• En LMNP réel, charges et amortissements neutralisent l’impôt pendant plusieurs années.

Cas 2 : T2 à Reims

• Achat : 150 000 €.
• Loyers : 9 000 €/an.
• Rendement brut : 6 %.
• Forte valorisation à long terme grâce à la proximité de Paris.

Cas 3 : Maison de vacances à Perpignan

• Achat : 200 000 €.
• Location saisonnière : 15 000 €/an.
• Rendement brut : 7,5 %.
• En 2025, si le logement n’est pas classé, abattement limité à 30 % au micro-BIC.

  Tableau récapitulatif – Rentabilité 2025

Conclusion

En 2025, les villes les plus rentables pour investir en location meublée ne sont pas les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux, où les prix d’achat trop élevés réduisent mécaniquement la rentabilité. Ce sont plutôt des villes moyennes et des villes étudiantes comme Saint-Étienne, Limoges ou Le Mans qui offrent les meilleurs rendements bruts et nets.

Cependant, l’investisseur doit intégrer les réformes fiscales récentes : abattement réduit pour les meublés non classés, réintégration des amortissements dans les plus-values, seuils de TVA sur la location courte durée. La rentabilité doit donc être calculée après fiscalité, et non seulement sur le rendement brut.

Un accompagnement par un expert-comptable ou un conseiller patrimonial est conseillé pour adapter la stratégie (micro-BIC vs réel, LMNP vs LMP, meublé classique vs meublé touristique) et sécuriser la rentabilité dans la durée.

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Sources 

• INSEE, Immobilier : prix et loyers par commune, données 2024, consultable sur insee.fr.
• DVF (Demande de valeurs foncières), Ministère de l’Économie, data.gouv.fr.
• SeLoger, Observatoire des loyers et prix immobiliers 2025.
• Atout France, Analyse des flux touristiques 2024-2025.
• Code général des impôts : art. 50-0 (micro-BIC), art. 151 septies (BIC réel), art. 261 D et 293 B (TVA).
• BOFiP – BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 (para-hôtellerie et TVA).
• Qlower, Webinaire Réforme fiscale 2025 – Comment bien déclarer ses revenus en 2025 ?, 20 mai 2025

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