Qui est concerné et comment remplir la liste des bénéficiaires effectifs ? (LMNP / SCI)

Depuis 2017, toutes les sociétés françaises ont l’obligation de déclarer leurs bénéficiaires effectifs au registre du commerce et des sociétés (RCS). Cette obligation découle de la transposition des directives européennes de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme.

En 2025, cette obligation reste d’actualité et concerne notamment les structures fréquemment utilisées dans l’investissement immobilier : les SCI (sociétés civiles immobilières) et, dans certains cas, les investisseurs en location meublée lorsqu’ils exercent via une société.

   Qu’est-ce qu’un bénéficiaire effectif ?

1.1 Définition légale

Le bénéficiaire effectif est la ou les personnes physiques qui détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote d’une société, ou qui exercent un pouvoir de contrôle sur celle-ci (art. L. 561-2-2 du Code monétaire et financier).

1.2 Objectif de la déclaration

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• Lutter contre le blanchiment de capitaux.
• Renforcer la transparence des structures sociétaires.
• Permettre à l’administration fiscale et aux autorités judiciaires d’identifier les véritables propriétaires des sociétés.

    Qui est concerné ?

2.1. Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières)

Toutes les SCI sont concernées, quelle que soit leur taille, dès lors qu’elles sont immatriculées au RCS. Les associés personnes physiques détenant plus de 25 % des parts doivent être déclarés bénéficiaires effectifs.

Exemple : une SCI familiale avec trois associés (un couple à 40 % chacun et un enfant à 20 %) devra déclarer les deux parents comme bénéficiaires effectifs.

2.2. Les investisseurs location meublée en société (SARL de famille, EURL, SASU)

L’investisseur LMNP ou en LMP qui exerce en nom propre ou en indivision n’est pas concerné par cette obligation, car il n’y a pas de structure sociétaire.

En revanche, dès lors que l’activité de location meublée est logée dans une société (SCI à l’IS, SARL de famille, SASU), il faut établir une déclaration des bénéficiaires effectifs.

Exemple : Un LMNP qui achète via une SARL de famille avec son conjoint devra remplir la liste des bénéficiaires effectifs pour cette société.

2.3. Les SCI à l’IS utilisées pour le LMNP

Lorsque la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés et exerce une activité de location meublée, elle est assimilée à une société commerciale. Elle est donc soumise à l’obligation de déclaration des bénéficiaires effectifs, tout comme une SARL classique. A noter que lorsque le chiffre d’affaires d’une SCI en location meublée est supérieur à 10% du chiffre d’affaires total annuel, la SCI est automatiquement requalifiée et imposé à l’IS (impôt sur les sociétés) et ne plus bénéficier d’une imposition sur le revenu à l’IR. 

   Comment remplir la liste des bénéficiaires effectifs ?

3.1. Le formulaire officiel (RBE)

La déclaration se fait via le registre des bénéficiaires effectifs (RBE), tenu par le greffe du tribunal de commerce. Elle peut être remplie :

• En ligne sur le site ou sur  le guichet unique de l’INPI.

3.2. Les informations à fournir

Pour chaque bénéficiaire effectif, il faut indiquer :

1. Nom, prénom, date et lieu de naissance.
2. Nationalité et adresse personnelle.
3. Modalités de contrôle exercées (détention de parts, droits de vote, autre contrôle).
4. Pourcentage de participation au capital ou aux droits de vote.

3.3. Cas pratique 1 : SCI familiale simple

• Capital social : 1 000 €
• Répartition : Père (500 €), Mère (400 €), Fils (100 €).
• Bénéficiaires effectifs déclarés : Père (50 %), Mère (40 %).
• Fils (10 %) ne dépasse pas le seuil de 25 %, il n’est donc pas à déclarer.

3.4. Cas pratique 2 : SARL de famille en LMNP

• Capital social : 1 000 €
• Répartition : Conjoint 1 (600 €), Conjoint 2 (400 €).
• Bénéficiaires effectifs : les deux conjoints car chacun détient plus de 25 % du capital.

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Délais et sanctions

Délais de déclaration

• La déclaration doit être déposée au moment de la création de la société.
• Toute modification (cession de parts, augmentation de capital) doit être déclarée dans les 30 jours.

Sanctions

Le non-respect de l’obligation entraîne :

• Une amende de 7 500 € maximum (art. L. 561-49 du Code monétaire et financier).
• Une interdiction de gérer pour le dirigeant en cas de manquement grave.

    Particularités pour les LMNP et SCI

LMNP en nom propre

Aucune obligation de déclaration de bénéficiaire effectif, car l’activité n’est pas logée dans une société. Il en est de même pour les LMP ou les cas d’indivision. 

SCI à l’IR (location nue)

La SCI à l’impôt sur le revenu (IR), lorsqu’elle exerce uniquement de la location nue, reste soumise à l’obligation de déclaration, mais uniquement en tant que structure sociétaire (et non en lien avec l’activité).

SCI à l’IS (location meublée)

La SCI à l’IS qui exerce du LMNP doit déclarer ses bénéficiaires effectifs comme une société commerciale classique.

Tableau récapitulatif

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 Conseils pratiques pour les investisseurs

1. Anticiper la déclaration dès la création : intégrer la répartition des parts dans les statuts et identifier les bénéficiaires effectifs.
2. Mettre à jour régulièrement : en cas de cession, donation ou entrée d’un nouvel associé.
3. Éviter les sanctions : respecter le délai de 30 jours pour toute modification.
4. Se faire accompagner : en cas de montage complexe (SCI avec holding, démembrement de propriété), il est conseillé de recourir à un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.
5. Optimiser la fiscalité : dans une logique LMNP/SCI, le choix entre IR et IS impacte non seulement la fiscalité, mais aussi la simplicité de gestion administrative.

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Conclusion

En 2025, la déclaration des bénéficiaires effectifs reste une obligation incontournable pour toutes les sociétés, y compris celles utilisées dans le cadre du LMNP et de l’investissement immobilier en SCI.

• Le LMNP en nom propre est exonéré de cette formalité.
• Les SCI, qu’elles soient à l’IR ou à l’IS, ainsi que les SARL de famille ou les SAS, sont tenues de déclarer leurs bénéficiaires effectifs.
• La procédure se fait en ligne via le guichet unique de l’INPI et doit être mise à jour à chaque modification de la répartition du capital.

Bien remplir la liste des bénéficiaires effectifs permet de se conformer aux exigences légales et d’éviter les sanctions financières. Pour l’investisseur immobilier, c’est une étape administrative simple mais essentielle pour sécuriser son projet et anticiper toute évolution fiscale ou réglementaire.

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