Rapport Cosson-Daubresse : pour tout comprendre sur le "nouveau" statut du bailleur privé

Le rapport Cosson-Daubresse, remis au gouvernement en juin 2025, propose de moderniser le statut du bailleur privé. Son objectif : redonner confiance aux propriétaires pour relancer l’offre locative dès décembre 2025, notamment dans les zones tendues. 

Alors que le parc locatif privé représente plus de 25 % des logements occupés en France, ce rapport marque une étape importante dans la réflexion sur le logement. Mais que contient concrètement cette réforme ? Quelles sont les propositions phares ? Et que pourrait changer un nouveau statut pour les bailleurs particuliers en 2025 ?

    Pourquoi un nouveau statut du bailleur privé ?

Depuis plusieurs années, les investisseurs immobiliers expriment un sentiment d’insécurité juridique et fiscale :

• Inquiétudes liées aux impayés, squats, procédures longues,
• Encadrement croissant des loyers,
• Fiscalité jugée dissuasive,
• Durcissement des normes énergétiques.

Dans ce contexte, le rapport Cosson-Daubresse a été commandé par le ministère du Logement pour :

• Réconcilier propriétaires et politiques publiques,
• Proposer un statut incitatif, sécurisé et équilibré,
• Lutter contre la pénurie de logements à louer, notamment dans les zones tendues.

   Quelles démarches obligatoires en 2025 

Objectif du rapport

Le rapport vise à instaurer un "statut du bailleur privé", facultatif, qui reposerait sur un engagement réciproque :

• Le propriétaire s’engage à respecter certains critères (loyers plafonnés, logement décent, stabilité du bail),
• En échange, il bénéficierait d’avantages renforcés : incitations fiscales, garanties publiques, sécurisation juridique.

Ce système s’inspire du modèle des contrats d’engagements réciproques déjà expérimentés dans les dispositifs de type "Loc’Avantages".

   Principales propositions du rapport Cosson-Daubresse

• Création d’un statut contractuel du bailleur privé, accessible sur volontariat
• Garantie publique contre les impayés (inspirée de Visale, mais plus étendue)
• Avantage fiscal renforcé (abattement jusqu’à 60 % pour les loyers maîtrisés)
• Suppression de certains freins administratifs (simplification des procédures d’expulsion dans les cas graves)
• Possibilité d’intégrer les bailleurs au cœur des politiques locales du logement

  À qui s’adresse ce statut ?

Le statut s’adresserait principalement :

• Aux bailleurs particuliers qui louent un bien nu ou meublé en résidence principale
• Aux propriétaires bailleurs en zone tendue, où le besoin en logements abordables est le plus urgent
• À ceux qui souhaitent un cadre sécurisé et stable, sans entrer dans des dispositifs contraignants comme l’intermédiation locative

   Cas pratiques : que pourrait permettre ce nouveau statut ?

Ce que ne changera pas le rapport

• Le statut serait facultatif : un bailleur pourrait continuer à louer librement sans y adhérer
• Il ne remettrait pas en cause les règles du bail d’habitation classique (loi de 1989)
• Les obligations de décence, de performance énergétique, de dépôt de garantie resteraient inchangées
• Les dispositifs existants comme le LMNP, le bail mobilité ou la location meublée saisonnière ne seraient pas concernés directement et resteraient applicables. 
• Pas de rétroactivité, ce nouveau dispositif s’appliquera uniquement aux nouveaux investissements exploités en revenu foncier. 

   Un statut incitatif, pas contraignant

Le rapport insiste sur un principe fondamental : la confiance plutôt que la contrainte.

• Il ne s'agit pas de créer un énième encadrement,
• Mais de proposer un cadre volontaire, qui incite les bailleurs à proposer des loyers abordables et stables, en contrepartie d'avantages concrets,
• L'État s’engagerait à mieux accompagner les bailleurs et à faciliter les démarches.

   Ce que cela pourrait changer pour le marché locatif

• Une augmentation de l’offre locative à loyers abordables, notamment dans les zones tendues
• Une réduction des logements vacants, grâce à une meilleure sécurisation juridique
• Une simplification pour les petits bailleurs souhaitant sortir du flou fiscal ou juridique

Selon les estimations du rapport, jusqu’à 400 000 logements pourraient revenir sur le marché locatif dans les prochaines années si ce statut est déployé à grande échelle.

   Synthèse des avantages envisagés

  Conclusion : un signal fort pour réconcilier bailleurs et politiques du logement

• Le rapport Cosson-Daubresse ne constitue pas encore une loi, mais il préfigure un changement d’approche important pour la nouvelle loi de finances 2026.
• Le nouveau statut du bailleur privé, s’il est mis en œuvre, offrirait un cadre équilibré, sécurisé et incitatif, notamment pour les particuliers hésitant à louer.
• Il s’inscrit dans un contexte plus large de refonte des politiques du logement, face à la crise locative et à la transition énergétique.
• En 2025, les propriétaires attentifs à la fiscalité, à la stabilité locative et à la sécurité juridique ont tout intérêt à suivre de près l’évolution de cette réforme.

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