Règles d’application de la TVA en location meublée

Introduction

La location meublée est en principe une activité exonérée de TVA, ce qui explique que de nombreux bailleurs n’en entendent jamais parler. Pourtant, dans certaines situations bien précises, la TVA devient obligatoire, tant sur les loyers que sur certaines prestations annexes.
Avec le développement de la location courte durée et des résidences services, la question de la TVA en location meublée est devenue un enjeu majeur d’optimisation… ou de risque fiscal. Cet article fait le point sur les conditions d’assujettissement à la TVA, la possibilité de récupérer la TVA à l’acquisition, ainsi que les taux applicables.

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1. Principe général : une activité exonérée de TVA

Par défaut, la location de locaux d’habitation meublés est exonérée de TVA.

Cela signifie que :

• le bailleur ne facture pas de TVA sur les loyers ;
• il ne récupère pas la TVA sur les dépenses ;
• Il n'a pas d’obligations déclaratives spécifiques en matière de TVA.

Ce principe concerne la majorité des locations meublées classiques, en longue durée comme en courte durée.

2. Quand la TVA devient-elle applicable en location meublée ?

La TVA devient obligatoire lorsque la location meublée est assimilée à une activité para-hôtelière.

Conditions cumulatives

La location est soumise à TVA lorsque le bailleur fournit au moins trois des quatre prestations suivantes :

• le petit-déjeuner ;
• le nettoyage régulier des locaux ;
• la fourniture du linge de maison ;
• la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

 Dès que ce seuil est franchi, l’exonération disparaît.

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3. Location meublée et courte durée : attention aux confusions

La location de courte durée n’est pas automatiquement soumise à la TVA.

• Une location Airbnb sans services reste exonérée
• Une location avec prestations hôtelières devient taxable
• La simple remise des clés ou le ménage en fin de séjour ne suffisent pas

Ce sont bien les services rendus, et non la durée de la location, qui déclenchent la TVA.

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4. Peut-on récupérer la TVA à l’acquisition du bien ?

4.1 Principe

La récupération de la TVA à l’achat n’est possible que si :

• l’activité est elle-même soumise à TVA ;
• le bailleur opte ou relève de plein droit du régime de TVA ;
• le bien est affecté à une activité taxable.

Cela concerne principalement :

• les résidences de services ;
• les locations para-hôtelières ;
• certains montages en location meublée professionnelle.

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4.2 Engagement de conservation

La récupération de la TVA implique généralement :

• un engagement de conservation de l’activité sur une durée minimale ;
• un risque de remboursement partiel de la TVA en cas de cessation anticipée.

La récupération de TVA est donc un levier puissant, mais contraignant.

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5. Quels sont les taux de TVA applicables ?

5.1 TVA sur les loyers

• Taux réduit de 10 % pour les prestations d’hébergement para-hôtelier
• Taux normal de 20 % pour certaines prestations annexes

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5.2 TVA sur les charges

La TVA supportée sur :

• les travaux ;
• le mobilier ;
• les frais de gestion ;
• les services liés à l’activité

peut être récupérée au prorata de l’activité taxable, sous réserve de respecter les règles de déduction.

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6. TVA et franchise en base

Un bailleur peut bénéficier de la franchise en base de TVA lorsque son chiffre d’affaires reste sous les seuils légaux.

Effets de la franchise :

• pas de TVA facturée ;
• pas de TVA récupérable ;
• obligations déclaratives allégées.

Attention : cette franchise ne s’applique pas toujours en présence de prestations para-hôtelières structurées.

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7. Cas pratiques

Cas 1 : Location meublée classique

Exonération de TVA
Aucune récupération possible
Gestion simplifiée

Cas 2 : Location courte durée avec ménage et linge

 TVA applicable si les seuils de services sont atteints
Déclarations obligatoires
Récupération partielle possible

Cas 3 : Résidence services

 TVA sur loyers
TVA récupérable à l’acquisition
Engagement à long terme

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8. Erreurs fréquentes

• Confondre courte durée et para-hôtellerie
• Récupérer la TVA sans y être éligible
• Oublier les obligations déclaratives
• Négliger le risque de régularisation
• Choisir la TVA sans analyse de rentabilité

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Récapitulatif

• La location meublée est en principe exonérée de TVA
• La TVA s’applique en présence de prestations para-hôtelières
• La récupération de TVA est conditionnée à l’activité taxable
• Les taux varient selon la nature des prestations
• La TVA doit être intégrée dans la stratégie globale

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Conclusion

La TVA en location meublée est un sujet technique mais stratégique. Si la majorité des bailleurs restent exonérés, certains modèles économiques basculent rapidement dans un régime taxable, avec des conséquences importantes sur la rentabilité et la gestion administrative.
La TVA peut devenir un outil d’optimisation puissant, notamment via la récupération à l’acquisition, à condition d’en maîtriser les règles et les contraintes. Une analyse préalable est indispensable avant toute structuration de l’activité.

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