Stratégies d’investissement pour les LMNP : location courte ou longue durée ?

​Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre aux investisseurs immobiliers une opportunité d'optimiser leurs revenus locatifs grâce à une fiscalité avantageuse. En 2025, les stratégies d'investissement en LMNP se déclinent principalement en deux options : la location courte durée et la location longue durée.

      Comprendre le Statut LMNP en 2025

Le statut LMNP permet aux particuliers de louer des biens meublés tout en bénéficiant d'une fiscalité spécifique. Pour être éligible, les recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Les revenus générés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux régimes d'imposition possibles : le régime micro-BIC et le régime réel.

   Location Courte Durée : Avantages et Inconvénients

La location courte durée, souvent associée aux plateformes comme Airbnb ou Booking, consiste à louer un bien pour des périodes généralement inférieures à 90 jours.

Avantages : 

• Rentabilité Élevée : Les loyers journaliers sont généralement plus élevés que ceux des locations longue durée, ce qui peut augmenter significativement les revenus annuels.​

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• Flexibilité : Le propriétaire peut disposer du bien pour son usage personnel entre les locations.​

Inconvénients : 

• Gestion Contraignante : La rotation fréquente des locataires nécessite une gestion plus intensive, incluant le ménage, l'accueil des clients et la maintenance régulière.​

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• Réglementation Stricte : Depuis 2025, les autorités ont renforcé les réglementations sur les locations de courte durée pour lutter contre la pénurie de logements et la hausse des prix de 

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l'immobilier. Les meublés de tourisme non classés bénéficient désormais d'un abattement forfaitaire réduit à 30 % avec un plafond de 15 000 € de recettes annuelles.

Exemple concret : 

M. P, possède un studio à Nice qu’il loue en courte durée :

• Prix moyen/nuit : 100 €
• Taux d’occupation annuel : 200 jours/an
• Revenus bruts : 20 000 €
• Imposition micro-BIC 2025 : abattement de 30 %, soit revenu imposable = 14 000 €.

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     Location Longue Durée : Avantages et Inconvénients

La location longue durée implique la mise en location d'un bien pour des périodes généralement supérieures à un an, offrant une stabilité tant pour le propriétaire que pour le locataire.

Avantages : 

• Stabilité des Revenus : Un contrat de bail de longue durée assure des revenus réguliers et prévisibles.

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• Gestion Simplifiée : Moins de rotations locatives signifient une gestion moins intensive et des coûts réduits liés au turnover des locataires.

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• Fiscalité Avantageuse : Les locations longue durée conservent un abattement forfaitaire de 50 % sous le régime micro-BIC, rendant ce type d'investissement fiscalement attractif.

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Inconvénients : 

• Rentabilité Potentiellement Inférieure : Les loyers mensuels peuvent être moins élevés que les revenus cumulés de la location courte durée.

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• Moindre Flexibilité : Le bien est engagé sur une longue période, limitant la possibilité pour le propriétaire de l'utiliser à titre personnel

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Exemple concret : 

Mme S,  loue un T2 à Toulouse en bail meublé classique :

• Loyer mensuel : 850 €
• Revenus bruts annuels : 10 200 €
• Imposition micro-BIC : abattement de 50 %, soit revenu imposable = 5 100 €.

• Ici, Mme S bénéficie d’une imposition plus faible qu’en location courte durée et d’une gestion plus simple.

    Comparaison des Régimes Fiscaux en 2025

Les réformes fiscales de 2025 ont modifié les avantages liés aux régimes d'imposition pour les locations meublées. Le tableau ci-dessous résume les principaux changements :​

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Impact de la Réforme Fiscale 2025 sur la Stratégie LMNP

La loi de finances pour 2025 introduit plusieurs modifications fiscales impactant directement les investisseurs en LMNP, notamment :

• Réintégration des amortissements dans la plus-value imposable lors de la revente : auparavant, les amortissements comptabilisés permettaient de réduire l’assiette imposable des revenus locatifs sans impacter le calcul de la plus-value. Désormais, ils seront réintégrés, augmentant ainsi le montant de la plus-value imposable lors d’une cession.

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• Exclusion de certaines résidences du dispositif : les logements situés dans des résidences étudiantes et certaines résidences-services pour seniors ne seront pas concernés par la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values.
• Réduction de l’abattement fiscal pour les meublés de tourisme non classés : celui-ci passe de 50 % à 30 %, avec un plafond de 15 000 € de revenus annuels, contre 77 700 € auparavant. En revanche, les meublés de tourisme classés conservent l’ancien régime fiscal favorable.

Conséquence : cette réforme désavantage fortement la location courte durée, notamment pour les logements non classés qui subissent une double pénalisation : une fiscalité plus lourde sur leurs revenus et une valorisation réduite lors de la revente.

Quelle stratégie adopter en 2025 ?

Face à ces changements, les investisseurs doivent adapter leur stratégie d’exploitation en fonction de leurs objectifs patrimoniaux et fiscaux.

Privilégier la location courte durée uniquement dans les zones à forte demande

• Dans des villes touristiques comme Paris, Bordeaux, Nice ou Marseille, où la demande reste élevée, la location courte durée reste attractive, malgré une fiscalité moins favorable.
• Obtenir un classement en meublé de tourisme permet de conserver un abattement de 50 % et d’échapper au plafonnement des revenus à 15 000 €.
• Opter pour le régime réel plutôt que le micro-BIC permet de compenser la perte d’abattement en déduisant toutes les charges réelles.

S’orienter vers la location longue durée pour plus de stabilité fiscale

• La location meublée classique conserve l’abattement fiscal de 50 % sous le régime micro-BIC, ce qui en fait une option plus sûre pour les investisseurs ne souhaitant pas subir l’instabilité des règles fiscales.
• Moins de réglementation et une gestion simplifiée comparée à la location courte durée.

Anticiper l’impact fiscal en cas de revente

• En convertissant le bien en résidence principale pendant au moins un an avant la vente, l’investisseur peut échapper à l’impôt sur la plus-value.
• Envisager une transmission par donation ou démembrement pour optimiser la fiscalité successorale.

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