Tout savoir sur le bail solidaire

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L’accès au logement reste un défi majeur en France. Face à la hausse des prix immobiliers (+20 % en 10 ans selon l’INSEE) et à la raréfaction des logements abordables dans les zones tendues, le législateur a mis en place des solutions innovantes. Parmi elles, le bail réel solidaire (BRS), introduit par l’ordonnance du 20 juillet 2016, est devenu en 2025 un outil central de l’accession sociale à la propriété.

Ce dispositif sépare la propriété du sol (conservée par un organisme de foncier solidaire, OFS) de celle du bâti (acquise par le ménage). Il permet d’acheter un logement à un prix décoté, en échange d’une revente encadrée.

Mais le bail solidaire ne concerne pas que l’accession. Il existe aussi un bail de colocation solidaire, qui engage solidairement les colocataires vis-à-vis du bailleur. Cet article fait le point sur ces deux réalités juridiques : le BRS (outil d’accession sociale) et le bail solidaire de colocation (outil locatif).

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Le bail réel solidaire (BRS) : principe et fonctionnement

A. Définition

Le BRS est un contrat de longue durée (18 à 99 ans) conclu entre :

• un organisme de foncier solidaire (OFS), propriétaire du terrain,
• un ménage, qui devient propriétaire du logement bâti.

B. Objectifs

• Réduire le prix d’acquisition de 20 à 40 %.
• Favoriser l’accession sociale à la propriété dans les zones tendues.
• Maintenir le logement abordable sur le long terme grâce à l’encadrement de la revente.

C. Conditions d’éligibilité

• Respect de plafonds de ressources fixés par décret (proches du prêt social location-accession, PSLA).
• Occupation obligatoire en résidence principale.

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Avantages du BRS en 2025

A. Prix d’achat décoté

• Exemple : un T3 en Île-de-France coûte 300 000 € en accession libre. En BRS, il peut être vendu 180 000 €.
• La décote provient de la dissociation sol/bâti.

B. Sécurité de la revente

• La revente doit être validée par l’OFS.
• Le prix de revente est plafonné, évitant toute spéculation.
• En cas de difficultés, l’OFS peut racheter le bien.

C. Accès facilité au financement

• Les banques financent désormais les achats en BRS, adossés à des garanties OFS.
• Les emprunteurs peuvent bénéficier de prêts réglementés (PTZ).

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 Limites et contraintes du BRS

A. Revente encadrée

• Pas de liberté de fixer le prix.
• Le logement reste réservé aux ménages respectant les conditions de ressources.

B. Durée limitée

• Le bail expire après 18 à 99 ans.
• Le bien revient alors à l’OFS (sauf renouvellement).

C. Patrimonialité limitée

• Le logement en BRS ne peut pas être loué librement (sauf exceptions).
• Il ne constitue pas un actif de transmission aussi souple qu’un logement en pleine propriété.

Cas pratiques du BRS

Cas 1 : Jeune couple primo-accédant

• Prix du marché : 250 000 €.
• Achat en BRS : 160 000 €.
• Crédit immobilier accessible avec un revenu annuel de 35 000 €.

Cas 2 : Revente après 10 ans

• Prix d’acquisition : 180 000 €.
• Valeur de marché après 10 ans : 280 000 €.
• Prix de revente plafonné : 200 000 €.

 Gain limité mais logement reste abordable pour un autre ménage.

Le bail solidaire en colocation

A. Définition

Un bail solidaire est un contrat de colocation dans lequel :

• chaque colocataire est solidairement responsable du paiement du loyer,
• le bailleur peut réclamer l’intégralité du loyer à n’importe lequel des colocataires (art. 8-1 de la loi du 6 juillet 1989).

B. Avantages pour le bailleur

• Garantie renforcée contre les impayés.
• Flexibilité en cas de départ d’un colocataire (les autres restent engagés).

C. Limites pour les colocataires

• Responsabilité financière importante.
• Risque de devoir payer la part d’un colocataire défaillant.

Tableau comparatif – BRS vs bail solidaire de colocation

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Conclusion

En 2025, le terme bail solidaire recouvre deux réalités :

• Le BRS, outil efficace pour l’accession sociale, mais contraignant en matière de revente et de transmission.
• Le bail solidaire de colocation, pratique courante pour sécuriser les loyers, mais exigeante pour les colocataires.

Dans les deux cas, la logique est la même : créer un lien de solidarité, soit entre le ménage et l’OFS, soit entre colocataires.

Pour un ménage modeste, le BRS constitue une véritable opportunité d’acquérir un logement malgré la hausse des prix. Pour un bailleur, le bail solidaire de colocation offre une sécurité renforcée face aux impayés.

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Sources (2025)

• Ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 (création du BRS).
• Code de la construction et de l’habitation, art. L. 255-1 et suivants (BRS).
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 8-1 (colocation et solidarité).
• Ministère du Logement, Guide du bail réel solidaire, édition 2025.
• LegalPlace, Bail solidaire : fonctionnement et conditions, 2025.
• INSEE, Prix des logements et revenus des ménages 2024.

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