Transmission de patrimoine : comment la SCI et la nue-propriété peuvent réduire les frais d’héritage ?

En 2025, la transmission de patrimoine immobilier demeure l’un des sujets fiscaux les plus sensibles pour les familles françaises. Entre la hausse des valeurs immobilières et la stagnation des abattements successoraux, les droits d’héritage peuvent rapidement atteindre des montants élevés, en particulier pour les successions dépassant 300 000 €.

Heureusement, deux outils patrimoniaux permettent de réduire légalement la facture : la SCI (Société Civile Immobilière) et le démembrement de propriété. Bien utilisés, ils offrent une stratégie souple pour transmettre progressivement son patrimoine tout en optimisant la fiscalité successorale.

La SCI : un outil souple pour anticiper la succession 

1. Pourquoi créer une SCI familiale ?

La SCI (articles 1832 et suivants du Code civil) permet à plusieurs membres d’une famille de détenir ensemble un bien immobilier à travers des parts sociales. L’intérêt principal réside dans la possibilité de transmettre progressivement ces parts, sans devoir vendre le bien, tout en gardant le contrôle de la gestion.

Exemple concret : un couple crée une SCI pour y loger un bien estimé à 600 000 €. Chaque parent détient 50 % des parts. Ils peuvent donner à leur enfant jusqu’à 100 000 € chacun tous les 15 ans, soit 200 000 € de parts transmises sans droits, tout en restant gérants.

2. Les avantages fiscaux à la transmission

Contrairement à un bien détenu en direct, les parts sociales peuvent bénéficier d’une décote pour illiquidité et indivisibilité comprise entre 10 % et 20 %, selon la configuration de la SCI (BOFiP-ENR-DMTG-10-20-40).
Cette réduction de valeur taxable permet de réduire significativement les droits de donation ou de succession.

Cas pratique : une SCI familiale valorisée à 800 000 € bénéficie d’une décote de 15 %. Base taxable = 680 000 €. En appliquant les abattements parent-enfant (2 × 100 000 €), seuls 480 000 € sont imposables au barème, réduisant les droits d’environ 40 000 €.

3. La maîtrise du contrôle et des clauses protectrices

Les statuts de la SCI permettent d’ajouter des clauses d’agrément (nécessité de l’accord des autres associés pour céder des parts) et des clauses de vote double pour les fondateurs.
Ainsi, les parents peuvent transmettre sans se déposséder, en gardant la gérance et le contrôle des décisions stratégiques (vente, emprunt, rénovation…).

Le démembrement de propriété : l’arme fiscale la plus efficace 

1. Le principe juridique du démembrement

Le démembrement consiste à séparer :

• l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les loyers ;
• la nue-propriété, soit la détention du capital immobilier.

À la mort de l’usufruitier, la nue-propriété se reconstitue automatiquement en pleine propriété, sans taxation supplémentaire (art. 1133 du Code civil).

C’est le seul cas où un bien peut changer de propriétaire sans nouveaux droits de succession.

2. Le barème fiscal 2025

La valeur de l’usufruit dépend de l’âge du donateur au moment de la donation (art. 669 du CGI) :

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Cas concret : un parent de 65 ans transmet à son enfant la nue-propriété d’un appartement de 400 000 €. Valeur taxable : 60 % × 400 000 = 240 000 €. Après abattement de 100 000 €, seuls 140 000 € sont imposables → droits ≈ 26 200 € au lieu de 58 200 € sans démembrement. 

3. Les atouts du démembrement en combinaison avec la SCI

La combinaison de la SCI et du démembrement est l’une des stratégies les plus puissantes pour la transmission patrimoniale :

• les parents conservent l’usufruit des parts sociales (donc les revenus locatifs) ;
• les enfants reçoivent la nue-propriété (donc la propriété future du patrimoine) ;
• la valeur des parts transmises est réduite fiscalement selon le barème du CGI ;
• et au décès, la pleine propriété est reconstituée sans droits supplémentaires.

Exemple combiné : une SCI détient un immeuble de 1 000 000 €. Le père de 65 ans transmet la nue-propriété des parts à ses enfants. Valeur taxable : 60 % – décote 15 % = 510 000 €. Après abattements, la base imposable tombe à 310 000 € → économie fiscale d’approximativement  100 000 €.

Comparatif des stratégies : SCI, démembrement ou cumul ? 

1. Les différences clés entre les deux outils

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2. Les erreurs à éviter

• SCI fictive ou à but exclusivement fiscal : l’administration peut requalifier la société et annuler les avantages (article L64 du Livre des procédures fiscales).
• Donation sans réserve d’usufruit : cela prive le donateur de revenus et de contrôle.
• Oubli de mise à jour des statuts : en cas de décès d’un associé, cela peut provoquer un blocage de gestion.
• Évaluation erronée : une sous-évaluation excessive des parts peut entraîner un redressement fiscal majoré de 80 %.

3. L’évolution des pratiques avec la réforme fiscale 2025

Plusieurs points influencent directement ces stratégies :

• le maintien des abattements de 100 000 € par parent et enfant ;
• la stabilité du barème de l’usufruit révisé en 2003 ;
• l’encadrement plus strict des quasi-usufruits par l’article 774 bis du CGI (éviter les doubles exonérations) ;
• et la possibilité de combiner SCI + LMNP pour amortir fiscalement les revenus locatifs transmis.

Cas pratiques : trois profils d’héritiers en 2025 

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Conclusion

La SCI et le démembrement de propriété constituent les deux piliers de la transmission patrimoniale en France. En 2025, dans un contexte où les droits de succession n’ont pas été réévalués malgré l’inflation, ces dispositifs permettent de protéger ses héritiers tout en préservant ses revenus et son contrôle.

Leur combinaison (SCI et démembrement) offre une souplesse unique : gestion collective, fiscalité allégée et transmission naturelle à moindre coût.

Mais leur efficacité repose sur une mise en place rigoureuse, avec un accompagnement par un notaire ou un expert-comptable spécialisé.

La véritable optimisation ne consiste pas à échapper à l’impôt, mais à anticiper pour transmettre intelligemment.

Des questions fiscales ? Prenez rendez-vous avec nos experts Qlower.

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Sources 

• BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-20-40, mis à jour 2025
• Code général des impôts, art. 669 et 774 bis
• Code civil, art. 1133 et 1832
• Notaires de France, Fiscalité successorale et SCI familiale, avril 2025
• DGFiP, Barèmes et abattements successoraux 2025
• INSEE, Revenus et patrimoine des ménages 2024

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