Article rédigé le 20/06/25
La Société Civile Immobilière (SCI) s’impose comme un outil juridique prisé pour la gestion et l’acquisition de biens immobiliers. Traditionnellement conçue pour associer plusieurs personnes autour d’un patrimoine commun, la SCI peut toutefois être utilisée par une personne souhaitant contrôler seule un bien immobilier.
Cette démarche, bien que soumise à certaines contraintes légales, demeure fréquente pour des raisons de gestion, de transmission patrimoniale ou d’optimisation fiscale. Il convient d’analyser comment une personne peut, dans le respect du cadre juridique, acheter seule un bien immobilier via une SCI, en identifiant les étapes clés, les avantages, mais aussi les limites de ce montage.
Le fonctionnement de la SCI ?
La SCI est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil. Elle permet à plusieurs personnes d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers en commun. La SCI n’a pas de vocation commerciale ; son objet principal est la détention, la gestion et la transmission de patrimoine immobilier.
Conformément au droit français, une SCI doit obligatoirement être constituée par au moins deux associés. Cette condition vise à distinguer la SCI, d’une entreprise individuelle ou d’une société unipersonnelle, telles que l’EURL ou la SASU. Toutefois, la répartition des parts peut être aménagée de manière à ce qu’un associé détienne l’essentiel du pouvoir décisionnel.
Acheter seul via une SCI : mythe ou réalité ?
Il n’est pas légalement possible de créer une SCI unipersonnelle. Cependant, une pratique courante consiste à associer une personne de confiance (proche, conjoint, parent, enfant) en lui attribuant une part symbolique. L’associé principal détient alors la quasi-totalité des parts (par exemple 99 %), assurant ainsi un contrôle total sur les décisions.
Exemple : Monsieur X souhaite acquérir un appartement via une SCI. Il crée la SCI « @Qlower.com » avec sa sœur à qui il attribue 1 % des parts, tandis qu’il conserve 99 %. Il est désigné comme gérant dans les statuts. Ainsi, bien que la SCI respecte l’exigence de pluralité d’associés, Monsieur X détient la maîtrise complète de la société et, par conséquent, du bien immobilier.
Création de la SCI
La création d’une SCI suit une procédure encadrée par la loi. Elle nécessite la rédaction de statuts, l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), et la publication d’une annonce légale.
Les statuts doivent être rédigés avec soin afin de garantir le contrôle de l’associé principal. Il est possible d’y insérer des clauses spécifiques, telles que :
Source officielle : Service-public.fr, « Créer une SCI ».
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Financement de l’acquisition
Une fois la SCI créée, il convient de financer l’achat du bien immobilier. Le financement peut être réalisé par :
Cas pratique : La SCI « Qlower.com » dispose d’un capital de 1 000 €. Monsieur X sollicite un prêt de 200 000 € auprès d’une banque pour acquérir un appartement destiné à la location. La banque accepte en raison de la stabilité financière de Monsieur X, qui détient 99 % des parts et se porte caution.
Acquisition du bien immobilier par la SCI
L’acte d’achat est signé par le gérant de la SCI. Le bien immobilier appartient alors à la SCI, et non directement à l’associé majoritaire. Celui-ci détient des parts sociales représentant indirectement la valeur du bien.
Exemple : La SCI « Qlower.com” achète l’appartement. Monsieur X ne figure pas comme propriétaire à titre personnel sur l’acte notarié, mais il détient 99 % des parts sociales de la SCI qui possède le bien.
Avantages
La SCI constitue un outil efficace pour organiser la transmission d’un patrimoine immobilier. Il est possible de transmettre progressivement des parts sociales à des héritiers tout en conservant le contrôle de la société grâce à des clauses statutaires.
Référence : Notaires de France, « La SCI : outil de transmission ».
Exemple : Monsieur X peut envisager de transmettre chaque année des parts sociales à ses enfants, dans la limite des abattements fiscaux, tout en restant gérant de la SCI.
La SCI offre le choix entre une imposition à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) (article 206 du Code général des impôts). Le régime de l’IS permet de déduire de nombreuses charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) et permet d’amortir les actifs immobiliers.
Exemple : Sous le régime de l’IS, la SCI « Qlower.com » déduit les travaux de rénovation engagés sur l’appartement, ce qui réduit le résultat fiscal imposable.
Sur le choix fiscal, il est recommandé de faire appel à un professionnel pour connaître l’ensemble des conséquences fiscales.
c) Protection du patrimoine personnel
La SCI permet de séparer le patrimoine privé de celui détenu par la société. En cas de difficultés financières, les créanciers ne peuvent saisir que les parts sociales et non les biens personnels de l’associé, sauf engagement de caution.
Limites et contraintes
a) Obligations comptables et juridiques
Même avec deux associés symboliques, la SCI doit respecter des obligations légales :
b) Fiscalité sur la plus-value
En cas de revente du bien, la fiscalité applicable dépend du régime choisi. Sous l’IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable du bien, sans bénéficier de l’abattement pour durée de détention applicable aux particuliers comme en LMNP
Exemple : Si la SCI vend l’appartement après 10 ans, la plus-value imposable peut être plus élevée sous l’IS que sous l’IR car il convient d’ajouter la flat tax (30%) sur les dividendes et la SCI ne bénéficient pas d’abattement pour durée de détention à partir de la 6 eme année et d’exonération totale au bout de 30 ans.
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c) Risque d’abus de droit
L’administration fiscale surveille les montages jugés artificiels. Une SCI créée uniquement pour échapper à l’impôt ou détourner des règles successorales pourrait être requalifiée.
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Non, une SCI nécessite au minimum deux associés. Cependant, il est courant d’attribuer 1 % des parts à un proche pour respecter la législation, tout en conservant 99 % des parts.
La SCI à l’IS permet de déduire les charges (travaux, intérêts, frais), et d’amortir le bien. Cela peut fortement diminuer le résultat imposable.
Oui, le gérant majoritaire peut emprunter au nom de la SCI. Il devra généralement se porter caution personnelle, surtout s’il détient l’essentiel des parts.
Le choix dépend des objectifs patrimoniaux. L’IS permet d’amortir le bien, mais rend la plus-value moins avantageuse. L’IR offre une fiscalité plus douce à long terme, surtout en cas de revente.
Le principal risque est une requalification par l’administration en abus de droit si le montage vise exclusivement à éviter l’impôt. Il faut donc veiller à la réalité de la structure et au respect des règles.
Oui, la SCI sépare le patrimoine de la société de celui de ses associés. En cas de difficultés, seuls les biens de la SCI sont concernés (sauf engagement de caution).
Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l’optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale
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