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LMP ou LMNP : quel statut choisir pour votre investissement locatif ?

En location meublée, vous avez deux statuts : le loueur en meublé professionnel (LMP) et le loueur en meublé non professionnel (LMNP). Quel que soit le régime, les recettes sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les conditions pour être placé sous l’un de ces deux statuts sont différentes, tout comme les avantages et inconvénients. Nous vous expliquons tout dans cet article.

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LMNP ou LMP

1. Les conditions pour être éligible : Le statut LMNP et LMP:

Le statut LMP :

Deux conditions cumulatives afin de pouvoir être sous ce statut : 

  1. Les recettes issus de la location meublée (Loyers charges comprises) doivent dépasser 23.000€ par an
  2. Ces recettes doivent dépasser les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (Le terme foyer fiscal est défini par l’INSEE comme l’ensemble des personnes inscrites sur une même déclaration fiscale). Vous passerez donc automatiquement en LMP si, outre qu’ils soient supérieurs à 23.000€, vos revenus BIC (Issus de la location meublée) sont supérieurs à vos autres revenus professionnels cumulés (Traitements et salaires / BIC autres que ceux tirés de la location / des bénéfices agricoles / des BNC / des revenus des gérants et associés), mais hors revenus fonciers. 

Source : Article 155 du Code général des impôts

⚠ Attention, la bascule dans le statut professionnel n’est pas une option, elle se fait mécaniquement dès lors que les deux conditions sont remplies.

Le statut LMNP :

Dès lors que vous ne remplissez pas les conditions du statut LMP, vous êtes de plein droit sous le statut de loueur en meublé non professionnel.

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2 .Les différences entre les deux statuts : LMP et LMNP

Le statut LMP :

cit est imputable sur le revenu global du foyer fiscal et ce sans limitation de montant. Les déficits sont reportables pendant 6 ans si les revenus globaux sont trop faibles pour absorber la totalité des déficits. 

  • Exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Pour en bénéficier et outre l’obligation de percevoir au moins 23.000€ de recettes et que ces recettes représentent au moins la moitié des revenus du foyer fiscal, l’investisseur doit obligatoirement être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) il doit gérer son bien lui-même.
  • Plus-value :  Soumis à la plus-value des professionnels, mais elle est exonérée après 5 ans d’activité si les recettes restent inférieures à 90.000 €.
  • Cotisations sociales : Un Loueur en Meublé Professionnel est de fait soumis au régime de la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) et il est redevable de cotisations sociales assez élevées, en moyenne entre 30% et 40%, en fonction des recettes. Ces cotisations permettent également de bénéficier d’une couverture maladie et d’une assurance vieillesse. Les loueurs en meublé (LMP comme LMNP) de courte durée (type Airbnb) devront en outre  payer des cotisations sociales à l’URSSAF si leur activité meublée génère plus de 23.000 € de recettes par an.

 

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Le statut LMNP :

Un éventuel déficit lié à l’activité est imputable sur le revenu global du foyer et, s’il excède ce revenu global, le reliquat est reportable pendant 10 ans sur les recettes de même nature. 

  • Exonération Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Pas d’exonération
  • Plus-values :  Soumis  à la plus-value des particuliers. Exonération de l’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention du bien. Après 30 années de détention pour les prélèvements sociaux 
  • Cotisations sociales : Un loueur en meublé non professionnel est soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Les loueurs en meublé (LMP comme LMNP) de courte durée (type Airbnb) devront en outre  payer des cotisations sociales à l’URSSAF si leur activité meublée génère plus de 23.000 € de recettes par an.
Conseil Qlower

N’hésitez pas à contacter l’équipe de Qlower si vous avez des questions concernant les statuts LMNP et LMP !

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