Article rédigé le 11/06/25
L’investissement locatif en location meublée séduit de nombreux particuliers en quête de revenus complémentaires ou de constitution de patrimoine. Parmi les choix les plus courants, deux options s’opposent : investir dans un studio ou opter pour un bien destiné à la colocation.
Ces deux stratégies répondent à des logiques différentes en matière de gestion, de rentabilité et de fiscalité. Pour effectuer un choix éclairé, il est indispensable d’analyser le cadre juridique applicable, les implications fiscales, ainsi que les avantages et contraintes pratiques liés à chaque type d’investissement.
L’acquisition d’un studio constitue une stratégie prisée des investisseurs débutants. Ce type de bien, généralement d’une surface inférieure à 30 m², s’adresse principalement à des étudiants, des jeunes actifs ou des personnes recherchant un logement temporaire comme en location courte durée. La simplicité de gestion, la demande constante en zones urbaines et la facilité de revente en font un investissement sécurisé.
Exemple pratique : Un studio de 25 m² situé à Lyon, acquis pour 120 000 €, peut être loué 550 € par mois en location meublée. La rotation des locataires reste fréquente, mais la gestion est limitée à une seule relation contractuelle.
La colocation consiste à louer un logement à plusieurs locataires. Ce mode de location est encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment son article 8-1, qui définit les droits et obligations des colocataires et du bailleur¹. Il est possible d’opter pour :
Exemple pratique : Un appartement T4 de 80 m² acheté 200 000 € à Lille est aménagé en colocation pour trois étudiants. Chaque chambre est louée 400 €, générant un revenu total mensuel de 1 200 €.
Pour aller plus loin lisez notre article complet les baux en colocation
La rentabilité d’un investissement se calcule par le taux de rendement, qu’il soit brut ou net après charges et fiscalité.
Cas pratique comparatif :
La colocation offre généralement une meilleure rentabilité brute au m², mais au prix d’une gestion plus complexe, et d’un investissement initial plus élevé.
Les revenus tirés de la location sont soumis à l’impôt selon le régime des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en cas de location meublée.
Exemple :
Le studio est exposé à des périodes de vacance locative, notamment lors de la rotation annuelle des étudiants. En revanche, en colocation, même si un colocataire part, les autres continuent à payer leur part. En cas de bail solidaire, chaque colocataire est responsable de l’intégralité du loyer en cas de défaillance et doit également trouver son remplaçant.
Le studio s’adresse à des investisseurs recherchant :
Dans certaines villes, l’encadrement des loyers (Décret n° 2013-392) limite cependant les hausses de loyers, ce qui peut plafonner la rentabilité.
La colocation séduit par :
Toutefois, l’investisseur doit respecter des normes strictes : chaque colocataire doit bénéficier d’une surface minimale de 9 m² et d’espaces communs décents.
Un accompagnement par un professionnel (expert-comptable) est recommandé pour optimiser la structure juridique et fiscale de l’investissement.
La colocation offre généralement un meilleur rendement brut, souvent supérieur à 7 %, grâce à la location « au lit ». En revanche, elle implique plus de gestion. Le studio, plus simple à gérer, propose une rentabilité plus modérée, autour de 4 à 5 % nets selon les charges et l’emplacement.
Oui, à condition que le logement soit meublé et respecte les critères du décret de 2015. Le LMNP est particulièrement avantageux pour amortir le bien et optimiser la fiscalité sur les loyers perçus.
Oui, la colocation est encadrée par la loi et nécessite un contrat adapté : bail unique avec clause de solidarité ou baux individuels. Ces contrats doivent inclure des mentions obligatoires sur la répartition des charges, des espaces, etc. Il peut être judicieux d’annexer également une charte des colocataires fixant des règles propres à la vie en communauté.
En studio, la vacance est totale en cas de départ du locataire. En colocation, seul un colocataire part, les autres continuent de payer leur part, ce qui sécurise partiellement les revenus. Cependant, le remplacement peut être plus long selon les profils.
Il faut prévoir : aménagement complet, entretien des espaces extérieurs et des parties communes, potentiels travaux de rénovation, frais d’état des lieux multiples, gestion locative externalisée (si non gérée en direct). Ces frais doivent être intégrés dans le business plan dès le départ.
Généralement oui. La surface et le prix d’un bien adapté à la colocation sont plus élevés qu’un studio. Un apport de 10 à 20 % du prix, ou à minima les frais de notaire, est souvent exigé.
Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l’optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale
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