Que choisir : le régime réel ou le micro foncier ?

🍀 Dans cet article, vous trouverez les rĂ©ponses aux questions suivantes : 

  • Quelles sont les exigences comptables pour un investissement en location nue ? 
  • Que choisir : le régime réel ou le micro foncier ?
Regime reel ou le micro foncier-100

Tous les rĂ©gimes fiscaux n’exigent pas la mĂȘme tenue de comptabilitĂ©. En effet, le niveau de complexitĂ© de certains rĂ©gimes entrainera nĂ©cessairement la tenue d’une comptabilitĂ© plus stricte. Cela nĂ©cessitera donc un niveau d’attention plus Ă©levĂ©, Qlower reprend pour vous les obligations comptables et fiscales de la dĂ©tention en nom propre (hors SCI) du rĂ©gime foncier classique.

La détention en nom propre : Location nue

La location nue classique comprend deux rĂ©gimes fiscaux, le rĂ©gime micro foncier, et le rĂ©gime foncier au rĂ©el, ces derniers ne connaissent pas les mĂȘmes exigences comptables. 

1 – Le rĂ©gime micro foncier 

Ce rĂ©gime permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 30% sur loyers Hors Charges. Le reste sera imposĂ© sous le rĂ©gime de l’ImpĂŽt sur le Revenu sur la base de votre tranche marginale d’imposition (TMI), auquel s’ajouteront les prĂ©lĂšvements sociaux de 17,2%. 

Tout d’abord, pour pouvoir appliquer ce rĂ©gime, les loyers Hors Charges perçus sur une annĂ©e doivent ĂȘtre infĂ©rieur Ă  15 000€. C’est d’ailleurs le rĂ©gime qui s’appliquera de plein droit en dessous de ce seuil. En revanche il est quand mĂȘme possible d’opter pour le rĂ©gime rĂ©el sur demande, mais attention ce choix sera irrĂ©vocable durant les 3 annĂ©es qui suivent.

Ce rĂ©gime est des plus simple puisque les revenus locatifs (Loyers HC annuels) seront Ă  rapporter directement sur le Cerfa n°2042, l’administration fiscale se chargera ensuite d’appliquer l’abattement forfaitaire de 30% sur ces loyers. 

L’avantage Qlower : Qlower automatise votre comptabilitĂ© grĂące Ă  l’Open Banking, sous ce rĂ©gime vous pourrez en trois clics tĂ©lĂ©charger votre document prĂ©paratoire Ă  la dĂ©claration fiscale une fois par an et bĂ©nĂ©ficier des services de gestion locative. 

 

2 – Le rĂ©gime foncier rĂ©el 

Ce rĂ©gime vous permet de dĂ©duire un grand nombre de charges (cf article 31 du CGI), de plus si les charges (hors intĂ©rĂȘts d’emprunt) en question entrainent un dĂ©ficit foncier, ce dernier sera imputable sur votre revenu brut global dans une limite de 10 700€ durant 6 ans. AprĂšs ces 6 annĂ©es, le dĂ©ficit restant sera imputable sur vos revenus fonciers durant 10 ans. 

Comme pour le rĂ©gime Micro foncier, les revenus restants aprĂšs l’application de la dĂ©duction seront imposĂ©s sous le rĂ©gime de l’IR sur la base de votre TMI, auquel viendront s’ajouter les 17,2% de prĂ©lĂšvements sociaux. 

Vous serez automatiquement soumis Ă  ce rĂ©gime si vos loyers Hors Charges annuels excĂšdent 15 000€. En dessous de ce seuil, il vous sera Ă©galement possible d’opter pour ce rĂ©gime en en faisant la dĂ©claration (Cerfa n°2044). 

Ce rĂ©gime fiscal doit faire l’objet d’une comptabilitĂ© de trĂ©sorerie, ce type de comptabilitĂ© consiste Ă  enregistrer simplement les entrĂ©es et les sorties d’argent au jour de leur encaissement ou dĂ©caissement. 

2. Que choisir : le régime réel ou le micro foncier ?

Vous avez maintenant les cartes en main pour connaitre le régime le plus avantageux pour votre situation. Il vous suffit de : 

 

  • Calculer le montant total de vos charges rĂ©elles (Charges de copropriĂ©tĂ©, gestion, assurances, intĂ©rĂȘts d’emprunt, etc.)
  • Comparer ce montant aux loyers hors charges encaissĂ©s
  • Si ce montant est supĂ©rieur Ă  30% des loyers Hors Charges, vous avez intĂ©rĂȘt Ă  opter pour le rĂ©gime rĂ©el
  • Si ce montant est infĂ©rieur Ă  30% de vos loyers Hors Charges, vous avez intĂ©rĂȘt Ă  opter pour le rĂ©gime micro-foncier
  • Attention, le choix que vous ferez vous engage pour 3 ans, donc anticipez les Ă©ventuelles charges qui vous feraient dĂ©passer le seuil des 30%.

Conseil Qlower 🍀

Si vous prĂ©voyez des dĂ©penses importantes dans les 3 ans Ă  venir (ex : travaux) n’optez surtout pas pour le rĂ©gime micro-foncier, il vous pĂ©naliserait plus tard.

Conseil Qlower

Qlower vous conseille et vous accompagne dans la conception, la réalisation et le suivi de votre investissement. 

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