Airbnb et les villes vertes : l'impact du tourisme durable sur votre rendement locatif

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Dans un monde confronté à l'urgence climatique, le tourisme durable s'impose progressivement comme une nouvelle norme. En France, les « villes vertes », ces communes engagées dans la transition écologique, connaissent un regain d'attractivité touristique. Pour les investisseurs Airbnb, cette tendance représente à la fois une opportunité de rendement et un défi réglementaire.       

    Villes vertes et tourisme durable : comprendre les fondements

a) Qu'est-ce qu'une ville verte ?

Les villes vertes se distinguent par des politiques ambitieuses en matière :

• d'aménagement paysager (espaces verts, trames vertes),
• de mobilité douce (pistes cyclables, transports propres),
• de gestion responsable des ressources (eau, énergie, déchets),
• de préservation de la biodiversité.

Elles sont souvent labellisées :

b) Tourisme durable : un marché en croissance

Le tourisme durable favorise :

• Les séjours de proximité,
• Les hébergements écoresponsables,
• Le respect de l'environnement et des populations locales.

Selon Airbnb, en 2024-2025 :

• +35 % de recherches pour des séjours « nature » ou écoresponsables,
• Séjours plus longs en moyenne (+2 nuits par rapport aux grandes métropoles),
• Hausse de la demande dans les zones rurales et périurbaines.

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 Pourquoi investir en Airbnb dans les villes vertes ?

a) Une demande locative soutenue

Les villes vertes attirent :

• Des citadins en quête de calme et d'authenticité,
• Des touristes sensibles aux enjeux écologiques,
• Des télétravailleurs recherchant un cadre agréable
• Des cadres supérieurs en recherche d'expérience humaine (retraite yoga, séjours thématiques, etc…)  

Cette demande soutenue permet d'optimiser le taux d'occupation et le prix à la nuitée.

b) Des prix d'achat encore accessibles

Contrairement aux métropoles tendues (Paris, Lyon, Bordeaux) :

• Les prix au m² restent modérés,
• La concurrence entre investisseurs est moins forte,
• Le risque de restrictions réglementaires est plus faible (hors exceptions locales).

c) Des dispositifs fiscaux encore avantageux (sous conditions)

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   Airbnb et villes vertes : quel impact sur la rentabilité locative ?

a) Rentabilité brute : des niveaux attractifs

Grâce à la forte demande et au prix d'achat au m² modéré, les rendements bruts sont souvent supérieurs à ceux des grandes villes.

Cas pratique 1 : Maison à Saint-Lary-Soulan (Hautes-Pyrénées)

Conclusion : Rendement élevé grâce à une demande saisonnière toute l’année en raison de sa station de ski en période hivernale réputée, et de son développement touristique l’été devenu incontournable pour des activités de montagne recherchées. 

b) Rentabilité nette : attention aux coûts spécifiques

Le tourisme durable implique des dépenses supplémentaires :

• Travaux d'isolation (DPE minimum F exigé en zone tendue dès 2025),
• Mobilier écoresponsable,
• Équipements économes en énergie,
• Gestion des déchets et de l'eau adaptée.
• Maîtrise des charges de copropriété parfois élevées

Ces coûts sont en totalité déductibles en régime réel, mais peuvent  grever la rentabilité nette si ces derniers ne permettent pas de louer plus cher.

Vous avez des questions sur la déductibilité de vos charges, prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

   Airbnb et fiscalité 2025 : ce qu'il faut anticiper

a) Réintégration des amortissements à la revente

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable, sauf exceptions (résidences étudiantes, seniors…).

Cas pratique 2 : Appartement à Colmar

Conséquence : la base imposable est majorée, réduisant la rentabilité finale en cas de revente rapide.

Vous avez des questions sur le calcul de votre plus value imposable, prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

b) TVA et para-hôtellerie

Dès lors que vous proposez :

• Un accueil personnalisé,
• Le linge de maison,
• Le ménage,

… et que votre chiffre d'affaires dépasse 85 000 €, vous basculez dans le régime de la para-hôtellerie avec :

• TVA à 10 % sur les loyers,
• Obligation de tenir une comptabilité adaptée,
• Possibilité de récupérer la TVA sur les investissements.

Vous avez des questions sur votre comptabilité, prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

c) Suppression de l'avantage CGA

Depuis 2025, l'adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) n'ouvre plus droit à une réduction d'impôt. Les frais de comptabilité deviennent un poste de coût à optimiser.

Vous souhaitez une solution comptable au meilleur prix, prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

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    Tableau synthétique : atouts et limites d'Airbnb en ville verte

   Recommandations pratiques pour sécuriser votre investissement

• Ciblez les villes vertes à forte notoriété touristique : Annecy, Colmar, Saint-Lary-Soulan…
• Obtenez le classement « meublé de tourisme » pour sécuriser l'abattement fiscal au régime Micro.
• Privilégiez un régime fiscal adapté : Micro-BIC pour les petits revenus, BIC réel dès que possible.
• Intégrez les coûts écologiques dès l'achat : travaux, mobilier, conformité énergétique
• Évitez le basculement en para-hôtellerie si vous ne souhaitez pas gérer la TVA
• Anticipez la revente : SCI à l'IS ou résidence principale pour limiter la fiscalité.

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Conclusion

Exploiter son bien sur Airbnb dans les villes vertes offre donc une alternative rentable et durable à l'investissement locatif classique. Toutefois, pour maximiser la rentabilité et limiter les mauvaises surprises fiscales, il est indispensable de :

• Bien choisir la localisation,
• Maîtriser les nouvelles obligations écologiques,
• Optimiser le régime fiscal dès le départ.

Des questions fiscales ? Prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

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