Investir entre un studio ou une colocation ?

Article rédigé le 11/06/25

L’investissement locatif en location meublée séduit de nombreux particuliers en quête de revenus complémentaires ou de constitution de patrimoine. Parmi les choix les plus courants, deux options s’opposent : investir dans un studio ou opter pour un bien destiné à la colocation.

Ces deux stratégies répondent à des logiques différentes en matière de gestion, de rentabilité et de fiscalité. Pour effectuer un choix éclairé, il est indispensable d’analyser le cadre juridique applicable, les implications fiscales, ainsi que les avantages et contraintes pratiques liés à chaque type d’investissement.    

Studio vs Colocation : Définition des deux types d’investissement

• Investir dans un studio

L’acquisition d’un studio constitue une stratégie prisée des investisseurs débutants. Ce type de bien, généralement d'une surface inférieure à 30 m², s'adresse principalement à des étudiants, des jeunes actifs ou des personnes recherchant un logement temporaire comme en location courte durée. La simplicité de gestion, la demande constante en zones urbaines et la facilité de revente en font un investissement sécurisé.

Exemple pratique : Un studio de 25 m² situé à Lyon, acquis pour 120 000 €, peut être loué 550 € par mois en location meublée. La rotation des locataires reste fréquente, mais la gestion est limitée à une seule relation contractuelle.

• Investir en colocation

La colocation consiste à louer un logement à plusieurs locataires. Ce mode de location est encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment son article 8-1, qui définit les droits et obligations des colocataires et du bailleur¹. Il est possible d’opter pour :

• Un bail unique signé par tous les colocataires, souvent avec une clause de solidarité.
• Des baux individuels, où chaque locataire dispose de son propre contrat.

Exemple pratique : Un appartement T4 de 80 m² acheté 200 000 € à Lille est aménagé en colocation pour trois étudiants. Chaque chambre est louée 400 €, générant un revenu total mensuel de 1 200 €.

Pour aller plus loin lisez notre article complet les baux en colocation

Analyse financière et fiscale des deux options

• Rentabilité locative

La rentabilité d'un investissement se calcule par le taux de rendement, qu'il soit brut ou net après charges et fiscalité.

Cas pratique comparatif :

• Studio : Prix d'achat 120 000 €, loyer mensuel 550 €.
  ➔ Rentabilité brute : (550 × 12) / 120 000 = 5,5 %.
• Colocation : Prix d'achat 200 000 €, loyers cumulés 1 200 €/mois.
  ➔ Rentabilité brute : (1 200 × 12) / 200 000 = 7,2 %.

La colocation offre généralement une meilleure rentabilité brute au m², mais au prix d’une gestion plus complexe, et d’un investissement initial plus élevé.

• Fiscalité applicable

Les revenus tirés de la location sont soumis à l'impôt selon le régime des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en cas de location meublée.

• Pour une location vide, l’investisseur relève du régime micro-foncier (abattement de 30 %) ou du régime réel.
• Pour une location meublée (souvent le cas en colocation et presque usuel en bail individuel), le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux avec possibilité d’avoir une fiscalité réduite en déduisant l’intégralité des charges et d’amortir le bien.

Exemple :

• Le propriétaire du studio loué meublé peut opter pour le LMNP au régime réel, déduisant ses charges (intérêts d’emprunt, travaux, amortissement du mobilier, etc..).
• En colocation meublée, l’investisseur cumule les avantages du LMNP tout en maximisant ses loyers.

• Risque locatif

Le studio est exposé à des périodes de vacance locative, notamment lors de la rotation annuelle des étudiants. En revanche, en colocation, même si un colocataire part, les autres continuent à payer leur part. En cas de bail solidaire, chaque colocataire est responsable de l'intégralité du loyer en cas de défaillance et doit également trouver son remplaçant.

 Avantages et limites selon le profil d’investisseur

• Pourquoi choisir un studio ?

Le studio s’adresse à des investisseurs recherchant :

• Budget limité et accessible pour un néo investisseur
• Simplicité de gestion : un seul locataire, un bail unique.
• Moins de contraintes juridiques.
• Facilité de revente, notamment en zone tendue.

Dans certaines villes, l'encadrement des loyers (Décret n° 2013-392) limite cependant les hausses de loyers, ce qui peut plafonner la rentabilité.

• Pourquoi opter pour la colocation ?

La colocation séduit par :

• Une rentabilité supérieure grâce à la location "au lit".
• Une forte demande dans les villes universitaires.
• La possibilité d’optimiser la fiscalité via le LMNP³.

Toutefois, l'investisseur doit respecter des normes strictes : chaque colocataire doit bénéficier d’une surface minimale de 9 m² et d’espaces communs décents.

• Contraintes spécifiques
• En colocation, la gestion est plus chronophage : recherche de plusieurs locataires, rotation fréquente, gestion des conflits éventuels.
• Nécessité d’équiper le logement de manière complète pour le louer en meublé.

• Le choix entre investir dans un studio ou dans une colocation dépend essentiellement du budget financier, des objectifs patrimoniaux, de la capacité de gestion et de l’appétence au risque de l’investisseur.
• Le studio offre une solution simple, sécurisée et facilement revendable, idéale pour un premier investissement.
• La colocation, quant à elle, promet une meilleure rentabilité mais au prix de contraintes juridiques et de gestion accrues. L’arbitrage final doit intégrer des critères tels que la fiscalité, l’emplacement du bien, la tension locative locale, ainsi que la disponibilité de l’investisseur pour gérer son bien au quotidien ou d’intégrer le coût d’une gestion déléguée dans son business plan.

Un accompagnement par un professionnel (expert-comptable) est recommandé pour optimiser la structure juridique et fiscale de l’investissement.

      Tableau récapitulatif des solutions

Téléchargez notre guide LMNP pour tout comprendre et optimiser votre fiscalité locative.

FAQ  ​

Quel type d’investissement offre la meilleure rentabilité entre un studio et une colocation ?

La colocation offre généralement un meilleur rendement brut, souvent supérieur à 7 %, grâce à la location « au lit ». En revanche, elle implique plus de gestion. Le studio, plus simple à gérer, propose une rentabilité plus modérée, autour de 4 à 5 % nets selon les charges et l’emplacement.

‍

Peut-on louer un studio ou une colocation sous le régime LMNP ?

Oui, à condition que le logement soit meublé et respecte les critères du décret de 2015. Le LMNP est particulièrement avantageux pour amortir le bien et optimiser la fiscalité sur les loyers perçus.

‍

Est-il obligatoire de signer un contrat de colocation spécifique ?

Oui, la colocation est encadrée par la loi et nécessite un contrat adapté : bail unique avec clause de solidarité ou baux individuels. Ces contrats doivent inclure des mentions obligatoires sur la répartition des charges, des espaces, etc. Il peut être judicieux d’annexer également une charte des colocataires fixant des règles propres à la vie en communauté.

‍

Quels sont les risques en cas de vacance locative ?

En studio, la vacance est totale en cas de départ du locataire. En colocation, seul un colocataire part, les autres continuent de payer leur part, ce qui sécurise partiellement les revenus. Cependant, le remplacement peut être plus long selon les profils.

‍

Quels sont les frais à anticiper dans un investissement en colocation ?

Il faut prévoir : aménagement complet, entretien des espaces extérieurs et des parties communes, potentiels travaux de rénovation, frais d’état des lieux multiples, gestion locative externalisée (si non gérée en direct). Ces frais doivent être intégrés dans le business plan dès le départ.

‍

Faut-il un apport personnel plus important pour une colocation ?

Généralement oui. La surface et le prix d’un bien adapté à la colocation sont plus élevés qu’un studio. Un apport de 10 à 20 % du prix, ou à minima les frais de notaire, est souvent exigé.

Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l'optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale