La cessation d’activité LMNP et la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

La réforme de la fiscalité de la location meublée entrée en vigueur en 2025 modifie en profondeur la façon d’envisager la cessation d’activité LMNP. Derrière ce terme un peu technique se cache une réalité très concrète : au moment de sortir du régime (vente du bien), les amortissements pratiqués pendant des années sont désormais réintégrés, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. L’objectif est clair : mettre fin à un double avantage fiscal jugé trop généreux par le législateur.

Cessation d’activité LMNP : de quoi parle‑t‑on ?

 On parle de cessation d’activité LMNP dès que cette exploitation prend fin ou change de nature de manière durable.

Plusieurs situations sont concernées :

• La vente du bien immobilier ;
• Le passage en location nue classique ;
• L’affectation du logement en résidence principale du propriétaire ou d’un membre de sa famille ;
• Le basculement vers un autre cadre : LMP, société soumise à l’IS.

La cessation d’activité LMNP marque la fin du régime BIC pour ce bien. Sur le plan fiscal, c’est surtout la cession du bien (la vente) qui cristallise la plus-value et déclenche l’imposition. C’est à ce moment-là que la nouvelle règle de réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value joue pleinement.

Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

Le cœur de l’attrait du LMNP au réel tient dans l’amortissement. L’investisseur peut amortir :

• Le bâti (hors terrain), sur une durée longue,
• Le mobilier et les équipements, sur une durée plus courte.

Ces dotations aux amortissements sont des charges comptables, sans sortie de trésorerie. Elles viennent réduire le résultat BIC de l’activité LMNP, parfois jusqu’à le rendre nul pendant de nombreuses années. Tant que le résultat reste positif ou proche de zéro, l’investisseur encaisse des loyers faiblement imposés, voire non imposés.

Pendant longtemps, ce mécanisme s’additionnait à un autre avantage : à la revente, la plus-value LMNP était calculée comme pour n’importe quel particulier, sans tenir compte des amortissements déjà déduits. Résultat :

• Pendant la détention : forte réduction de l’impôt sur les loyers grâce aux amortissements.
• À la sortie : plus-value calculée sur le prix d’achat historique, sans réintégrer ces amortissements.

La réforme 2025 : fin du « double avantage »

La loi de finances pour 2025 est venue corriger ce que l’administration considérait comme une anomalie. Le principe posé est simple : un même avantage fiscal ne peut pas être obtenu deux fois. Les amortissements qui ont permis de réduire l’impôt sur les loyers doivent, à un moment ou à un autre, être « rattrapés ».

Désormais, pour les cessions de biens ayant fait l’objet d’une location meublée au réel, la plus-value LMNP n’est plus calculée sur le seul prix d’achat initial. Le prix d’acquisition est minoré du montant total des amortissements “consommés”. C’est ce prix d’acquisition corrigé qui sert de base pour la plus-value.

Nouveau calcul de la plus-value LMNP

Avant la réforme, la plus-value brute se calculait ainsi :

plus-value brute = Prix de cession − Prix d’acquisition (frais et certains travaux inclus)

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Les amortissements n’intervenaient pas dans cette formule. La cessation d’activité LMNP n’avait donc pas d’impact particulier sur la plus-value, si ce n’est de mettre fin au régime BIC.

Depuis 2025, le calcul se fait en deux temps :

1. On détermine un prix d’acquisition corrigé :

   Prix d’acquisition corrigé = Prix d’acquisition initial − Amortissements consommés
2. On calcule ensuite la plus-value :

   plus-value brute = Prix de cession − Prix d’acquisition corrigé

Exemple :

• Prix d’achat : 200 000 €
• Amortissements consommés : 40 000 €
• Prix de vente : 260 000 €

Avant réforme : 

• plus-value brute = 260 000 − 200 000 = 60 000 €

Après réforme :

• Prix d’acquisition corrigé = 200 000 − 40 000 = 160 000 €
• plus-value brute = 260 000 − 160 000 = 100 000 €

La base imposable augmente donc de 40 000 €. La cessation d'activité LMNP se traduit ainsi par une plus-value plus élevée, alignant la fiscalité sur une logique souhaitée de neutralité. Cependant, c’est le régime d’imposition des plus value des particuliers qui s’applique, l’abattement pour durée de détention continue de s’appliquer, ce qui atténue l’imposition sur la plus value (voir l'exonère totalement) malgré la réintégration des amortissements. 

Cessation d’activité LMNP : bonnes pratiques pour l’investisseur

Dans ce nouveau cadre, la cessation d’activité LMNP ne doit plus être gérée à la légère. Quelques réflexes s’imposent :

• Tenir une comptabilité irréprochable : les tableaux d’amortissement deviennent des pièces centrales. En cas de vente, le notaire et l’administration doivent connaître le montant exact des amortissements consommés.
• Simuler la plus-value avant de vendre : il ne suffit plus de comparer prix de vente et prix d’achat. Il faut réintégrer les amortissements consommés durant la détention, les abattements pour durée de détention, et calculer le produit net après impôts.

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Conclusion

La réforme 2025 ne supprime pas l’intérêt du LMNP, mais elle change profondément la façon d’envisager la sortie. L’amortissement n’est plus un avantage définitif, l’imposition est décalée, cependant, l’économie d’impôt réalisée grâce aux amortissement durant la détention du bien est souvent plus importante que l’impact de la réintégration dans le calcul de la plus value. Mais le principe reste reste tout de même : moins d’impôt pendant l’exploitation, plus de plus-value au moment de la cessation d’activité LMNP. Pour l’investisseur, l’enjeu n’est pas seulement de comprendre le nouveau calcul de plus-value, mais d’intégrer cette logique dans une stratégie globale : choix du bien, durée de détention, calendrier de la vente, et articulation avec les autres composantes du patrimoine.

Les conseillers Qlower vous accompagnent afin d’anticiper tous ces sujets 

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