Combien faut-il investir en immobilier pour en tirer 2000 euros nets par mois, une fois à la retraite ?

L’immobilier locatif est considéré comme le placement préféré des Français et l’un des placements les plus fiables pour préparer sa retraite. Mais une question essentielle se pose : quel montant faut-il investir pour dégager un revenu net de 2 000 € par mois une fois retraité(e) ?

Ce guide propose une réponse complète, appuyée sur des hypothèses réalistes, des données 2025 et un cas pratique chiffré, dans un cadre fiscal optimisé.

    Objectif : 2 000 € nets mensuels à la retraite

Pour disposer de 2 000 € nets par mois, soit 24 000 € nets par an, le patrimoine immobilier devra générer un rendement net suffisant après fiscalité. Plusieurs paramètres doivent être pris en compte :

• Type de biens et mode d’exploitation : immeubles de rapport, appartements en location meublée longue durée, location courte durée ou mixte. 
• Cadre fiscal : LMNP au régime réel (fiscalement optimisé) ou SCI
• Financement : recours au crédit (effet de levier) puis détention pleine à la retraite
• Rendement cible : 5 % net de charges, sans vacance locative
• Autres impôts : IFI, CFE, Taxe foncière, CRL à l’IS, etc… 
• Charges d’entretien et grosses réparations sur les prochaines années 

Choix du régime fiscal : LMNP au réel 

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel permet de déduire de nombreux frais (intérêts, travaux, amortissements, etc.) et de ne quasiment pas payer d’impôt pendant plusieurs années.

En phase de rente (à la retraite), l’amortissement peut continuer à neutraliser le bénéfice imposable, permettant un revenu net presque intégral. A la retraite, le propriétaire subit une baisse de revenu et donc voit souvent son (TMI) taux marginal d’imposition sur le revenu baissé. Son résultat fiscal LMNP peut être ainsi moins imposé que lorsqu’il était en activité. 

    Cas pratique : bâtir un revenu net de 2 000 € / mois

Hypothèses de calcul

• Revenu net visé : 24 000 € / an  ( 2000*12)
• Cadre fiscal : LMNP au réel
• Rendement net visé (hors fiscalité) : 5 %
• Fiscalité neutralisée grâce aux amortissements (Grâce à un mécanisme fiscal appelé amortissement, les loyers ne sont pas ou peu imposés)
• Durée de détention : 20 ans
• Fin de remboursement des prêts : retraite
• Objectif : revenus entièrement nets (charges et impôts neutralisés)

NB : 

– Un prêt sur 20 ans coûte environ 1 000 € par mois pour 180 000 € empruntés à 3,5 %*
– L’amortissement est un outil fiscal qui permet de réduire les impôts
– Un rendement net de 5 à 6 % signifie que l’on gagne 5 à 6 % du prix de revient du bien chaque année après les charges (mais avant impôts).

* Taux moyens observés en 2024–2025

Étape 1 : Montant de patrimoine nécessaire

Si on veut 24 000 € par an avec un rendement net de 5 % :

Formule : revenu net / rendement net cible = capital requis

24 000 ÷ 5 % = 480 000 € de patrimoine net

Il faudra donc 480 000 € de valeur nette de biens d’ici la retraite (donc hors crédit, hors impôt), pour générer 2 000 € mensuels avant impôts.

Étape 2 : Construction progressive du patrimoine

On suppose un investisseur qui commence à 40 ans, avec une retraite prévue à 62 ans, soit 22 ans de phase de constitution.

Objectif : atteindre 480 000 € net de capital à terme

Objectif de valorisation nette (via remboursements + 2 % d’appréciation annuelle + amortissement) ≈ 480 000 € nets

Il pourrait :

• Acheter un premier bien de 180 000 € en 2025 avec un crédit sur 20 ans
• Acheter un second bien équivalent en 2030
• Acheter un troisième bien en 2036

Total valeur brute du patrimoine à terme : 540 000 € (180 000*3)

Après 20 ans, avec un remboursement progressif des crédits et une faible valorisation (2 %/an), il atteindra 480 000 € nets de dettes, même en tenant compte de frais et de quelques vacances locatives.

Étape 3 : Simulation chiffrée

Bien n°1 – Appartement T3 (180 000 €)

• Loyer : 900 €/mois
• Rendement net : 6 % => loyer annuel 10 800 € = 6 % de 180 000 €
• Crédit : 20 ans, 1 000 €/mois
• Amortissement annuel : 4 000 € (réaliste avec mobilier + quote-part immeuble)
• Cashflow : légèrement négatif les premières années (Le loyer ne couvre pas entièrement le crédit au début), équilibré dès la 8ᵉ année
• Total capital remboursé à 62 ans : entièrement payé

Bien n°2 et 3 – Similaires, financés à 110 %

• Même schéma de remboursement
• Effet de levier maîtrisé
• Rentabilité pilotée avec régime LMNP réel

Résultat à 62 ans :

• 3 biens générant chacun 800 à 900 € net/mois
• Revenus nets totaux : entre 24 000 € et 27 000 € / an (amortissement neutralisant la fiscalité)
• Fiscalité : toujours faible ou nulle grâce à l’amortissement
• Objectif atteint

Point de vigilance : Si vos revenus locatifs bruts dépassent vos autres revenus, vous serez requalifié en LMP (loueur meublé professionnel). Il est donc fortement conseillé de faire appel à un expert pour valider votre stratégie et pour toutes questions fiscales sur votre situation. 

Une question sur votre fiscalité locative et le choix de votre régime ? contactez nos experts Qlower

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   Tableau récapitulatif

    Alternatives possibles

1. SCI à l’IS

Permet d’extraire les revenus en dividendes, mais l’imposition sur les plus-values est moins favorable en cas de revente et de sortie de trésorerie. La SCI est donc souvent plus adaptée pour les hauts patrimoines ou ceux qui souhaitent maîtriser la répartition entre associés.

2. Nue-propriété avec démembrement

Bonne stratégie pour préparer la retraite sans fiscalité immédiate : on n’encaisse rien pendant 15-20 ans, mais on récupère l’usufruit (et les loyers) à la retraite.

   Conseils clés pour réussir

1. Misez sur la régularité : 1 bien tous les 5-6 ans suffit.
2. Choisissez des emplacements sécurisés, même avec une rentabilité un peu plus basse.
3. Adoptez systématiquement le régime réel pour le LMNP.
4. Privilégiez les travaux et l’amortissement, et évitez de tirer trop tôt sur la trésorerie.
5. Pensez transmission : Holding, SCI ou démembrement peuvent faciliter les choses si vous souhaitez des revenus supérieurs à 2 000€ par mois.

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