Comment éviter les restrictions Airbnb en 2025 ?

La location courte durée via Airbnb et d’autres plateformes fait l’objet de restrictions légales et de réformes fiscales croissantes en France. Certaines communes, particulièrement en zones tendues, ont instauré des règles limitant la durée de location, imposant des autorisations ou exigeant des diagnostics spécifiques. En 2025, les contrôles sont renforcés et les sanctions plus fréquentes, mais il existe des stratégies légales pour éviter ou contourner ces restrictions tout en restant dans le cadre réglementaire et fiscal.

    Comprendre les restrictions Airbnb

Les restrictions varient selon les communes, mais reposent principalement sur :

• La règle des 90 jours pour les résidences principales en zones tendues.
• L’autorisation préalable de changement d’usage pour les résidences secondaires.
• Les obligations déclaratives (numéro d’enregistrement, transmission des nuitées).
• Les normes techniques (DPE minimal, sécurité incendie).
• Les obligations fiscales (obtention d’un SIRET, plafonds Micro-BIC, TVA para-hôtelière).

Exemple : À Paris, un propriétaire ne peut pas louer sa résidence principale plus de 90 jours par an et doit obtenir un numéro d’enregistrement municipal et déclarer fiscalement ses revenus.

   Adapter le statut du logement

a) Louer un logement hors zone restreinte

Les restrictions les plus strictes ne concernent que certaines zones définies par décret (communes de + 200 000 habitants, départements limitrophes de Paris, zones tendues et certaines zones touristiques).

Solution : investir ou louer dans une commune sans réglementation restrictive.

Exemple : Louer 200 jours par an à Tours peut être possible, alors que ce serait impossible à Paris.

b) Changer le classement du bien

Faire classer le logement en meublé de tourisme peut offrir un traitement fiscal plus favorable au régime Micro BIC (abattement 50 % au lieu de 30 % en 2025). Néanmoins il convient de simuler sa situation et d’opter pour le bon régime Micro Bic et Réel qui offre souvent une meilleur fiscalité en raison d’une déductibilité des charges et des amortissements. 

Vous hésitez entre le régime Micro Bic et Réel,  contactez nos experts Qlower pour choisir le meilleur régime fiscal.   

   Choisir un régime de location adapté

a) Opter pour la location longue durée

En basculant vers un bail classique, étudiant ou mobilité, le logement échappe aux restrictions de durée applicables aux meublés touristiques.

b) Diversifier l’usage du logement

Alterner entre location touristique et location moyenne durée permet d’optimiser l’occupation tout en respectant les quotas annuels.

 Optimiser la fiscalité pour réduire la pression réglementaire

En 2025, la loi Le Meur et la réforme fiscale ont modifié les plafonds et abattements au régime Micro BIC : 

• Non classé : seuil 15 000 € / abattement 30 %.
• Classé : seuil 77 700 € / abattement 50 %.
• Parahôtellerie : seuil 188 700 € / abattement 71 %, TVA 10 % au-delà de 85 000 €.

Astuce : rester sous les seuils fiscaux peut éviter un basculement automatique vers un autre régime (BIC réel ou para-hôtellerie). Cependant, opter pour le régime réel permet d'optimiser fiscalement sa situation. Il est recommandé de se faire accompagner par un expert pour bien comprendre les enjeux et déclarer correctement et obligatoirement sa situation fiscale. 

Vous avez une question sur votre fiscalité en location de tourisme , contactez nos experts Qlower 

   Anticiper les obligations techniques et administratives

a) Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Depuis le 1er janvier 2025, dans les zones tendues, les nouveaux meublés de tourisme doivent avoir au minimum un DPE classé F (classe E en 2028, D en 2034).

( ! ) Ne pas anticiper cette exigence peut bloquer l’autorisation.

b) Numéro d’enregistrement et déclaration en mairie

L’absence de numéro d’enregistrement en mairie peut entraîner une amende jusqu’à 5 000 €. Obtenir ce numéro dès le lancement de l’activité directement auprès de votre mairie, évite tout litige.

c) Numéro d’immatriculation SIRET 

En tant que LMNP, vous devez choisir entre le régime Micro-BIC et le BIC-Réel. Ce choix se réalise en obtenant votre numéro de SIRET qui est une étape obligatoire. 

Découvrez notre article complet sur comment obtenir  numéro de SIRET https://www.qlower.com/lmnp-guide/lmnp-siret/

‍

Éviter les déclencheurs de TVA para-hôtelière

Selon le BOFiP (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20) et la réforme fiscal, un meublé de tourisme peut basculer en para-hôtellerie si trois critères sont remplis pour des séjours de moins d’une semaine :

1. Accueil personnalisé (même via boîte à clés)
2. Fourniture du linge de maison
3. Nettoyage régulier
4. Fourniture du petit déjeuner

Astuce : Ne pas proposer simultanément ces trois services pour rester exonéré de TVA à 10% si le CA < 85 000 €.

Cas pratiques

Exemple 1 – Résidence principale à Bordeaux (zone tendue et réglementée)

• Règle : 90 jours max.
• Stratégie : 80 jours Airbnb à 110 €/nuit (8 800 €) au régime Réel BIC sur la période estivale, puis conservation du bien en résidence principale. 
• Résultat : numéro d’activité obtenu, revenu optimisé, conformité respectée.

Exemple 2 – Résidence secondaire à Lyon (zone tendue et réglementée)

• Règle : autorisation changement d’usage obligatoire en mairie.
• Stratégie : classement en meublé de tourisme, location 180 jours/an à 150 €/nuit (27 000 €), respect des obligations administratives.

‍

  Tableau récapitulatif

Conclusion

Éviter les restrictions Airbnb en 2025 ne signifie pas les contourner illégalement, mais plutôt adapter sa stratégie pour rester en conformité. 

Les solutions passent par :

• Choisir la bonne localisation.
• Adapter le mode de location.
• Anticiper les obligations administratives et techniques.
• Optimiser la fiscalité pour éviter un changement de régime.

Une gestion proactive permet non seulement d’éviter les sanctions, mais aussi de pérenniser la rentabilité de l’investissement locatif.

Vous avez une question sur votre fiscalité en location de tourisme , contactez nos experts Qlower

Sources :

• Code du tourisme, art. L. 324-1-1 et L. 324-2-1
• Loi n° 2014-366 (ALUR) et loi n° 2018-1021 (ELAN)
• Service-public.fr, « Louer un meublé de tourisme »
• BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20
• Qlower, Réforme fiscale 2025 (Webinaire, 20 mai 2025

‍