Comment gérer les impôts sur la plus-value en cas de décès d’un loueur en meublé non professionnel en 2025 ?

La fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP) a été profondément modifiée par la loi de finances 2025, notamment avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de cession. Mais qu’advient-il lorsqu’un loueur en meublé décède ? Comment sont traités les biens meublés en indivision successorale ? Les héritiers doivent-ils payer un impôt sur la plus-value latente, ou bénéficient-ils d’une exonération ?  

Cet article fait le point sur les règles fiscales applicables en 2025 en cas de décès d’un loueur en meublé non professionnel.  

Rappel du régime fiscal des plus-values LMNP  

Le calcul de la plus-value en LMNP  

Lorsqu’un bien est vendu, la plus-value est déterminée par : Prix de vente – Prix d’acquisition (augmenté des frais et travaux).  

Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués au réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, sauf exceptions (résidences étudiantes, EHPAD, seniors, handicapés).  

Régime d’imposition  

- Impôt sur la plus-value : 19 %.  

- Prélèvements sociaux : 17,2 %.  

- Abattements pour durée de détention : exonération d’IR après 22 ans, exonération totale après 30 ans.  

Conséquences pratiques  

Avant 2025, l’amortissement réduisait fortement la fiscalité des loyers sans impacter la plus-value. Désormais, l’avantage fiscal du LMNP est partiellement neutralisé à la revente.  

Effets du décès sur la plus-value en LMNP  

Extinction de l’imposition de la plus-value  

En cas de décès du loueur, la plus-value latente est effacée.  

Le décès entraîne une réévaluation fiscale du bien à sa valeur vénale au jour du décès (art. 150 U II CGI).  

Les héritiers reprennent cette valeur comme nouveau prix d’acquisition.  

Transmission du bien aux héritiers  

- Les héritiers deviennent indivisaires du bien.  

- Ils sont libres de conserver le bien en indivision et de continuer l’activité LMNP (déclaration commune), ou de vendre le bien.  

Impact sur les amortissements  

- Les amortissements pratiqués par le défunt ne sont pas réintégrés au moment du décès.  

- Si les héritiers poursuivent l’activité au régime réel, un nouveau plan d’amortissement est établi sur la base de la valeur vénale au jour du décès.  

Fiscalité successorale du bien meublé  

Droits de succession  

Le bien transmis est soumis aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG) sur sa valeur vénale, après application des abattements (100 000 € par enfant, art. 779 CGI).  

Exemple :

Bien LMNP évalué 300 000 €.

Deux enfants héritiers → abattement 100 000 € chacun.

Base taxable = 100 000 € seulement.

Spécificité du quasi-usufruit  

Si le défunt avait démembré la propriété du bien (usufruit/nue-propriété), l’usufruit s’éteint au décès. Les nus-propriétaires récupèrent la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire (art. 1133 C. civ. et art. 774 bis CGI).  

Cas des sociétés civiles  

Si le bien est détenu via une SCI à l’IS, la transmission des parts est plus complexe :  

- Valeur des parts = valeur nette comptable (décotée si endettement).  

- Pas d’effacement automatique de la plus-value latente.  

Cas pratiques  

1. Décès d’un LMNP avec un appartement amorti

  - Achat en 2010 : 200 000 €, amortissements déduits : 50 000 €.  

  - Valeur vénale en 2025 : 350 000 €.  

  - Décès du propriétaire en 2025.  

  → Les amortissements passés sont effacés. La valeur fiscale transmise aux héritiers est 350 000 €.  

2.Héritage et poursuite de l’activité

  Deux enfants héritent d’un bien LMNP.  

  - Valeur au décès : 400 000 €.  

  - Revenus annuels : 20 000 €.  

  - Ils continuent l’activité au réel → nouvel amortissement possible sur la base de 400 000 €.  

3. Héritiers qui vendent immédiatement

  - Bien transmis au décès : 500 000 €.  

  - Revente immédiate par les héritiers : 500 000 €.  

  → Aucune plus-value imposable, car prix d’acquisition = valeur vénale au décès.  

Tableau récapitulatif – Plus-value LMNP en cas de décès (2025)  

Conclusion  

En 2025, le décès d’un loueur en meublé non professionnel entraîne l’effacement total de la plus-value latente et des amortissements pratiqués. Les héritiers reprennent le bien à sa valeur vénale au jour du décès, constituant le nouveau prix d’acquisition.  

C’est une opportunité fiscale majeure : la transmission par décès neutralise la fiscalité de la plus-value, contrairement à une vente réalisée du vivant. Les héritiers peuvent ensuite choisir entre poursuivre l’activité LMNP (avec un nouveau cycle d’amortissement) ou vendre le bien sans imposition immédiate.  

Pour optimiser la transmission, il est conseillé d’anticiper par des stratégies de démembrement (usufruit/nue-propriété) ou par le recours à une SCI, en tenant compte de la fiscalité successorale et de l’IFI.  

Sources

• Code général des impôts : art. 150 U II, art. 155 IV, art. 779, art. 774 bis

• Code civil, art. 1133 et suivants

• BOFiP – BOI-BIC-CHAMP-40-20 (location meublée : LMNP et LMP)

• BOFiP – BOI-RFPI-PVI-20-10 (plus-values immobilières et décès)

• DGFiP, Guide fiscal LMNP/LMP 2025

• Qlower, Webinaire Réforme fiscale 2025 – Comment bien déclarer ses revenus en 2025 ?, 20 mai 2025

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