Comment optimiser fiscalement les frais liés à l’acquisition d'un investissement immobilier ?

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, plusieurs frais d’acquisition s’ajoutent au prix du bien, comme les frais de notaire, les frais de courtage, l’accompagnement d’un conseiller patrimonial… Certains de ces frais sont déductibles de vos futurs revenus locatifs et aident à créer un déficit reportable sur plusieurs années. Quels frais sont déductibles ? Mieux vaut-il les déduire en charges ou les amortir avec le bien en location meublée ? Qlower éclaire les différentes possibilités et vous aide à faire les bons choix.

Nous couvrirons la meilleure approche selon votre régime fiscal pour les frais d’acquisition suivants :

• Frais de notaire (ou droits de mutation)
• Frais de courtier pour la recherche d’un crédit immobilier
• Frais d’agence immobilière
• Frais de dossier bancaire
• Honoraires et commissions du conseiller patrimonial
• Assurances (emprunteur / PNO / Loyer impayé)

Tous les régimes fiscaux n’exigent pas la même tenue de comptabilité. En effet, le niveau de complexité de certains régimes entrainera nécessairement la tenue d’une comptabilité plus stricte. Cela nécessitera donc un niveau d’attention plus élevé, Qlower reprend pour vous les obligations comptables et fiscales de la détention en nom propre (hors SCI) du régime foncier classique.

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1.Traitement fiscal des frais d’acquisition en location vide

Lorsque vous louez un logement vide, vous avez le choix entre le régime Foncier réel et Micro foncier. Le régime Micro foncier permet un abattement de 30% des revenus locatifs hors charge, dans la limite de 15000€ par an de revenus locatifs hors charge. Si vous avez choisi ce régime, alors aucun frais n’est déductible. Ils sont remplacés par l’abattement de 30%.

Le régime Foncier réel revient à déduire des revenus locatifs (hors charges) un certain nombre de charges « réelles ». Ceci peut amener à créer un déficit foncier, reportable sur les années suivantes pour une période de 10 ans.

                        Frais d’acquisition                     Foncier réel                     Micro foncier                         Frais de notaire (droits de mutation)   Non déductibles   Non déductibles           Frais de courtier   Non déductibles   Non déductibles           Frais d’agence immobilière supportés par le vendeur*   Non déductibles   Non déductibles           Frais d’agence immobilière supportés par l’acquéreur   Non déductibles   Non déductibles           Frais de dossier bancaire   Déductibles en charges   Non déductibles           Honoraires et commissions du conseiller   Déductibles en charges   Non déductibles           Assurances (emprunteur / PNO / Loyer impayé)   Déductibles en charges   Non déductibles            

* Le plus souvent, les frais d’agence sont supportés par l’acquéreur et sont intégrés directement dans le prix d’acquisition du bien.

2.  Liste du traitement fiscal  des frais d’acquisition en location meublée

Lorsque vous louez un logement meublé, vous avez le choix entre le régime BIC Réel et Micro BIC. Le régime Micro BIC permet un abattement de 50% des revenus locatifs avec charges, dans la limite de 72500€ par an de revenus locatifs hors charge. Si vous avez choisi ce régime, alors aucun frais n’est déductible. Ils sont remplacés par l’abattement de 50%.

Le régime BIC réel revient à déduire des revenus locatifs (avec charges) un certain nombre de charges « réelles ». Ceci amène aussi à la création d’un déficit foncier, reportable sur les années suivantes pour une période de 10 ans.

                        Frais d’acquisition                     BIC-réel (Réel simplifié,
LMNP, LMP)                     Micro-BIC                         Frais de notaire (droits de mutation)   Déductibles en charges ou en amortissement*2   Non déductibles           Frais de courtier   Déductibles en charges ou en amortissement   Non déductibles           Frais d’agence immobilière supportés par le vendeur*   Inclus dans l’amortissement du bien   Non déductibles           Frais d’agence immobilière supportés par l’acquéreur   Déductibles en charges ou amortissement   Non déductibles           Frais de dossier bancaire   Déductibles en charges *3   Non déductibles           Honoraires et commissions du conseiller   Déductibles en charges *4   Non déductibles           Assurances (emprunteur / PNO / Loyer impayé)   Déductibles en charges   Non déductibles             Simuler gratuitement vos économies d'impôt

3. Liste du traitement fiscal des frais d’acquisition en SCI à l’IS

Un investissement immobilier acquis via une SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés fonctionne comme un LMNP au réel pour le traitement fiscal des charges.

                        Frais d’acquisition                     SCI à l’IS                         Frais de notaire (droits de mutation)   Déductibles en charge ou amortissement           Frais de courtier   Déductibles en charges ou en amortissement           Frais d’agence immobilière supportés par le vendeur*   Inclus dans l’amortissement du bien           Frais d’agence immobilière supportés par l’acquéreur   Déductibles en charges ou amortissement           Frais de dossier bancaire   Déductibles en charges           Honoraires et commissions du conseiller   Déductibles en charges           Assurances (emprunteur / PNO / Loyer impayé)   Déductibles en charges            

Le conseil Qlower

Pour les régimes fiscaux BIC réel et SCI à l’IS, les plus populaires pour la location meublée, nous avons le choix entre déduire les charges ou les amortir dans la durée. Nous recommandons de déduire ces frais en charges plutôt que de les amortir. En effet, la déduction en charges viendront alimenter le « réservoir » de déficit foncier utilisable pendant les 10 années suivantes. L’amortissement de ces charges revient à en déduire une fraction chaque année pendant 40 ans environ. Ainsi, si le bien est vendu avant 40 ans, le bénéfice de l’amortissement est perdu. Notez enfin que le choix effectué entre amortissement et déduction en charges est fixe pour tous vos prochains investissements. Donc déduction en charges tout le temp.

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