Comment réintégrer l’amortissement dans la plus‑value ?

La loi de finances pour 2025 a profondément modifié la fiscalité de la location meublée, en imposant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus‑value pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Derrière cette réforme, l’objectif est simple : éviter que l’investisseur ne bénéficie deux fois du même avantage fiscal, d’abord au moment des loyers, puis lors de la revente.

Amortissement et plus-value immobilière.

L’amortissement permet de déduire chaque année une partie du coût d’un bien (hors terrain) du résultat imposable, ce qui réduit fortement l’impôt sur les loyers pendant la période de détention. En LMNP réel, cette mécanique a longtemps permis de générer des revenus quasi non imposés, tout en bénéficiant d’un régime de plus‑values de particuliers très favorable.

Sans correction à la revente, l’investisseur profitait alors d’un double avantage :

• d’un côté, une imposition très faible sur les loyers grâce aux amortissements ;
• de l’autre, une plus‑value calculée comme si le bien n’avait jamais été amorti.

La réforme 2025 impose donc de réintégrer les amortissements dans la base de calcul de la plus‑value afin de neutraliser ce double gain fiscal.

 LMNP : comment réintégrer l’amortissement dans la plus‑value?

En LMNP, la cession d’un bien relève toujours du régime des plus‑values immobilières des particuliers. La plus‑value brute se calcule ainsi :

Plus‑value brute = Prix de vente – Prix d’acquisition (frais et travaux inclus)

Cette plus‑value est imposée à :

• 19% au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 17,2% de prélèvements sociaux ;
  
  
• Avant la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués au régime réel n’avaient aucun impact sur le calcul de la plus‑value : on retenait le prix d’acquisition historique, comme pour un particulier qui n’a jamais amorti son bien. C’est ce qui faisait du LMNP réel un dispositif particulièrement attractif à la fois sur les loyers et à la revente. 
• Depuis le 15 février 2025 (entrée en vigueur de la réforme), les amortissements LMNP pratiqués au réel doivent être intégralement réintégrés dans le calcul de la plus‑value. Concrètement, le prix d’acquisition fiscal est corrigé comme suit :

Prix d’acquisition corrigé = Prix d’achat (frais + travaux) – Amortissements cumulés

La plus‑value brute devient alors :

Plus‑value brute = Prix de vente – Prix d’acquisition corrigé

Autrement dit, la plus‑value imposable augmente du montant des amortissements pratiqués.

Exemple LMNP réel

• Prix d’achat : 200 000 €
• Amortissements cumulés : 40 000 €
• Prix de vente : 260 000 €

Avant réforme :

• Plus‑value = 260 000 – 200 000 = 60 000 €

Après réforme :

• Prix d’acquisition corrigé = 200 000 – 40 000 = 160 000 €
• Plus‑value = 260 000 – 160 000 = 100 000 €

LMP : réintégration via les plus‑values professionnelles

En Loueur en Meublé Professionnel (LMP), la logique de réintégration des amortissements existait déjà avant 2025, via le régime des plus-values professionnelles.

• La plus‑value à court terme correspond, en grande partie, aux amortissements déduits : elle est ajoutée au résultat imposable, taxée au barème de l’impôt sur le revenu et soumise aux cotisations sociales (SSI).
• La plus‑value à long terme correspond à la hausse réelle de valeur au-delà de la valeur nette comptable, et est taxée à 12,8% + 17,2% de prélèvements sociaux, soit 30%.

Plusieurs dispositifs d’exonération peuvent réduire fortement, voire annuler ces plus-values si certaines conditions de recettes, de valeur transmise et de durée d’activité sont remplies. Mais sur le principe, les amortissements déduits se retrouvent bien dans la partie « court terme », fortement imposée.



Sociétés à l’IS : réintégration automatique via la valeur nette comptable

Dans une SCI à l’IS, une SARL ou toute autre structure soumise à l’impôt sur les sociétés, l’amortissement est réintégré mécaniquement via la valeur nette comptable (VNC).

La VNC est égale à :

VNC = Prix d’origine – Amortissements comptables cumulés

Lors de la revente, la plus‑value comptable est calculée ainsi :

Plus‑value = Prix de vente – VNC

Plus le bien a été amorti, plus la VNC est faible, et plus la plus‑value à l’IS est élevée. Cette plus‑value est intégrée au résultat de la société, imposée à 15% jusqu’au seuil réduit, puis 25% au‑delà, sans abattement pour durée de détention. En cas de distribution des bénéfices, les associés supportent ensuite la flat tax de 30%, ce qui crée une double imposition (IS puis fiscalité des dividendes).



Conclusion

• En LMNP réel, l’amortissement reste très intéressant pour réduire la fiscalité des loyers, mais il augmente désormais la plus‑value imposable à la revente. Toutefois les biens détenus depuis au moins 22 ans sont exonérés de l'impôt sur les plus-values et seront exonérés de prélèvements sociaux à partir de 30 ans.
• En LMP et à l’IS, la réintégration des amortissements est structurelle et doit être intégrée dès le montage, via les plus‑values professionnelles ou la VNC.
• Toute stratégie doit donc être pensée en tenant compte du mode de sortie : vente, transmission, décès, éventuel passage en société ou en LMP.

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