Est-ce que les locations saisonnières sont compatibles avec le règlement de copropriété ?

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Avec le développement massif des locations de courte durée sur des plateformes comme Airbnb, de nombreux copropriétaires souhaitent mettre leur bien en location saisonnière. Pourtant, tous les règlements de copropriété ne le permettent pas. Certaines clauses peuvent restreindre, voire interdire, ce type de location. En 2025, entre restrictions locales, la nouvelle loi Le Meur du 19 novembre 2024, et des contentieux croissants, il devient essentiel de comprendre si son règlement de copropriété est compatible avec une activité de location meublée touristique.

    Le règlement de copropriété : un document juridiquement contraignant

Le règlement de copropriété encadre les droits et obligations des copropriétaires au sein d’un immeuble collectif. Il définit :

• les conditions d’occupation des lots (usage autorisé : habitation, commercial, mixte),
• les parties communes et leur usage,
• les restrictions spécifiques (animaux, sous-location, nuisances...).

Ce règlement a force obligatoire entre copropriétaires (art. 8, loi du 10 juillet 1965). Le non-respect de ses dispositions peut entraîner une action judiciaire du syndicat ou d’un autre copropriétaire.

    Les différents types d’usage autorisés

La majorité des règlements anciens prévoient un usage d’habitation bourgeoise exclusive, incompatible avec les séjours touristiques.

    Ce que dit la jurisprudence en 2025

Les tribunaux estiment que la location meublée touristique constitue une activité commerciale, même exercée par un particulier.

Exemples récents :

• Cass. civ. 3e, 8 mars 2018 : requalification d’une location Airbnb en activité interdite par la clause d’habitation.
• CA Paris, 2021 : un copropriétaire a été condamné pour trouble de jouissance causé par des locations répétées de courte durée.

Le critère déterminant est le caractère répété, lucratif et temporaire des séjours, qui s’apparente à une gestion hôtelière.

    Cas pratiques : que se passe-t-il en cas de conflit ?

Même si les autres copropriétaires « tolèrent » la location, cela ne vaut pas autorisation juridique. Le syndic ou un voisin peut à tout moment agir en justice.

   Comment vérifier si la location saisonnière est permise ?

Étapes à suivre :

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   Sanctions possibles en cas de non-respect

Un copropriétaire qui ne respecte pas le règlement s’expose à :

• une action en cessation d’usage illicite,
• le paiement de dommages-intérêts aux autres copropriétaires,
• une astreinte journalière en cas de poursuite de l’activité malgré décision judiciaire,
• voire des sanctions administratives si l’autorisation de changement d’usage n’a pas été obtenue (jusqu’à 100 000 € d’amende à Paris).

   Tableau récapitulatif : compatibilité entre location saisonnière et copropriété

  Bonnes pratiques pour sécuriser son activité

Avant de mettre un bien en location saisonnière en copropriété, il est conseillé de :

• Consulter systématiquement le règlement de copropriété,
• Solliciter un avis écrit du syndic,
• Informer les voisins pour limiter les tensions,
• Éviter toute location en présence d’une clause exclusive,
• Favoriser les baux mobilité ou longues durées en cas de doute,
• Voter en AG une résolution autorisant l’activité (si nécessaire),
• Collecter et reverser la taxe de séjour.

En cas de contentieux, les juges apprécient la bonne foi du propriétaire et sa volonté de se conformer aux règles.

 Conclusion : prudence avant de louer en saisonnier en copropriété

La location saisonnière est soumise à des limites strictes en copropriété. Le règlement de copropriété prime sur la liberté d’usage du bien. En présence d’une clause restrictive, mieux vaut renoncer ou adapter l’activité (bail mobilité, meublé longue durée). En 2025, avec l’intensification des contrôles municipaux et contentieux entre copropriétaires, il est recommandé d’anticiper les blocages.

Un projet de location réussi commence toujours par une lecture attentive du règlement, suivie d’une stratégie fiscale adaptée au cadre juridique existant.

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