Est-il encore intéressant d’investir en LMNP en 2025 ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) est devenue ces dernières années une stratégie d’investissement privilégiée en France, notamment pour ses revenus locatifs faiblement imposés, la souplesse de gestion en bail meublé et la possibilité de générer des revenus complémentaires. 

Mais la réforme fiscale de 2025 a introduit de profonds changements sur les seuils, les abattements, l’imposition à des cotisations sociales, les amortissements et la fiscalité à la revente. Dans ce contexte, le dispositif reste-t-il encore attractif ? 

      Fonctionnement du régime LMNP : 

Le régime LMNP concerne toute personne physique qui met en location un bien meublé à titre non professionnel. Il faut respecter deux conditions :

• Ne pas tirer de cette activité plus de 23 000 € de recettes annuelles 
• Et que ces recettes ne soient pas supérieures à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal.

Il s'applique à la location meublée longue durée (classique, étudiants, mobilité) ou courte durée (type Airbnb, Booking, location saisonnière).

Obligations légales

Un logement meublé doit comporter au minimum certains éléments obligatoires (lit, plaques, réfrigérateur, vaisselle, etc. et qui sont définis par le  décret n° 2015-981).

Deux régimes fiscaux possibles

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En 2025, un bailleur peut changer de régime s’il y a un intérêt fiscal à le faire (ex : revenus qui augmentent → passage au réel).

    Traitement fiscal : ce qui est déductible au réel

Les charges les plus souvent admises :

• Charges courantes : Taxe foncière, CFE, assurances, charges de copropriété.
• Charges financières : Intérêts d’emprunt, frais de dossier bancaire, frais de garantie.
• Frais de gestion : Honoraires et frais de comptabilité comme Qlower, cotisation CGA (suppression de la réduction d’impôt en 2025), publicité, etc… 
• Charges d’acquisition (option) : frais de notaire, frais d’agence.
• Amortissements : valeur du bien hors terrain, mobilier, travaux d’amélioration et d’agrandissement

    Les réformes fiscales majeures en 2025

Micro-BIC : des abattements réduits

Le zonage (zones tendues/rurales) n’ a pas été retenu et est donc supprimé. Les seuils sont donc unifiés.

Réintégration des amortissements en cas de revente

Jusqu’en 2024, les amortissements pratiqués chaque année n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value.

 Depuis le 15 février 2025, ils sont réintégrés, augmentant fortement la base imposable. Exceptions : résidences gérées (EHPAD, étudiants), logements transmis (donation, démembrement) ou en résidence principale.

Exemple concret :

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La plus value est imposée au taux forfaitaire de 19% d’impôt sur le revenu et de 17,2% de prélèvements sociaux soit un total de 36,2%. 

L’abattement fiscal pour durée de détention (6 % par an après la 5ᵉ année, exonération après 22 ans) reste applicable. Une exonération totale s’applique également au bout de 30 sur les prélèvements sociaux CSG/CRDS à 17,2%.  

     Autres évolutions 2025 à surveiller

TVA en courte durée (meublée de tourisme)

Dès que certaines prestations sont réunies 3 sur 4, vous risquez de basculer dans le régime para-hôtelier :

• Ménage régulier,
• Fourniture de linge,
• Accueil via une boîte à clés sans alternative,
• Fourniture du petit déjeuner. 

En cas de CA > 85 000 €, l’activité de parahôtellerie ne peut plus être en franchise de TVA et devient soumise à la TVA à 10 %.

    Suppression de la réduction pour adhésion à un CGA

Jusqu’en 2024, l’adhésion à un Centre de Gestion Agréé ouvrait droit à une réduction d’impôt de 2/3 des frais de comptabilité (jusqu’à 915 €).En 2025, cette réduction est supprimée.

• Le recours à un CGA n’est plus fiscalement intéressant.
• Il devient donc intéressant de comparer ses coûts de comptabilité ou d’automatiser sa comptabilité  via un logiciel spécialisé comme Qlower.

Cas pratiques où le LMNP reste pertinent

 Cas 1 – LMNP en longue durée (mobilité, étudiant)

Loueur en Régime  BIC Réel :

• Revenu brut : 9 000 €
• Charges totales (intérêts, copro, travaux, mobilier) : 8 500 €
• Résultat fiscal : 500 € (très faible imposition)

 L’investisseur conserve la quasi-intégralité de ses loyers nets. Aucun impact des réformes si le bien est conservé. 

 Cas 2 – Exploitation en location courte durée via une SCI à l’IS

La SCI à l’IS permet :

• D’assurer un loyer fixe et stable au propriétaire détenant le bien en nom propre 
• De ne pas dépasser certains seuils LMP
• De limiter l’impôt sur les bénéfices en location courte durée (IS à 15 % jusqu’à 42 500 €).

À privilégier si objectif de rester en LMNP ou revenus fonciers. 

Cas 3 - Transformer un bien nu à la fin d’un programme de defiscalisation en bien meublée (LMNP) 

A la fin d’un programme de defiscalisation PINEL ou Denormandie, passer au régime LMNP Bic Réel permet : 

• D’augmenter les loyers d’environ 10 à 15%
• De baisser sa fiscalité sur les revenus locatifs encaissés, car le LMNP permet d’amortir le bien sur la valeur de marché à la date début d’activité en LMNP
• Continuer de conserver son bien et de beneficier à terme de l’abattement pour durée de détention 

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• Diversifier son patrimoine et sa fiscalité sans repayer des frais de notaire à l’achat. 

Des questions fiscales ? Prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

Tableau récapitulatif

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     Nos conseils pour investir en LMNP en 2025

Classer son logement en meublé de tourisme pour éviter l’abattement réduit à 30 % et pouvoir dépasser le seuil de 15 000€ de revenus locatifs.

Passer au régime BIC Réel si les charges (intérêts, travaux, mobilier) sont importantes.

Anticiper la revente : privilégier une détention longue supérieure à 10 ans ou la donation.

Optimiser sa comptabilité : logiciel automatisé ou accompagnement fiscal spécialisé à l’immobilier.

Choisir la longue durée (mobilité, étudiant) pour rester dans un cadre stable et fiscalement optimisé.

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Malgré les nouvelles contraintes fiscales, le LMNP reste le régime fiscal le plus attractif pour les investisseurs avertis, notamment au régime BIC Réel ou via des stratégies juridiques optimisées. Les recettes restent peu fiscalisées si bien gérées, et l'effet levier du crédit demeure performant. En 2025, la clé du succès repose sur la préparation, l’arbitrage fiscal et l’accompagnement personnalisé pour que votre investissement LMNP soit réussi. 

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Sources : 

Webinaire Qlower – 20 mai 2025, Réforme fiscale 2025WEBINAIRE 

BOFiP – BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20

 CGI art. 50-0, 151 septies B

Service-public.fr – Fiches LMNP (2025)

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