Faut-il vendre son logement loué ou vide de toute occupation ?

Vendre un bien immobilier peut s’avérer plus complexe lorsqu’il est loué. Le propriétaire hésite alors : doit-il céder le logement occupé par un locataire ou attendre la fin du bail pour le vendre vide ?

En 2025, ce choix revêt une importance accrue :

• La valeur vénale diffère fortement selon que le bien est vendu libre ou occupé.
• La fiscalité des plus-values immobilières a évolué avec la loi de finances 2025 (réintégration des amortissements en LMNP, contrôle accru des prix déclarés via DVF/Patrim).
• Les règles protectrices du locataire (droit de préemption, délais de congé) influent sur la stratégie patrimoniale.

Vendre un logement occupé : atouts et contraintes

A. Définition et prix de vente

Un logement est dit occupé lorsqu’il est cédé avec son locataire en place, qui continue à occuper le bien après la vente.

• Conséquence : la valeur est décotée de 10 % à 30 % selon la durée restante du bail, le montant du loyer et le profil du locataire (âge, ressources, bail loi 1948).

Exemple : un appartement qui vaut 300 000 € libre se négociera 240 000 à 270 000 € occupé.

B. Avantages pour le vendeur

• Pas de perte de loyers pendant la période de mise en vente.
• Cession plus rapide à un investisseur qui recherche un bien avec locataire en place.

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C. Inconvénients

• Prix de vente plus faible.
• Moins d’acheteurs potentiels (investisseurs uniquement).
• Pas de possibilité de récupérer le logement pour un usage personnel avant la vente.

Vendre un logement vide : opportunités et obligations

A. Valeur de marché supérieure

Un logement vide se vend généralement au prix du marché. Les acheteurs particuliers (résidence principale ou secondaire) élargissent le panel d’acquéreurs, augmentant la liquidité et le prix de cession.

B. Procédure pour vendre vide

Pour mettre fin au bail :

• Le propriétaire doit donner congé au locataire au moins 6 mois avant l’échéance du bail (bail vide, loi 1989, art. 15).
• Le congé doit être motivé : vente, reprise personnelle, ou motif légitime et sérieux.
• Le locataire bénéficie d’un droit de préemption : il a priorité pour acheter le logement au prix fixé.

C. Contraintes pratiques

• Délai d’attente avant la vente.
• Perte de loyers durant la période entre congé et cession effective.
• Risque que le locataire refuse de partir → procédure contentieuse.

Fiscalité des plus-values en 2025

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Régime general

• Impôt sur la plus-value : 19 %.
• Prélèvements sociaux : 17,2 %.
• Abattement pour durée de détention : exonération d’IR après 22 ans, exonération totale après 30 ans (IR + PS).

Nouveautés 2025

• Réintégration des amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value imposable.
• Contrôles renforcés via DVF (Demande de valeurs foncières) et Patrim pour vérifier le prix déclaré.

Cas particulier : vente d’une résidence principale

Exonération totale, qu’elle soit vendue vide ou occupée par le propriétaire (art. 150 U II CGI).

Cas particulier : LMNP sur Airbnb

• Vente d’un bien LMNP : régime des particuliers.
• Depuis 2025 : réintégration des amortissements → fiscalité plus lourde.

Cas pratiques

Cas 1 : Vente occupée avec bail en cours

Un propriétaire vend un appartement loué 800 €/mois, bail restant : 2 ans.

• Valeur libre : 250 000 €.
• Valeur occupée : 220 000 €.
• Perte à la vente : 30 000 €, compensée par la perception des loyers durant 2 ans.

Cas 2 : Vente vide après congé

Un propriétaire donne congé 6 mois avant l’échéance du bail.

• Valeur libre : 300 000 €.
• Vente conclue à ce prix, mais il a perdu 9 600 € de loyers (800 € × 12 mois d’attente).

Cas 3 : LMNP avec amortissements

• Achat : 200 000 €.
• Amortissements : 50 000 €.
• Vente 2025 : 280 000 €.
• Plus-value imposable = 130 000 € (280 000 – (200 000 – 50 000)).
• Fiscalité : 19 % + 17,2 % sur 130 000 €, abattement selon durée.

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Tableau récapitulatif – Vente vide vs occupée 

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Conclusion

En 2025, le choix entre vendre un logement loué ou vide dépend du profil du propriétaire et de ses objectifs :

• La vente occupée convient aux investisseurs cherchant une cession rapide sans interruption de loyers, mais elle entraîne une décote importante.
• La vente vide maximise le prix, mais suppose d’attendre la fin du bail, de respecter le droit du locataire et de supporter une période sans loyers.

Sur le plan fiscal, la réforme 2025 ne distingue pas entre vente vide ou occupée, mais impacte fortement les biens LMNP par la réintégration des amortissements.

La décision doit donc être arbitrée entre prix de cession, perte de loyers, et délai acceptable. Dans tous les cas, il est recommandé d’anticiper la stratégie de vente au moins 12 mois avant l’échéance du bail.

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Sources : 

• Code civil, art. 1713 et suivants (bail).
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 15 (congé et droit de préemption du locataire).
• Code général des impôts : art. 150 U (plus-values immobilières), art. 155 IV (LMNP/LMP).
• BOFiP – BOI-RFPI-PVI-20-10 (plus-values, décès et transmission).
• DGFiP, Guide pratique de la fiscalité immobilière 2025.
• INSEE, Immobilier : prix et loyers par commune, données 2024.
• Qlower, Webinaire Réforme fiscale 2025 – Comment bien déclarer ses revenus en 2025 ?, 20 mai 2025

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